הזוגות הצעירים רוכשים יותר דירות - איך הם מממנים אותן ולמה זה מסוכן?

כמה פעמים בשנים האחרונות שמעתם את המשפט "זוגות צעירים לא יכולים לקנות דירה בישראל"? החל מ-2022, אחרי עליית מחירים של שנתיים שדעכה מאמצע השנה בשל עליית הריבית, המשפט הזה הדהד עוד יותר - כיצד זוג צעיר, שלא זכה בדירה בהנחה, יוכל לרכוש את הדירה הראשונה בחייו?

יש לכם 11 אלף שקל פנויים בחודש? ברכות, יש לכם דירה חדשה (שלומי יוסף)

יש כמה דברים בסיסיים שחייבים להבין על רכישת דירה. כאשר זוג צעיר רוכש את הדירה הראשונה שלו ללא עזרה משמעותית מההורים, הוא חייב הון עצמי של 30%. בפועל, זה לא מספיק. לזוגות הצעירים יש תיאבון. הם לא מסתפקים בדירת קבלן סטנדרטית והם לא יישארו עם הספה והמזנון העתיק שקיבלו בירושה מסבתא בדירה שהם שוכרים. הם צריכים גם לעורך דין, לשמאי ואולי גם למתווך, מה שבפועל מוביל לכך שהם זקוקים ל-35% ממחיר הדירה לפחות. נניח שדירה ממוצעת עולה 2.5 מיליון שקל (אנחנו לא מדברים כמובן על דירה באזור ביקוש, אלא דירה קטנה באזור ביניים או דירה גדולה וחדשה בפריפריה.

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

משקיע הצמיחה רון בארון: האינפלציה האמיתית כפולה מהנתונים הרשמיים

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

עוד תכניות

היום הבנקים נוטים לאשר הלוואה של 70% מערך הנכס, ובתוספת ההוצאות החד פעמיות, גם אם מדובר בעיצוב דירה בסיסי, הזוג הצעיר צריך להביא מהבית כ-850 אלף שקל (750 אלף למשכנתא, השאר להוצאות מסביב). אחרי שהציצו בתכניות החיסכון, ביקשו מההורים והוציאו את כל הכסף מהעובר ושם, הם הגיעו למסקנה שיהיה להם קשה מאוד לקנות דירה. אז הם ירדו כמה קומות למטה, ויתרו על החלום לקבל מחסן בקומת מחסנים או חניה נוספת וגם על המזגן ועיצוב הקיר עליו חלמו, כל זאת במקרה הטוב כמובן. מה הם עשו? לקחו הלוואה לכל מטרה, 175 אלף שקל נניח, שמו מקדמה של 7% לקבלן והופ - יש להם דירה בישראל.

בואו נערוך חישוב פשוט: הזוג הזה לקח משכנתא ל-30 שנה (כמובן), 1.65 מיליון שקל בערך, 50% בפריים ועוד 50% קבועה לא צמודה. ההחזר החודשי, נכון להיום, למשכנתא ממוצעת, עומד על 9,887 שקל. עכשיו תוסיפו לזה את ההלוואה שנטלו, 175 אלף שקל (הפחתנו כמובן מסכום המשכנתא את החלק שניתן מההלוואה לקבלן, אנחנו יודעים כי הלוואה לכל מטרה לא משמשת למשכנתא ועדיין - רבים עושים את זה והבנק מעלים עין כדי לתת הלוואה). במקרה הטוב, פרסו להם אותה ל-120 חודשים, 10 שנים, בריבית ממוצעת של 5% צמודת מדד - וקיבלנו 1,859 שקל בחודש. כלומר, ההחזר החודשי מההלוואות בלבד יעמוד על 11,746 שקל - עצוב, אבל הגיוני בסך הכל ביחס לימים אלה.

רק כדי שתבינו, בעבר ההמלצה הייתה שסכום ההלוואה עבור הדירה לא יהווה יותר מ-25% מהשכר. היום, בפועל, זוגות צעירים לוקחים הלוואה שהיא 40% מהשכר שלהם, אבל נניח שנסתמך על חלק מההמלצות לפיהן ההלוואה תהווה 33% מהשכר. במקרה הזה, הזוג הזה צריך להרוויח כ-35 אלף שקל נטו. אנחנו שואלים אתכם - כמה זוגות צעירים מרוויחים היום את הסכום הזה, משהו כמו 45 אלף שקל ברוטו (ואולי קצת יותר, תלוי במספר נקודות הזיכוי) לפני מס?

עכשיו, בואו נסתכל על הנתונים ונראה מה אפשר לגזור מהם. בחודש ינואר הזוגות הצעירים רכשו לא פחות מ-4,705 דירות, 40% יותר מאשתקד. עכשיו בטח תגידו שחלק מהם רכש הרי דירות מוזלות, במסגרת דירה בהנחה ואחרות, אבל גם את זה בדקנו ומתברר ש-31% רכשו דירות רגילות לגמרי, כלומר בשוק החופשי ורק 9% דירות מוזלות. שימו לב, אלה לא צעירים שמחליפים דירה, אלא נתון עבור זוגות צעירים שאלה דירתם הראשונה והיחידה.

יותר מכך, עבור הזוגות הצעירים זהו הנתון החיובי הראשון מאז גל של ירידות רצופות מאז אפריל 2022, אז החליט בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. ובכלל, זו הרמה הגבוהה ביותר של רכישת דירות על ידי זוגות צעירים מאז יוני 2022.

בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, נראה כי אזור רחובות, שרושם שפל ברכישת דירות עבור משקיעים, בולט במיוחד. באזור רחובות נרשם שיעור גידול חריג של 92% בהשוואה לינואר אשתקד, לאחר ירידות חדות בחודשים הקודמים. הזוגות הצעירים רכשו 602 דירות באזור הזה - הרמה הגבוהה ביותר אחרי אזור חיפה ושיא חדש מאז חודש מרץ 2022 - כלומר שיא בן שנתיים.

אז מה אפשר ללמוד מהנתונים? ראשית, הרכישה באזור רחובות מעידה על כך שהזוגות הצעירים לא רוכשים דירות רק בפריפריה. רחובות כבר מזמן לא פריפריה, היא אפילו די קרובה למרכז והמחירים בה גבוהים יחסית לאזורים אחרים בצפון ובדרום. מחיר למ"ר ממוצע עומד על כ-25 אלף שקל ומתאים למדידה שלנו - דירת 100 מ"ר תמורת 2.5 מיליון שקל. לאור העובדה הזאת, נראה כי העלייה במספר הזוגות הצעירים שרוכשים דירה, אינה משמחת - היא אפילו עצובה. תארו לכם מה יקרה אם מחר מחירי הדירות יירדו (מה שלא נראה כרגע לפי התחזית של בכירים בשוק הנדל"ן) - זה אומר שהסיכון של הבנק יגדל, משום שאחוז המימון ביחס למחיר הנכס יקטן. לא רק למדינה, אלא גם לבנקים, אם כך, אין אינטרס שהמחיר יירד. הם רוצים שתקחו עוד הלוואות ותעבדו יותר כדי לממן את הדירה. המספרים שראיתם יכולים להוכיח בקלות את הטענה הזאת.