"עד 25% באזורים מסוכנים": כך צונח המחיר בדירות להשכרה ללא ממ"ד

קבלו נתון מעניין מתוך דוח הלמ"ס לגבי הגידול החד במכירת דירות חדשות: בלמ"ס מעריכים כי מבצעי מכירות משמעותיים של הקבלנים, שהחלו בדצמבר האחרון ונמשכו בחודש ינואר, תוך התמקדות בתנאי מימון נוחים לרוכשים, תרמו להתאוששות הניכרת בפלח השוק. ההנחה הרווחת: זה קרה בגלל העדפה של הרוכשים לדירות עם ממ"ד שתרמו מצד אחד לגידול ברכישת דירות חדשות ומנגד להמשך הדשדוש במכירת דירות יד שנייה. כל זה מוביל למגמה ברורה - הביקוש לדירות שכורות ללא ממ"ד צונח והמחירים בהתאם.

זה לא סתם דשדוש. כמחצית מרכישות המשקיעים (היורדות, אגב) היו של דירות חדשות - נתון גבוה משמעותית, ב-10% אחוז, בהשוואה לתשעת החודשים הראשונים של 2023. אפשר להבין את זה: למרות ההזדמנות הכלכלית, משקיעים לא רוצים לרכוש דירות ישנות. הם יודעים שיהיה קשה להשכיר אותן. הם פנו לאזור ירושלים, אזור לא מסוכן ביחס לשאר היישובים בדרום.

מנגד, באזור חיפה רק כ-30% מהדירות שרכשו המשקיעים היו דירות חדשות. למה רק 30%? כי יש מלחמה, יש נסראללה. הם לא מתקרבים לשם עדיין, לפחות לא בשיא הכוח. עובדה: לאזור ב"ש, שהאיום בו הוסר (לפחות בינתיים), הם חזרו. האזור הזה אופיין עד לפרוץ המלחמה גם כן בשיעור נמוך יחסית של רכישת דירות חדשות וכעת, בינואר, רשם שיעור גבוה יחסית של דירות חדשות - כמחצית מסך הדירות שרכשו באזור היה בבאר שבע. למה? בעיקר בגלל העדפה גוברת של שוכרים לדירות עם ממ"ד (כלומר, כאלה שנבנו משנת 1992, כי החוק שמחייב בניית ממ"ד יצא אחרי מלחמת המפרץ).

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

כלל ביטוח ופיננסים וענקית ההשקעות State Street Global Advisors משלב...

עוד תכניות

את הביקוש הגבוה לדירות עם ממ"ד אפשר לקרוא גם דרך ניתוח רכישות משחלפי הדיור בחודש ינואר. בעוד שנרשמה ירידה חדה בשיעור "מצמצמי" הדיור בהשוואה לחודשים הקודמים (23% בלבד מסך משחלפי הדיור, כלומר אלה שכבר מכרו את דירתם הקודמת). לפי הנתונים, אפשר להבין כי הירידה ברכישות משחלפי הדיור נעשית תוך שינוי בתמהיל הרוכשים, במובן זה שמי שרוכשים כעת דירה עושים תוך רכישת דירה יקרה יותר - יתכן בין היתר על רקע העדפה לדירות עם ממ"ד.

אחרי שהבנו את הדרישה הגבוהה לדירות עם ממ"ד מצד שוכרים, קל להבין מדוע המשקיעים או סתם בעלי דירות יד שנייה, או כאלה ששוכרים ומשכירים, זונחים את שוק היד השנייה. פעם זה היה תירוץ טוב בגלל שאנשים לא רצו להתעסק עם בעיות בצנרת ישנה, אבל היום - הממ"ד הוא גורם מכריע, משנה שוק.

יש פערים ניכרים במחירי השכירות לא רק בערי הפריפריה אלא גם בערי המרכז. בתל אביב, למשל, מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-7,100 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-8,000 שקל, פער של כ-12%. ברמת גן מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-5,700 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-6,500 שקל, פער של 14%. בראשון לציון הפער עומד על כ-13%, מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-4,800 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-5,400 שקל. 

בערי הפריפריה הפערים נמוכים יותר בדרך כלל. בקריית שמונה מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-2,750 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-2,900 שקל, פער של כ-5%. באשקלון מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-3,370 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-3,670 שקל, פער של 9%. 

לפי הערכת שמאים עימם שוחחנו, מחירי הדירות ללא ממ"ד יירדו ב-20%-15%. אם תרצו, בעקבות הביקוש הגובר לדירות חדשות, ההערכה היא שהפער עלול עוד להתרחב, בעיקר כל עוד האיום מצפון והדרום לא יוסר לחלוטין. ומה יקרה בשוק השכירות? גם שם הפערים יתרחבו. בשיחה שערכנו עם מתווך בחולון, נאמר לנו כי הפער הזה עשוי להגיע לרף העליון בהשוואה למכירת הדירות. כלומר, ירידות של 20%.

החישוב הוא פשוט - דירה של 5,000 תהיה ללא ביקוש ותעמוד על המדף, אלא אם מחירה יירד לאזור 4,000-4,100 שקל. בחולון הפער הזה עשוי אפילו לגדול, בשל ריבוי האזעקות. יחד עם זאת, מתווכים באזור הרצליה מעריכים כי בשל העובדה שהיא פחות חשופה לטילים, לפחות בשלב הזה, הפער יהיה מינורי בשל ירידה קלה בביקושים. אפשר להעריך בזהירות כי הפער ינוע בין ירידה של 5% באזורים "פחות פגיעים" ל-20% ואפילו יותר, עד 25%, באזורים "פגיעים" כמו בעוטף עזה.