איזה קבלנים מכרו דירות בינואר ואיזה לא? ניחשתם נכון

הקבלנים נמצאים בלחץ כבר תקופה ארוכה. המכירות בשפל, הביקוש ירד עד 70% באזורים מסוימים, אבל לאחרונה, בעיקר מינואר, הם מדווחים על התעוררות מסוימת במשרדי המכירות. הסיבה העיקרית היא מבצעים גדולים - שלם 5% ואת היתרה בסוף התקופה, לצד חשש של הרוכשים הפוטנציאלים שהמחירים לא ירדו.   

מתי היא נרכשה? קרקע באיינשטיין, תל אביב (יחצ)

נתוני הלמ"ס בהחלט תומכים בכך: אפשר לראות את העלייה המשמעותית בחודש ינואר. בסביבת ריבית גבוהה ובתקופת מלחמה, הם מכרו כמעט 50% יותר מאשר בינואר שעבר, אז לא הייתה כאן מלחמה והריבית הייתה מעט נמוכה יותר.

אז מה קרה בינואר האחרון, שגורם לסחף? אחד הנתונים הכי מעניינים שמתחבאים בנתוני הלמ"ס לא ממש בולט לעין - מדובר בתאריך בו רכשו הקבלנים את הקרקעות שעליהם הם בנו את הדירות שמכרו.

לפני שנצלול למספרים - נסביר. חלק מהקבלנים עיכבו פרויקטים בכוונה. לא מדובר כאן בתחקיר מעמיק, הם מודים בכך בשיחות אוף רקורד. הסיבה לכך היא שהרווח היזמי שלהם ייפגע אם ימכרו כעת. כתבנו על כך כאן בעבר ונמשיך לכתוב בעתיד - נושא עלויות המימון של הקבלנים כואב להם מאוד, אבל אם צריך לעצור את המדינה ולשלם מחיר כואב בטווח הקצר, הם לא יהססו לעשות זאת. קבלן לא יהיה מוכן למכור דירה עם רווח כמעט אפסי, אלא אם הוא פושט רגל. מה הוא כן יהיה מוכן לעשות? מבצע נקודתי.

נתוני הלמ"ס תומכים בהערכת הזאת. די להסתכל בנתון מעניין שמגיע מנתוני מועד רכישת הקרקע על ידי הקבלנים שמכרו 5 דירות או יותר. כלומר, בדיקה שמטרתה לבחון מתי אותם קבלנים שמכרו דירות רכשו את הקרקע. ומה עולה משם? אחד הממצאים המעניינים הוא שחלק גדול מהמכירות של אותם קבלנים (בבדיקה לא התייחסו להתחדשות עירונית, שבה הוא מקבל קרקע במסגרת עסקת קומבינציה) היו בעיקר בקרקעות שנרכשו לפני עליות המחירים החדות של השנים 2022-2021. שימו לב למספרים: באזור המרכז כ-60% מהדירות שנמכרו היו בדירות שנבנו על קרקעות שנרכשו בשנים 2020-2019. באזור ירושלים עמד שיעור זה על 48% מכלל הדירות שנמכרו (חלקן, 11%, נרכש עוד בסוף שנות ה90').

בלמ"ס ציינו כי בחלק מהפרויקטים מדובר במכירות שמתמשכות לאורך שנים ולא הצליחו להסביר את הממצאים, מלבד העובדה שכעת נמכרות דירות שנרכשו על קרקעות ישנות יחסית הינה תוצאה של עיכוב במתן היתרים או התעכבות יזומה של הקבלנים בשיווק הדירות באותם פרוייקטים. מה זה "התעכבות יזומה?"  - בדיוק מה שהסברנו לכם קודם, אבל במילים מכובסות. הקבלנים עשו "דווקא" - הם העדיפו לא לבנות בכלל מאשר למכור עם רווח יזמי קטן. הם האמינו שעוד מעט יעבור זעם, שהריבית תרד והביקושים יתפרצו. לפי הנתונים האחרונים, הם כנראה צדקו.

שלא יובן אחרת, כל זה עדיין לא מצדיק את המחירים המוגזמים בישראל. אין לצייר בשום אופן את הקבלנים כמסכנים. הציבור סובל יותר, הוא לא מצליח לרכוש דירות במחירים נורמלים והמכה שחטף ב-2022 היא כואבת יותר מאשר עלויות המימון של הקבלנים שעברו בסך הכל שנה אחת קשה אחרי הייפ גדול.

בלמ"ס מספקים לנו הרבה מאוד רמזים בסקירה הנוכחית. בין היתר, הם רומזים כי בקרקעות שנרכשו לפני שנים ישנו פוטנציאל גדול יותר לתמוך בירידת מחירים, בפרט בתקופה בה נרשמת ירידה בביקוש. אין צורך לרמוז את זה כשהם תומכים במספרים. קבלן שקנה בזול, יכול לתת הנחה. מי שלא קנה בזול, לא יכול ויעדיף לחכות. בחלק מהערים שנבחנו נמצא כי בפרויקטים בהן הקרקעות נרכשו בתקופה מוקדמת יותר, המחיר הממוצע למ"ר היה נמוך יותר. עכשיו הבנתם? הקבלנים שיכולים, נותנים לכם הנחה.

בשורה התחתונה, לפני שאתם רוכשים דירה, אולי כדאי לבדוק קודם פוטנציאל המיקוח שלכם גבוה יותר. קבלן שרכש את הקרקע ב-2019, יוכל בממוצע לתת לכם הנחה גדולה יותר.