בעיתוי מוזר, רמ"י משווקת לנו ערים חדשות - האם זה ישנה את המצב?

בבת אחת התרחשו אתמול שני אירועים חריגים בצפון. שעות אחרי שרשות מקרקעי ישראל הודיעה כי היא מקדמת בימים אלה הקמת שלושה ישובים חדשים בצפון, מטח הטילים מצפון הכה בעוצמה בחלק מהאזורים האלה, כולל בנהריה, שסבלה מהפסקות חשמל ובשלומי (שם המתווכים מתבקשים למכור דירות במחירים זולים מחשש להסלמה).

היישובים החדשים שיקומו הם באזור עדיפות א' ובקו העימות. לפי ההודעה של הרשות, המטרה היא לחזק את ההתיישבות בצפון הארץ ומתוך מטרה למשוך אוכלוסייה חדשה לאזור. המועצות ש"ירוויחו" מהקמת היישובים יהיו המועצה האזורית מטה אשר, מרום הגליל ומבואות חרמון.

החישוב הוא פשוט: הרשות מתכננת הקמת אלף יחידות בכל יישוב, כלומר, 3,000 יחידות דיור שאמורות להספיק ל-12 אלף איש. השאלה הגדולה היא מה זה אמור לעשות לאזור. מבט חטוף על המפה מגלה היכן היישובים האלה יקומו: הראשון (מועצה אזורית מטה אשר) בסמוך לנהריה, השני (מרום גליל) בין כרמיאל לצפת והשלישי (מבואות חרמון) מצפון לכינרת וטבריה. כל היישובים האלה הם בטווח הטילים והאמת - שאם תהיה פעולה מצפון, כמעט כל המדינה נמצאת באזור הטילים.

השאלה היא האם זה הזמן של הרשות לחזק את הצפון הרחוק ומה זה יעשה למחירי הדיור בערים הסמוכות? ויותר מכך - האם בזמן שהיישובים בצפון רוצים להשתקם מההריסות של המלחמה, זה אכן הזמן להקים ערים חדשות שנמצאות בטווח הסכנה? יכול מאוד להיות שהתשובה של הרשות לכך היא פשוטה: הם יודעים שהקמת ערים כאלה תיקח זמן ומצפים שזה יקרה הרבה אחרי המלחמה. אז מה היה כל כך דחוף עם העיתוי, דווקא בזמן שבו הטילים חוגגים מעל ראשם של תושבי האזור?

נתחיל עם המהות. הפיתוי למעבר כזה הוא ברור. תושבים לא עוברים סתם מעיר לעיר, אלא אם יש להם יתרון נראה לעין. הם ירצו לזכות בהטבות מס מקסימליות, עד 20%, בשל העובדה שהם באזור עדיפות לאומית. מצד שני, גם בנהריה יש הטבת מס ועצמאים רבים עוברים לשם בגלל ההטבה הזו שיכולה להגיע ל-240 אלף שקל. לכן, הפיתוי שרמ"י מנסה לייצר לכם בטל בשישים.

מה כן מפתה? המחיר. על מנת לנסות ולהבין מה המחירים באזור, לקחנו את הערים הסמוכות לאותן ערים חדשות ומצאנו מכנה משותף - מחירים בטווח דומה. בנהריה המחיר הממוצע עומד על 15 אלף שקל למ"ר וגם גם בכרמיאל ובצפת - מחיר ממוצע זהה. בטבריה המחיר נמוך יותר, 12 אלף שקל למ"ר - אבל אתם יודעים היטב כמה הביקוש לגור בעיר הזאת הוא נמוך, ולא רק בגלל המאבק בין חילונים לחרדים, אלא גם משום שמי שהייתה פעם עיר תיירות, רחוקה שנות אור מלהזכיר את ימי הזוהר שלה.

השאלה היא מה יהיו המחירים באזור החדש. לביזפורטל נודע כי השיווק של הקרקעות יתחיל באופן מדורג ועל פי ההערכות, מחירי הדירות אמורים להיות דומים לערים הסמוכות, עם נטייה כלפי מטה. השאלה היא האם שווה היום לקחת את הסיכון, להמתין כמה שנים עד שעיר חדשה תתפתח ולשלם עכשיו את המחיר שאפשר לקבל בערים סמוכות, עם סיכון דומה לפגיעת טילים. לא בטוח. אם מחירי הדירות אכן יעלו, ולו בצורה הדרגתית של 4% לשנה ריאלית (קצב הגיוני בהסתמך על ההיסטוריה), המתנה לערים החדשות היא עסקה לא כדאית.

יחד עם זאת, המהלך של הרשות הוא נכון (לא בטוח שהעיתוי). היא רוצה להגדיל את ההיצע וזה בהחלט תפקידה. הגדלת ההיצע היא חלק חשוב במשוואה הזאת - אם היא לא תגדיל את ההיצע ונראה התפרצות ביקושים, זה יגרום לעליית מחירים. מהלך כזה של בניית ערים חדשות, של שכונות חדשות, הוא טוב לצד ההיצע. המדינה חייבת לעשות יותר מהלכים כאלה כדי להוריד את מחירי הדיור, שחצו ב-2021-2022 גבול מסוים. לא צריך להיות גאון בענייני נדל"ן, מספיק להסתכל על נתוני המשכנתאות. הזוגות הצעירים סובלים וימשיכו לסבול גם כשהריבית תרד בעוד אחוז, בגלל שהמחירים עדיין גבוהים.

רוצה לומר, הקמת ערים חדשות במחיר מסובסד יכולה רק לסייע במשימה שלה, שצריכה להתמקד בשלב הבא גם באזור הדרום. אם זה יצליח, מחירי הדירות יירדו. אם ההיצע לא יגדל, המשוואה תשתנה, כפי שקרה פעמים רבות בעבר, כולל בתקופה שלאחר מחיר למשתכן.