התעוררות בשוק הנדל"ן: גידול חד של 46% במכירות הקבלנים בינואר לעומת אשתקד

בחודש ינואר עמד מספר עסקאות הנדל"ן על 8,053 - גידול של 14% בהשוואה לינואר אשתקד - כך עולה מסקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי. כמו כן, סך מכירות הקבלנים בחודש ינואר עמד על 3,716 דירות, גידול חד של 46% בהשוואה לינואר אשתקד.

שוק הנדל"ן בינואר (משרד האוצר)

על פי הדוח, לראשונה מאז מרץ 2022 חודש לפני שהחל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, נרשם גידול במספר העסקאות בהשוואה לחודש המקביל בשנה קודמת. כמו כן, בהשוואה לחודש דצמבר 2023 נרשם גידול חד של 32% במספר העסקאות.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש ינואר על 7,072 דירות, גידול של 8% בהשוואה לינואר אשתקד והרמה הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2022.

• אבן יהודה מתחילה לצמוח לגובה – אבל לאן נעים מחירי הדירות בה?
• פי 5 תושבים: אושרה תוספת של 4,120 דירות באבן יהודה ל-47 תושבים נוספים

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ינואר בעשרים השנים האחרונות נמצא כי ינואר השנה נמצא באמצעו של דרוג זה, תוך שונות גבוהה בין פלח השוק של דירות חדשות ליד שניה. הגידול בעסקאות התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, כולל בסבסוד ממשלתי.

מכירות הקבלנים בשוק החופשי בלבד הסתכמו ב-2,735 דירות, גידול של 36% בהשוואה לינואר אשתקד. זוהי הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז מאי 2022. בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בשוק החופשי בולט אזור רחובות עם גידול חד בריכוזיות, המוסבר בין היתר במספר מבצעי מכירות משמעותיים שגם הביאו לגידול חד במכירות באזור זה לאחר חודשים של ירידות חדות.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", עמד על 58% שיעור הנמוך משמעותית, ב-10% בהשוואה לינואר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 2%. עוד נמצא, בניגוד לכפי שניתן היה אולי לצפות על רקע מצוקת כ"א בענף, כי לא נרשמה התארכות משמעותית של משך הזמן המקסימלי עד למסירת הדירה בחוזים שנחתמו בחודש ינואר, בהשוואה לחודשים טרם פרוץ המלחמה.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, בהתבסס על דיווחי הקבלנים למע"מ, בהשוואה לתזרים הפוטנציאלי הנובע ממכירת דירות חדשות (מבלי להתחשב במועד קבלת התשלום בפועל) מרמז על תנאי מימון נוחים שהקבלנים מציעים לרוכשים, המסבירים בין היתר את הגידול במכירות.

בניתוח שערכנו לראשונה במספר אזורים בולטים במכירות הקבלנים בשוק החופשי, תוך בחינת המועד בו נרכשו הקרקעות באותן פרויקטים בהן נמכרו למעלה מחמש דירות בינואר נמצא כי חלק גדול ממכירות אלו התרכז בקרקעות שנרכשו לפני עליות המחירים החדות של .2021-2022.

מכירות יד שניה בחודש ינואר הסתכמו ב-4,337 - ירידה מתונה של 5% בהשוואה לינואר אשתקד. רכישות המשקיעים בחודש ינואר עמדו על 1,160 דירות, ירידה של 6% בהשוואה לינואר אשתקד. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על ,14.4% נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. שיעור גבוה יחסית מהדירות שרכשו היו דירות חדשות

לגבי רכישות תושבי החוץ  - הם נכללים בתוך סגמנט המשקיעים (הסתכמו בחודש ינואר ב-112 דירות) - ירידה של 25% בהשוואה לינואר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 12%. סך הדירות שמכרו תושבי החוץ בינואר עמד על 41 דירות כך שנטו הסתכמו רכישות תושבי החוץ בחודש זה ב-71 דירות.

מכירות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו ב-1,444 דירות, ירידה של 12% בהשוואה לינואר אשתקד. "מלאי" הדירות בידי משקיעים רשם ירידה של 284 דירות.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ינואר ב-4,705 דירות, גידול חד של 40% בהשוואה לינואר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות אלו ב3,724- דירות, גידול חד של 31% בהשוואה לינואר אשתקד. בכך היה זה הסגמנט היחידי שרשם גידול בעסקאות.

חד הפרויקטים הבולטים ביותר בסבסוד ממשלתי בחודש ינואר התבצע באבן יהודה. שכר הרוכשים היה גבוה במיוחד, יותר מאשר בכל פרוייקט אחר שניתחנו בעבר. במקביל נהנו רוכשים אלו מהטבה ממוצעת הנאמדת ביותר מ-1.5 מליון שקל, גם כן הגבוהה ביותר שניתנה בפרויקט זה עד עתה.

רכישות משפרי הדיור בחודש ינואר הסתכמו ב-2,188 דירות, ירידה של 12% בהשוואה לינואר אשתקד. כמו כן, ירידה חדה נרשמה בשיעור "מצמצמי" הדיור.