בתים ישנים שמחכים להתחדשות לצד צמודי קרקע יוקרתיים: מה קורה במרכז רעננה?
המחירים בשכונת קריית דוד רמז שבמרכז רעננה יכולים להיות גבוהים (אם קונים דירה רגילה) או גבוהים מאוד (אם קונים צמוד קרקע). השכונה ממוקמת בין הרחובות ויצמן, אחוזה והתדהר. הבניינים בה די נמוכים. רובם בנייני בוטיק, שכוללים עד שש קומות, וגרים בהם תושבים בעלי ממוצע גיל גבוה יחסית. כמעט מחצית מהדירות כאן הן בנות ארבעה חדרים. לתושבים יש איכות חיים, כי יש להם קאנטרי ואת פארק רעננה הסמוך, שמשמש ריאה ירוקה לכל הסביבה.
כדי לקנות דירה רגילה בקריית דוד רמז תצטרכו לפחות 3.5 מיליון שקל - מחיר של בית דו-משפחתי בחלק מהערים בישראל. המחיר הממוצע כאן משתנה מאוד. תוכלו להשיג דירות ישנות תמורת 28-27 אלף שקל למ"ר - הכוונה היא לדירות משנות ה-70 וה-80. יש גם מחירים גבוהים יותר, ברחובות כמו חנקין, שבו מתוכנן פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובנייה, ושם המחירים נעים סביב 40 אלף שקל למ"ר. למה? כי מוכרים שם דירות ענקיות, של 157-149 מ"ר. דירה גדולה בבניין הזה תעלה יותר מ-6 מיליון שקל - מה שמעלה את המחיר הממוצע למ"ר באזור. ברחובות כמו הגליל, תל חי ומכבי יש דירות במחירי שנעים סביב 35-31 אלף שקל למ"ר.
יש בשכונה שונות גבוהה מאוד בין הנכסים - בבניין ישן או חדש, דירה או צמוד קרקע ועוד. בגלל המורכבות שכרוכה בכך, נתעלם מצמודי הקרקע בסקירה זו. ב-2020 עלו דירות ישנות בשכונה סביב 16-14 אלף שקל למ"ר, ואילו הדירות החדשות יותר עלו 25-22 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2021 היה זינוק במחירים, במקרה של הדירות הישנות הסיבה המרכזית היא כנראה פוטנציאל ההשבחה, מכיוון שמדובר בדירות בבניינים שצפויים לעבור התחדשות עירונית בצורה של תמ"א 38 או פינוי-בינוי. המחירים בשנה זו הגיעו ל-24-22 אלף שקל למ"ר לדירות ישנות, ו-28-26 אלף שקל למ"ר לדירות חדשות. ב-2022 כבר הצטמצמו הפערים בין שני סוגי הדירות, וניתן לראות מחירים זי זהים בשכונה, שנעים סביב 32-28 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2023 נרשמו בשכונת קריית דוד רמז ירידות מחירים, בדומה למגמה הכללית שנרשמה במדינה. המחירים בשכונה נעו בממוצע סביב 28-25 אלף שקל למ"ר.
- כל הכותרות
מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל נרשמו בשכונה כ-15 עסקות לרכישה של דירות. צמודי הקרקע עדיין לא רשמו עסקות מאז, לפחות לפי הנתונים שבידינו.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:
ברחוב שטרן גולד דירה בשטח של 111 מ"ר נמכרה תמורת 4.16 מיליון שקל, לפי 37.4 אלף שקל למ"ר
ברחוב היובל דירה בשטח של 99 מ"ר נמכרה תמורת 2.83 מיליון שקל, לפי 28.6 אלף שקל למ"ר
ברחוב גולומב דירה בשטח של 90 מ"ר נמכרה תמורת 2.54 מיליון שקל, לפי 28.2 אלף שקל למ"ר.
ברחוב בר אילן דירה בשטח של 120 מ"ר נמכרה תמורת 3.8 מיליון שקל, לפי 31.6 אלף שקל למ"ר.
ברחוב תל חי דירה בשטח של 117 מ"ר נמכרה תמורת 3.26 מיליון שקל, לפי 27.8 אלף שקל למ"ר.
רוב תושבי השכונה כלל מודעים לשמה, ומתייחסים אל קריית דוד רמז בתור "מרכז רעננה", אבל מדובר בשכונה גדולה שקטה ואיכותית, עם תושבים שמגיעים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. בשכונה יש גם אזור עם אוכלוסייה דתית ומתחם של בתים צמודי קרקע גדולים ויקרים במיוחד. בשנים האחרונות מבוצעים בה כאמור פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, כמו למשל פרויקט ברחוב החשמונאים שבמסגרתו ייהרס בניין שכולל תשע דירות, ובמקומו ייבנה בניין שיכלול שבע קומות ו-23 דירות. ביחד עם השכונות קריית ויצמן ומרכז-דרום ברעננה, קריית דוד רמז היא מהמובילות של תהליכי ההתחדשותה עירונית בישראל, מבחינת מספר והיקף הפרויקטים. נכון ליולי האחרון, היו בשכונה יותר מ-100 פרויקטים של התחדשות עירונית שנמצאים בשלבים שונים - החל מתכנון וקבלת אישורים ועד לביצוע.
מחירי השכירויות בשכונה משתנים גם הם בין בתים ישנים וחדשים, ובין אזורים. מרכז רעננה הוא אזור גדול מאוד. דין בניין ישן שונה מדין הבניין הסמוך לו. לכן, כשמתלוננים בפני השמאי שהוא לא עשה עסקת השוואה בצורה נכונה, חשוב קודם להביט סביב - אולי יש משהו שמונע ממנו להשוות את הדירה ממול, בבניין המשופץ עם שתי מעליות וריח לבנדר בכניסה, לדירה המתפוררת שנמכרה השבוע בבניין שלנו. עבור דירת חמישה חדרים תשלמו כאן סביב 8,000-8,500 שקל בחודש, דירת ארבעה חדרים ממוצעת תושכר ב-7,300-7,000 שקל לחודש, אולי יותר - תלוי בפרויקט. בגלל המחירים הגבוהים, התשואה היא סביב 2.6% - ממוצעת ולא יותר.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
1.אבל אין על רעננהיקר 07/03/2024 16:26הגב לתגובה זו1 0תל אביב יותר גרועסגור
