"עליות מחירי הנדל"ן פיקטיביות, אבל גם לא ראיתי ירידות"

כמה נתונים מהדוחות האחרונים של ארי נדל"ן  ארי נדלן 0.41%  שבשליטת צחי אבו תופסים את העין. ה-NOI בשנה החולפת ב-73 מיליון שקל, גידול של כ-26% ביחס לאשתקד, ה-FFO הסתכם בכ-46 מיליון שקל - גידול של 142% ביחס לשנה קודמת. לאבו יש הון עצמי של כ-820 מיליון שקל, עם יחסי מינוף סבירים של כ-49%. הוא הוריד משמעותית את הוצאות המימון בשנה האחרונה ל-30 מיליון שקל, מחצית ממה שהיה לו בשנה הקודמת.

"כשקניתי את החברה, הנכסים היו לא מטופלים כמו שצריך, בלשון המעטה", הוא מספר בשיחה לביזפורטל. "ראיתי שם את הפוטנציאל והבנתי מה אני עושה. דמי השכירות בשני הנכסים, אשדוד ונהריה, היו נמוכים. גם מה שקנינו בהמשך, הקניון בלימסול - הבנו שהיה אפשר לשדרג את שכר הדירה בלי לשים הרבה כסף. אנחנו ממשיכים לעשות את זה, זה הקו. שים לב לשווי של הנכסים - כשנכנסתי לחברה, הסטאר סנטר באשדוד היה שווה 750 מיליון, היום הוא שווה 1.1 מיליארד שקל. אתה מבין את ההבדל?".

בשלוש שנים. השאלה היא כמה הוא היה עולה ריאלית בלי התערבות. "מספיק להסתכל על דמי השכירות כדי להבין מה עשינו כאן. דמי השכירות באשדוד היו 46 מיליון שקל, עלינו ל-56 מיליון שקל, בעוד שנתיים נגיע ל-70 מיליון שקל. הכל פונקציה של חידושי הסכמים ושינוי תמהיל - אנחנו מכניסים עוגנים חדשים, החברה עם 100% תפוסה, אנשים רוצים להיכנס לקניונים שלנו. אנחנו משקיעים בנכס וסגורים בשבת, זו החלטה חדשה".

עשית לך רב? "הבנתי שנכס שפתוח בשבת באשדוד הוא לא יתרון אלא חיסרון. אין לי רבנים, הכל עניין עסקי, אבל גם הבנה שעבודה בשבת - אין בה ברכה".

• גוטו: הפוטנציאל קיים אבל ההפסדים ממשיכים להצטבר
• אחרי ששוויה נחתך ב-90% חברת הטייסים רוצה לשוב ולהמריא

איך אתה מסביר את הזינוק ב-FFO? "ב-2022 היו הוצאות מימון משמעותית, עברנו מחוב בנקאי לחוב אג"ח והיו כמה חודשים שהחוב 'עמד' בגלל עניין של נאמנות באג"ח, אבל הצלחנו להקטין את הוצאות המימון כי ידענו לגייס אג"ח בזמן. היום אנחנו יושבים על חוב כנגד הנכסים בריבית נמוכה".

כמה נמוכה? "1.9% צמוד מדד - וזה סגור לכמה שנים טובות. הריבית לא הכתה בנו. יש לנו גם אחוז מינוף גבוה, החוב ביחס למאזן פחות מ-50%, חצי מהנכסים לא משועבדים אצלנו".

הקניון בנהריה עם 88% תפוסה. למה? "נכון להיום זה מגיע ל-95 אחוז. כשהגעתי הייתה שם תפוסה של 70%. גם שם היא צופה פני עתיד, כי השכרנו את כל מה שריק. יש נכסים בשיפוץ".

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כמה כסף השקעת בשיפוץ כדי להחיות את הקניונים? לא הרבה. מה עשיתי בעיקר? יותר שיווקי זה היה ותשומת לב ויחס ולרוץ ולחפש שוכרים והשתדל.

בוא נדבר על עליות המחירים בנדל"ן למגורים - אמיתי או פיקטיבי? "פיקטיבי, ברגע שאתה רואה שחברות נותנות מענקים, מגדילות מכירות ועושות כאלה מבצעים, כמו 20/80, והכל כדי להציג מכירות - זה פיקטיבי. מה עושה היזם? הוא מעלה את המחיר אבל הוא מגלם את ההטבה במחיר. יש מלא הטבות, אותן לא רואים במספרים. רואים עליית מחיר שאין אותה באמת. מצד שני, אני לא באמת מאמין שמחירי הדירות ירדו בשנה האחרונה. יש היעדר ביקוש מצד אחד ומצד שני יש מחסור בהיצעים בצורה משמעותית. מצד שלישי באה המלחמה, אין לאנשים מצב רוח. האירוע ישתחרר בקרוב ואז יהיו העלאות מחיר אמיתיות. דיברנו על קניונים, אבל מעל 50% בחברות שלנו זה מגורים. רק בחברה של דיור להשכרה יש לי 1,250 דירות. יש לנו שכונה עם 1,800 יחידות דיור בירושלים".

כצפוי, אתה מגדיל אחזקה באשדוד. רכשת עוד קרקע בפארק לכיש, שכונה בעלייה והרחבת בסטאר סנטר לטובת פרויקט של ג'מבו יוון. יש לכם גם תכניות נוספות, כמו שינוי ייעוד במתחם ובניית מגדלים. "לא חושב שאני מתרכז רק באשדוד. ראיתי שוק שבו אנשים לא מגישים הצעות על עסקאות, אז תפסתי מחיר מינימום והגדלתי את האחזקה. יש לנו זכיה בפרויקט בתל השומר ליד בית החולים, רכישה של הקניון באילת שעליה דיברנו בעבר, זה מאוד משמעותי - שמתי שם קרוב ל-300 מיליון שקל. זה יעלה, מעל מליארד שקל שווי".

בנוגע לקניון באילת, אבו רכש 50.2% מחברה המחזיקה במתחם התחנה המרכזית באילת – קרקע בשטח של 20 דונם בלב העיר המיועדת להקמת פרויקט מסחר ענק ומסוף תחבורה בשטח להשכרה של כ-30 אלף מטר עם מעל 500 מקומות חניה.

לפי הדברים שלך, השוק מתאושש. תגדיל מינוף? "ממש לא, אני מתכוון להקטין מינוף. אנחנו עושים הון ומזרימים אותו לחברה, לא רק חוב. אני רוצה להגיע לרמות מינוף של 30% - וציבורי עד 50%. לא נעבור את זה".