מה קרה באזור חדרה וחיפה ולמה מכירת הדירות באזור נעצרה?

נתוני מכירת הדירות של הקבלנים יכולים להעלות על פניהם חצי חיוך מצד אחד, אבל גם עלולות להוות דאגה לרוכשים, בעיקר אלה שישבו על הגדר. אם המכירות חוזרות למשרדים והביקושים הכבושים מתחילים לחלחל לשוק, זה עלול להוביל בעתיד לעליית מחירים - וזה הדבר האחרון שפקידי האוצר (להוציא את אגף מיסוי מקרקעין שמייצר הכנסות) היו רוצה לראות, אחרי הניסיון "ליישר" את השוק באמצעות הברחת המשקיעים מהשוק.

נתוני מכירת דירות (למ"ס)

מה קרה בחדרה ובחיפה?

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא שבשמונה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין נרשם גידול חד במכירות, למעט שני אזורים: חיפה וחדרה. בחיפה נרשמו ירידות של 13%, באזור חדרה של 6%. שימו לב, לא מדובר בירידה במחירי הדירות, אלא בירידה במכירות הקבלנים.

לגבי אזור חדרה, מדובר באזור שבולט בחולשה במכירות לאורך תקופה ארוכה, מעבר לזו שנרשמה ברמה הארצית. אז מה קרה בחדרה, שבה המכירות נעצרו ונרשמה ירידה כל כך? מי שמכיר את האזור יודע מה קרה בה במהלך 2021-2022. הקמת שכונת הפארק על ידי חברת שיכון ובינוי שבנתה בהיקפים גבוהים מאוד, הובילו לכך שהם היו חלק מרכזי בהייפ בשכונות שאינן מזרח העיר. בעין הים, חברות כמו עמרם אברהם ואפי קפיטל מכרו דירות ללא הפסקה עוד קודם. כשמדברים על ירידה במכירות, צריך להבין כי הירידה היא יחסית. יחסית למה? לינואר אשתקד. אז מה קרה מינואר הקודם, שגרם לירידה ומה קרה בכלל, בשנתיים האחרונות?

חדרה, בעיקר בשנים 2020 ו-2021, הייתה עיר בתהליך של בנייה מואצת. חברות הקדימו מגדלים סביב שכונת הפארק ועין הים וגבעת אולגה (הכוונה לשכונת קיסרית, צמודי הקרקע והמגדלים מול הים). אלה שתי השכונות שעליהם העירייה שמה את הכסף והדגש בפיתוח מואץ: היא בנתה מרכזים מסחריים, הביאה חברות חזקות כמו שיכון ובינוי וקרסו לתוכן והקימה 4 מרכזים מסחריים באזורים האלה. האחרון שבהם, ששייך לקרסו, נפתח בחודש האחרון ממש מול קו המים. איך זה מסתדר עם הנתונים? השטחים נגמרו. בעין הים נבנים כרגע 2 בניינים בלבד, אחד של עמרם אברהם, בניין בוטיק, ובניין נוסף בחלק האחורי שלה. לפני כשנתיים נבנו בשכונת הפארק מספר מגדלים בו זמנית, היום - אלה הבניינים האחרונים של שיכון ובינוי, השטחים האחרונים בשכונה, שאחריהם היא לא תוכל לבנות מסביב לאקו פארק. ומה קורה כשהתחלות הבנייה נמוכות יותר? ניחשתם נכון, המכירות יורדות. בטח בתקופה כזאת.

העובדה שהשטחים בשכונות החדשות נגמרו, יכולה להוביל לפריחה של שכונות חדשות. חדרה אמורה לבנות כאלה, סמוך לשכונת נווה חיים, ויש עוד כמה מקומות בתכנון. בשנים האחרונות, שמעו בשכונות החדשות בעיקר רעש של פטישים. הבנייה הייתה מואצת, הקבלנים בנו בלי סוף, ועכשיו, כשרק הקרקעות האחרונות פנויות, הקבלנים לא ממהרים.

חדרה היא לא חולון. הקרקעות בה לא נגמרות. להפך - היא עיר עם קרקעות כמעט בלתי נגמרות. יש לה יערות ושטחים ירוקים שבעתיד חלק מהם יהפכו למגדלים רווי קומות. הבעיה היא תמיד בפיתוח. לא קל להפשיר שטחים, בטח לא לרשות מקומית שנתקלת השכם וערב בהתנגדויות של הירוקים (חלקן מוצדקות, אגב).

על איזור חיפה כבר הרחבנו כאן. הטענה היא שיונה יהב, ראש העיר החדש, יחיה פרויקטים של התחדשות עירונית שהיו תקועות. אבל זה לא קשור למכירות הקבלנים (זה משתקף רק בחלק מהמקרים, כי במקרה של הריסה ובנייה כן מדובר בפרויקט חדש). הם חוו האטה גדולה בשנה האחרונה, מסיבה פשוטה: המחירים בחיפה עלו בשנים האחרונות וחלק מהאוכלוסיה נודדת: היא מנצלת את המחירים הנמוכים בקריית ים ואת המחירים המטפסים, שעדיין נראה שלא הגיעו לשיא, בטירת הכרמל ונשר. כן, חלק מתושבי חיפה שלא מצאו נחמה בפרויקטים של התחדשות עירונית בקריית אליעזר, נוטשים לטובת ערים אחרות. פעם, תושבי המרכז עברו לחיפה כדי לקנות דירות בזול, אבל הפריפריה התרחבה, השמיכה התרחבה, והיום - חיפה כבר לא פריפריה.

יש כמובן עוד סיבה טובה לברוח מהשקעה או רכישת דירה בצפון בתקופה הזאת. לא צריך להיות איש נדל"ן כדי להבין את זה, אפשר פשוט לשאול את חיזבאללה. כל עוד היום יימשך, הרוכשים לא נוהרים לאזור הצפון. הם נזכרים באיום של חיזבאללה ב-2006 ו-2011. "בעדה בעדה", איים נסראללה. גם 18 שנה אחרי, האיום הזה עדיין לא הוסר.

איפה נרשמה עלייה?

מנגד, את הגידול במכירות הקבלנים בחודש ינואר הוביל אזור המרכז עם גידול חד של ,62% ועם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו באזור זה מאז מאי 2022. שם הקבלנים יכולים להתנחם, ברחובות ובירושלים. ברחובות יש תופעה הפוכה. הקבלנים לא בנו מספיק, אז נרשמה ירידה בשנים הקודמות לעומת שאר הארץ. צריך לזכור שהמכירות מושפעות גם מדירות בהנחה. באזור חדרה הסיפור הזה כמעט לא קיים וברחובות, מוכרים מאות יחידות, בקצב די גבוה - ממש כמו בקריית גת שמפתחת שכונות חדשות, מוכרת אלפי יחידות וגם נהנית מהעלייה במספר המכרזים שמוציאה רמ"י.

קחו לדוגמא אזורים כמו אשדוד, עיר שריכזה כשליש מסך מכירות הקבלנים באזור הדרום, או את באר שבע, שמכרה 463 דירות חדשות בשוק החופשי. איפה עוד מוכרים דירות? בנתיבות. למה? כי שם עדיין מוכרים דירות בזול יחסית, גם לאזור הדרום.

לסיכום, נראה כי הירידה התלולה באזורים מסוימים חלה בעקבות השלכות להתפתחויות שהיו אצלן קודם. יחד עם זאת, באזורים כמו רחובות, שחוו ירידה משמעותית קודם לכן, חל תיקון שנובע ממספר התחלות הבנייה.