"ירידה של 20%-10% במחירי השכירות במשרדים בת"א והאזור"
הירידה במחירי המשרדים ידועה. הצבענו על התופעה הזאת לאורך כל החודשים האחרונים, בעיקר מאז עליית הריבית, ובסוף השבוע דיווחנו כי מחירי המשרדים ירדו ב-15%, עם תחזית לשנה הקרובה. כעת, דוח מיוחד שבדק את מחירי המשרדים מאשש זאת.
הירידה מורגשת. משרדים בגבעתיים (ברעלי לויצקי כסיף)
צמצום בביקושים לשטחי משרדים גדולים ומנגד גידול משמעותי בתחום התעשייה והלוגיסטיקה - הם רק חלק מהממצאים העיקריים מדו"ח נת"מ למחצית השניה של 2023. לפי הדוח החל מחודש דצמבר 2023 יש התאוששות מתונה בענף, אך עדיין - נראה כי הוא חווה משבר גדול.
- כל הכותרות
"תחום התעשיה והלוגיסטיקה, מגלה עמידות ויציבות גם בתקופה זו. מנגד, תחום המשרדים חווה האטה, ונרשמה ירידה של עד 20%-10% במחירי השכירות בתל אביב וסביבותיה בשנה", כתב אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברה.
חברת נת"מ מספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי. היא מפרסמת את נתוני שוק הנדל"ן לפי חציון. מהדוח האחרון, לחצי השני של 2023, עולה כי באזורי התעסוקה בתל אביב נרשם תיקון מחירים כלפי מטה, אך מתון יותר מבחציון הקודם אז נרשמה ירידה ממוצעת של 7.94% (כעת רק 3.6%). המשמעות היא שבחודשים האחרונים יתכן והשוק מתייצב. מאידך באזור הדרום, היחידי שהציג עליות מחירי שכירות, הם עלו ב-2.33% בממוצע. הענף שמגלה עמידות בפני השפעות המלחמה, האניפלציה והריבית הוא ענף הלוגיסטיקה והתעשייה שהביקושים בו רק גדלים והמחירים עולים.
ההערכה המרכזית היא שהמגמה הבולטת של הצינון בהייטק ממשיכה גם בחציון הזה. אם בעבר מה שאפיין את הענף הוא ביקושים לשטחי משרדים גדולים, מעבר לצרכים האמיתיים של החברות, כיום על פי הדוח ירדו מאוד הביקושים של חברות הטכנולוגיה לשטחים גדולים מאוד. "בשל כך אנו ממשיכים לראות את תיקון המחירים כלפי מטה בחציון השני של 2023 בעיקר בתל אביב בה עומדים המחירים על ממוצע של 125.6 שקל למ"ר", נכתב.
בנת"מ מציינים כי "לאחר השוק של המלחמה שהקפיאה את השוק, הוא חזר לפעילות החל מסוף דצמבר, אך העסקאות הן בעיקר עסקאות על שטחים בינוניים ולתקופות קצרות יותר מבעבר . בד"כ ניתן למצוא עסקאות יקרות וחוזים אורכים יותר סמוך לציר הרכבת או הרכבת הקלה או באזורי פריים לוקיישן בתל אביב שם עדיין הביקושים מאוד גבוהים אל מול ההיצע".
מגמה נוספת שמשפיעה על המשרדים ותמשיך להשפיע בחציון הבא היא פעילות הקו האדום של הרכבת הקלה. הקו מתחיל בפתח תקווה ועובר בסמוך לאזורי תעסוקה בולטים בעיר, ממשיך לכיוון בני ברק בסמוך למתחם ה BBC ומגיע לאזור התעסוקה העיקרי של רמת גן – הבורסה וממשיך לתוך חלק מאזורי התעסוקה בתל אביב. הקרבה הזו מהותית להגעת כוח אדם למשרדים באזור ובחודשים האחרונים ניכרת ההשפעה של עוגן תחבורתי זה על המשרדים בקרבת הציר.
ניתן לראות כי הלחימה בעזה שהחלה באוקטובר, מצטרפת למגמות שאפיינו כבר את החציון הראשון ותחילת החציון השני, של 2023 של האינפלציה הגבוהה והמשבר בהייטק והדבר הכביד עוד יותר על השוק בחציון הנוכחי ובשל כך רואים תיקוני מחיר כלפי מטה באזורי תעסוקה רבים. הירידה בהשקעות בחברות הטכנולוגיה הישראליות גורמות להן להיות יותר ממוקדות ומחושבות הן בגיוסי כוח אדם והן בהשכרת שטחי עבודה", אומר אור בן צבי קליין , סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצה. "בשל השינויים, המשיך להתפתח ולהתחזק מאידך שוק השכירות משנה של שטחי משרדים, בעיקר במרכז תל אביב. השפעה חיובית נוספת הבולטת בחציון השני של 2023 היא ההשפעה של פעילות הקו האדום שכבר עובד תקופה ממושכת על מנת שתהיה לו השפעה על שוק המשרדים. הקו האדום של הרכבת הקלה התחיל לפעול באוגוסט 2023. משרדים לאורך התוואי צפויים להנות מעדיפות מצד שוכרים, וכבר עכשיו מורגש ביקוש מצד שוכרים למשרדים בסמיכות לתוואי הרכבת הקלה. הביקושים למשרדים לאורך התוואי צפויים לאזן, לאורך זמן, היצע גדול של משרדים להשכרה שקיים כיום לאורך בסמוך לתחנות הרכבת הקלה, במיוחד לאורך ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה , בבני ברק והבורסה ברמת גן".
שוק המשרדים של תל אביב - העזיבה של הבנקים ממתחם הסיטי גרמה לירידה הן באכלוס והן במחיר השכירות בקלאס A .
מצב המחירים של שכירות למשרדים בתל אביב ממשיך במגמת החזרה לממוצע טווח המחירים שהיו לפני שפרצה מגפת הקורונה כאשר בסוף 2021 עמדו מחירי השכירות הממוצעים בתל אביב על כ 120 ₪ למ"ר. בחציון השני של 2022 זינקו המחירים בעיר בעקבות צמיחת ההייטק והמחסור המשמעותי בשטחים פנויים ליותר מ 140 ₪ למ"ר בממוצע ואילו כעת בסוף החציון השני של 2023 מתקרב המחיר לרף של סוף 2021 ועומד היום על כמעט 126 ₪ למ"ר שכירות בממוצע.
ציר יגאל אלון שרשם מחירי שיא בסוף החציון השני של 2022 ועמד על דמי שכירות ממוצעים של 178.3 ₪ למ"ר, רושם כעת תיקון כלפי מטה לרמת מחיר של 138.3 ₪ למ"ר - ירידה של 40 ₪ במחיר בשנה. בציר מנחם בגין בו עמדו המחירים על 159.69 ₪ למ"ר [חציון שני של 2022] ,הם ירדו כעת ל 145 ₪ למ"ר [ בחציון השני של 2023].
מתחם הסיטי ספג בחציון הנוכחי מכה בעקבות עזיבת שטחים משמעותיים על ידי בנק דיסקונט ובנק לאומי שפינו מעל 10,000 מ"ר . הדבר גרם לירידה במגמת האכלוס במתחם ביום מ 15% וירידת מחירים של 8 ₪ למ"ר בין החציונים ואל מול החציון השני של 2022 מדובר בירידה של 18 שקלים למ"ר מ 169 ₪ למ"ר בסוף 2022 ל 151 ₪ למ"ר בסוף החציון השני של 2023- ירידה של כמעט 12%.
ניתן לראות שאזור הבורסה ברמת גן כמעט ולא הושפע וידית המחירים בו הייתה מזערית - [ פחות מחצי שקל למ"ר בין החציון הראשון של 2023 לשני] בהשוואה לירידות חדות יותר באזורי תעסוקה אחרים בתל אביב וזאת ככל הנראה בזכות ההשפעה של הרכבת הקלה שחיזקה מאוד את הביקושים באזור.
ב NEWMARK NATAM מציינים כי : " שוק המשרדים בתל אביב חווה ירידה במחירי השכירות ובשיעורי האכלוס עקב ההשפעה של המצב הכלכלי .התיקונים בדמי השכירות מושפעים מחוסר היציבות הפוליטית בשנה האחרונה בישראל, בשל משבר מאקרו עולמי בענף ההייטק ובנוסף מהמלחמה שהחלה ב7 באוקטובר.
מחוץ לתל אביב : הרצליה פיתוח ממשיכה להיות אזור תעסוקה יציב , מגמות האכלוס בירושלים עולות והמחיר יציב ובדרום נרשמו עליות מחירים.
על פי דו"ח נת"מ, ההשפעה על המחירים מינורית יותר באזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב. התפתחות וחידוש של אזורי תעסוקה רבים דוגמת רעננה, הוד השרון, חיפה , פתח תקווה ובני ברק תורמות לביקושים באזור וניתן לראות מגמה של חברות הייטק וחברות אחרות שרוצות להישאר באזור התעסוקה אליו הן מביאות את כוח האדם אך לעבור לבניינים או מתחמי תעסוקה חדשים יותר. גם באזורים מחוץ לתל אביב דוגמת פתח תקווה ובני ברק ניתן להבחין בהשפעת המשך הפעילות של הקו האדום של הרכבת הקלה המחבר אותם עם תל אביב .
על פי הדו"ח, בחציון השני של 2023 שמרו אזורים במעגל השני של תל אביב על יציבות עם ירידה מינורית של חצי אחוז בממוצע במחירי השכירות למ"ר . גם הרצליה פיתוח ממשיכה במגמת ההתייצבות ללא שינוי על מחיר גבוה של 103.5 ₪ למ"ר.
עוד על פי התחזית של NEWMARK NATAM, באזור כפר סבא, רעננה דרום - הוד השרון נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של אלפי מ"ר, להם שיעורי אכלוס גבוהים יחסית . ניתן לראות זאת בין היתר ברעננה שם מתאכלס בימים אלה אחד הפרויקטים המרכזיים שנבנו שם בשנים האחרונות - פרויקט אינפיניטי פארק של ריט 1 וס.ע.ן זהב הכולל את המגדל הגבוה באזור השרון המונה מעל 30 קומות. גם על פי הדו"ח רעננה מציגה עלייה במחירים בין החציון הראשון של 2023 לשני כאשר מחירי השכירות עולים ב כ 2 שקלים למ"ר לרמת מחיר ממוצעת של מעל 66 ₪ למ"ר.
בירושלים על פי דוח נת"מ ממשיך שוק התעסוקה להתחזק עם עלייה של 0.53% במגמות האכלוס הממוצעות בעיר. גם כאן חלה מאידך ירידת מחירים ממוצעת אבל גם היא מזערית ועומדת על 0.7% בממוצע
ב Newmark natam ציינו : "כניסת פרויקטים חדשים לשוק במהלך שנת 2024 צפויים להשפיע על שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות המבוקשים באזורים אלו". האזור המפתיע בדו"ח הוא דווקא אזור הדרום שרשם עלייה במחירי השכירות למשרדים של כ 2.33%
בדוח מציינים כי : "לאור המצב הכלכלי, הפוליטי והצבאי קשה לנתח ולחזות את המגמה בשוק משרדים זה, אך להערכתנו שוק המשרדים הנמצא בקרבת הרכבת הכבדה ובאזורים שמאופיינים בביקושים מתאימים נמשיך לראות יציבות בדמי השכירות ובשיעורי האכלוס. המשך הבנייה באזור זה וכניסתם של פרויקטים חדשים במהלך השנים הקרובות באזורים פארק ההייטק עומר ומרכז העיר, צפויים להשפיע על שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות המבוקשים באזורים אלה".
תחום התעשייה זוכה לפריחה - מחירי השכירות והמכירה עלו או נשארו יציבים
תחום התעשיה והלוגיסטיקה, וכן המסחר, מגלה עמידות ויציבות גם בתקופה זו. על פי דו"ח נת"מ, "שוק התעשיה שמר על יציבות בשנת 2023, למרות הזעזועים הפיננסיים והבטחוניים. בשנים האחרונות, הביקושים לשטחי אחסנה תודלקו על ידי מגמת הגידול העיקבי במסחר באינטרנט, שהואץ בעקבות הקורונה. ענפים מסוימים אף חוו גידול משמעותי בתקופה זו, בעיקר בתחומי המזון – קמעונאות, הפצה, מוצרים רפואיים ותרופות. הגידול בביקושים בענפים אלו מצריך שטחי אחסנה והפצה בהיקפים גדלים והולכים.
גורם נוסף שמשפיע על הביקושים לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה נובע מהביקושים לשטחי מגורים ומשרדים באזור מרכז הארץ, וכן מתוספת באחוזי הבניה הניתנת על ידי הרשויות באזורים אלו. כתוצאה כך, נוצרה מגמה של יציאת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה, לטובת מגדלי מגורים ומשרדים שתופסים את מקומם של המפעלים ושטחי האחסון במרכז. כתוצאה מסיבות אילו ומכיוון שהתחום הלוגיסטי צורך מרכיב גבוה של קרקע ביחס לתחומים אחרים , חווינו בשנים האחרונות עליות בשיעורים של עשרות אחוזים במחירי הקרקעות והמבנים לתעשייה ולוגיסטיקה. העלייה בשווי הקרקעות מחייבת ניצול מירבי של זכויות הבניה, על מנת שההשקעה בהקמת מבנה לוגיסטי תהיה כלכלית. לכן, רוב הפרויקטים שנבנים כיום מקדמים בנית מבנה גבוה (עד 42 מטר), או בנית בנין לוגיסטי בקומות עם רמפות לגישה נוחה למשאיות. במקביל, נבנים פרויקטים שמציעים למכירה שטחים תעשיתיים קטנים (200-500 מ"ר) – ומציעים פיתרון מעולה ללקוחות קטנים בסמוך למרכזי הערים.
מחירי מרכזים לוגיסטיים נמצאים בטווח של 14,000–12,000 ₪ למ"ר בקומת קרקע במבנה חדש במרכז הארץ ובקרבת כבישי האורך הראשיים ובין 6,500–4,500 ₪ למ"ר למבני Class B במיקומים פריפריאליים.
חוה מיכאלי מנכ"לית YUKA PARK העוסקת בייזום, בנייה ושיווק של מתחמי תעשייה רב שימושיים ברחבי הארץ: " לעומת חלקים אחרים בעולם הנדל"ן דוגמת תחום המשרדים או המגורים אשר נפגעו בשנה האחרונה, תחום התעשייה רק צומח וזאת בעיקר מאחר והוא לא חשוף לגורמים שהשפיעו על אפיקי הנדל"ן האחרים. תחום המשרדים או הבנייה למגורים הושפעו מתהליכים כלכליים גלובליים ומקומיים , כעליית האינפלציה והריבית שהקשו על יזמים בגיוס הון לבניית פרויקטים או מימון מהבנקים וכן צניחה משמעותית בהשקעות של תעשיית ההייטק בישראל ומעבר לים. מאידך בתקופה זו ענף התעשייה והלוגיסטיקה המשיך לעבור אבולוציה. אל תחום זה הגיע סגמנט חדש בשנים האחרונות של מתחמי תעשייה בשימושים מעורבים . מדובר במתחמים המהווים מקום אידיאלי וייחודי לעסקים קטנים ובינוניים מאחר והם בנויים באופן ורסטילי ויודעים לתת למגוון גדול של בעלי עסקים אפשרויות שאין להם במרכזי תעשייה או אזורי תעסוקה ישנים משם הם נפלטים בשנים האחרונות לטובת חידוש האזורים האלה לטובת מתחמי מגורים או מגדלי משרדים שאינם עונים על הצרכים הייחודיים של עסקים אלה – דרי אזורי התעשייה. אנו מרגישים מהשטח שקיימים לפרויקטים חדשים אלה בביקושים בוערים ולכן אני צופה אף עליית מחירים בתחום זה גם בשנים הקרובות בכל חלקי הארץ, בעיקר ליד מרכזי אוכלוסייה, אזורי תעסוקה מודרניים או צירים ראשיים".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
