האם זה הזמן לקנות דירה? הנתון המפתיע של הלמ"ס

ישנים שלושה סוגי שקרים: שקרים, שקרים מתועברים וסטטיסטיקה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פרסמה אתמול את מדד המחירים לצרכן ואת יתר תתי המדדים. מדד מחירי הדירות עלה ב-1.2% בהמשך לעלייה של 0.7% בחודש הקודם. סה"כ עלייה מרשימה של 1.9% בחודשיים. הלמ"ס מפגרת בנתונים - אלה הנתונים של דצמבר-ינואר, בממוצע סוף דצמבר. הלמ"ס לא בודקת מוצרים הומוגניים - דירה זה לא במבה, שתי דירות 3 חדרים ברמת גן יכולות להיות בפער מחירים של עשרות אחוזים, וזו כמובן רק דוגמה. הלמ"ס גם לא בודקת הנחות ומבצעים של קבלנים והיו הרבה הנחות כאלו בחודשים האחרונים.

ההנחות האלו בעיקר המימוניות מורידות דרמטית את מחירי הדירות, אז ייתכן מאוד שהנתונים שאנחנו רואים - עלייה של 1.9% בחודשיים היא לא מדויקת. אחרי הכל, במשך השנה שעברה ראינו בשטח ירידות של 5% עד 10%, ובלמ"ס דיברו על ירידות של 3%-4%. 

הלמ"ס היא הלמ"ס - הגוף הרשמי, האחראי שכולם מסתמכים עליו

ועדיין הנתונים מטרידים מאוד משתי סיבות עיקריות. הסיבה הראשונה - הלמ"ס היא הלמ"ס, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, זאת שיודעת, קובעת ומוסרת לנו את הנתונים החתומים, המקובלים, הרשמיים, ואם גוף כזה מספר לנו שהדירות התייקרו בחודשיים האחרונים, הציבור מקבל את זה כמעט כ"תורה מסיני". העליות האלו בחודשיים האחרונים יקפיצו הרבה אנשים ממצב ההמתנה שלהם ויחזירו אותם לשוק הדירות. הם יחפשו, הם יציעו הצעות - הם יעלו את המחירים. 

כן, עליות מגבירות עליות. גם עליות שלא בטוח שהן אמיתיות, עשויות לגרום לעליות.  אחרי הכל, זה לא משנה מה אתם חושבים על שוק הדירות. אתם יכולים לחשוב שהוא יירד כי הוא יקר, מה שחשוב ומה שקובע את המגמה בשוק הדירות הוא מה אתם חושבים שאחרים חושבים. יש רבים שחושבים ששוק הדירות צריך לרדת, אבל הנתונים האחרונים יחזירו אותם לרכוש דירות כי הם יבינו שאנשים מעריכים ששינוי המגמה בשוק החל.

לפני כשנה ראיינו את מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל שאמר דברים רבים אבל דבר אחד פשוט - "לקנות דירה עכשיו". כן, קליין הוא לא אובייקטיבי, אבל הוא לא אובייקטיבי כבר הרבה מאוד שנים ובכל השנים האלו הוא אמר לקנות דירות והוא צדק. הוא אמר שזה מה שהוא מייעץ לילדים שלו ולצעירים בכלל. ואם אין כסף לרכוש דירה? "שיקנו בפריפריה". צריך לגישתו לקנות דירה ולהשתדרג על פני החיים. ככה גם הוא חי. הוא התחיל בדירה קטנטנה בתחילת הדרך. 

השבוע שאלנו אותו שוב, והוא חזר על התשובה שלו - "לקנות עכשיו. המחירים יעלו". הפעם, יש סיבות נוספות שתומכות בדעה שלו. יש מחסור ענק בפועלי בניין, יש ירידה בהתחלות בנייה ובקרוב נתחיל לראות את הירידה במלאי הדירות. הביקוש עדיין גבוה, אז אם לא יהיה פתרון קסם של הממשלה, אנחנו נחזור מהר (מדי) לכיוון מעלה. נתוני הלמ"ס מחזקים זאת.
 

עלייה חדה במחירי דירות יד שנייה

הנתונים של הלמ"ס מטרידים כאמור משתי סיבות. הסיבה הראשונה כי מדובר בגוף שאחראי על הנתונים והציבור מקבל את הנתונים כעובדה. הסיבה השנייה קשורה לניתוח הנתונים. מיכה קליין מוכר דירות חדשות. בנתונים של הלמ"ס יש ערבוב של מכירות - גם של דירות חדשות וגם של דירות יד שנייה.

הראנו שבדירות חדשות הנתונים אינם נתוני אמת. אבל אנחנו לא באמת יודעים כמה מהעסקאות נעשו בהנחה-מבצעי מימון דרמטיים. קליין למשל מסביר שאצלו אין ירידות מחירים. אבל גם אם נעריך שיש ירידות מחירים בעסקאות מול קבלנים בשל מבצעי המימון, אנחנו מתקשים להסביר את הנתון של עסקאות יד שנייה.

הלמ"ס מספרת לנו שמחירי הדירות עלו ב-1.2% וכשמנתחים את הנתונים, מקבלים שמחירי הדירות מקבלנים עלו ב-0.4%. אין מידע על מחירי יד שנייה, אבל המשמעות של הנתונים היא שמחירי דירות יד שנייה עלו ביותר מ-1.2%. הלמ"ס במדגם שלה אוספת את כל הדירות - חדשות ויד שנייה, ואם במרכיב של החדשות העלייה היא 0.4%, והממוצע הוא 1.2%, לא צריך להיות סטטיסטיקאי מבריק להבין שדירות יד שנייה עלו מעל הממוצע, האמת שאפילו הרבה מעל הממוצע.

הנתון הזה מפתיע מאוד ואותו קשה להסביר. למה זינקו מחירי דירות יד שנייה?. נכון, יש הרבה עסקאות של דירות שיעברו התחדשות עירונית וזה מקפיץ את המחירים. דמיינו דירה שהיתה שווה 1.5 מיליון שקל ונערכים שם לפינוי בינוי. אחרי תקופה קצרה, הדירה כבר תהיה שווה 2 מיליון שקל. מכירה כזו שמתווספת למדגם של הלמ"ס מקפיצה את מחירי הדירות ביד שנייה ומסתבר שיש הרבה עסקאות כאלו. העסקאות האלו לא מבטאות עליית מחירים, כי כשמשווים תפוזים לתפוזים - את אותן הדירות (ולא כהשבחה של התחדשות עירונית), מקבלים תמונה אחרת לגמרי, אבל הן משפיעות על הממוצע שמציג הלמ"ס.

לא ידוע ולא נמסר מהלמ"ס, כמה דירות התחדשות עירונית יש בשקלול המדד ומה שיעורם במדגם. אבל גם אם יש דירות התחדשות עירונית, קשה לראות שזה השפיע באופן כל כך חד בחודש אחד, ולכן, נראה שהציבור לא מחכה. הציבור חוזר לשוק וזה גם מתבטא בכמות העסקאות בינואר. שיא של עסקאות מאז אמצע 2022.

האמת שזה כישלון ממשלתי גדול. במהלך 2023 במקביל לירידות המחירים היתה הזדמנות להמשיך בכל הכוח ולייצר המשך ירידה. אחרי הכל, זה אינטרס לאומי. חייבים שלצעירים יהיה דיור בר השגה. אבל, הנתון המפתיע של הלמ"ס מרמז שהמגמה בשוק השתנתה.