רוצים צמוד קרקע? לכו חפשו: מה קורה בנס ציונה?

בין רחובות לראשון לציון שוכנת נס ציונה – העיר שרבים לא מודעים לכך שהיא אחת היקרות במעגל השני של תל אביב. האוכלוסייה שלה נחשבת איכותית, והמחירים בהתאם. בעיר יש קצת יותר מ-50 אלף תושבים, נכון לינואר 2024, לפי נתוני הלמ"ס. יש בשטחה מוקדי תעסוקה כמו פארק המדע קריית ויצמן שמשותף עם רחובות ושוכנות בו חברות הייטק רבות, והמכון הביולוגי.   ב-2021 נעו מחירי הדירות בממוצע סביב 28-24 אלף שקל למ"ר, אך ניתן לראות עסקות שבוצעו במנעד רחב הרבה יותר של מחירים – החל מ-15-14 אלף שקל למ"ר ועד ליותר מ-30 אלף שקל למ"ר. ב-2022 נרשם זינוק משמעותי במחירים, לממוצע שנע סביב 33-29 אלף שקל למ"ר. ב-2023 נרשמה ירידה קלה במחירים, ל-32-28 אלף למ"ר, ומתחילת 2024 נשמרת רמת מחירים זו בנס ציונה.   באפריל 2019 אישרה העירייה תוכנית מתאר עירונית שבמסגרתה יוקמו 29 אלף יחידות דיור חדשות, 89 אלף מ"ר שטחי מסחר ו-145 דונם מבני ציבור בעיר. כמו כן, מתוכנן להיבנות מסוף תחבורה ציבורית בצפון העיר וחידוש של אזור התעשייה. עם זאת, תוכנית המתאר מתעכבת עקב תוכניות המטרו ותמ"א 70, ומחלוקת בין העירייה - המבקשת לשמר את צביונה של העיר, לרשויות התכנון שמבקשות לצופף אותה יותר ולבנות לגובה.   האוכלוסייה בנס ציונה הוכפלה בעשור האחרון, ולמרות זאת היא עדיין נהנית מרמת צפיפות סבירה וגם מתשואה גבוהה מהממוצע על מחירי הנכסים באותה תקופה. מי שקנה כאן דירה לפני כעשור, הרוויח יותר מהתשואה הממוצעת בשוק הכלל-ארצי. הסוד של נס ציונה קשור גם לתושבים ולמיקום: רמה סוציו-אקונומית גבוהה, רק 25 ק"מ מתל אביב, נגישות תחבורתית טובה, אין בעיר צירי תנועה פקוקים במיוחד (בטח לעומת גוש דן), ויש לה גם תחנת רכבת ואת פארק המדע.   המחיר הממוצע בשכונת סביוני נצר, שמאופיינת בבנייה לגובה, נע סביב 3 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, תלוי בגיל הדירה. המחירים בשכונה נעים 32-29 אלף שקל למ"ר בממוצע. מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל בוצעו בשכונה רק כעשר עסקות, ורמת המחירים נשמרה בהן.   לב המושבה, שכונה במזרח העיר, שבה נמצא גם הקאנטרי קלאב, עם בנייה נמוכה ושטחים ירוקים. המחירים למ"ר כאן נעים סביב 33-31 אלף שקל בממוצע - צמודי הקרקע בשכונה יקרים, וקשה מאוד למצוא כאן אחד במחיר שפוי. יותר מכך - מצאנו עסקות למכירת דירות חמישה חדרים רגילות שחצו את הרף של 4 מיליון שקל, אבל זה קרה בתחילת הקיץ של 2022, לפני שהריביות החלו לקפוץ. המחיר אז היה סביב 37-35 אלף שקל למ"ר. לאורך 2023 כולה בוצעו בשכונה רק עשר עסקות, ומתחילת השנה היו בה רק שתיים.   אם אתם מחפשים מחירים שפויים יותר, אולי תמצאו אותם ברמת סמל - שכונה בצפון העיר, אם תצליחו למצוא דירה למכירה שם. יש כאן בניינים משנות השמונים, והמחירים של הדירות האלה הם פחות מ-2 מיליון שקל ל-90-80 מ"ר. מצד שני, בשנה שעברה בוצעו בשכונה רק שתי עסקות, ומתחילת השנה עדיין לא היו כאלה בכלל. בסביוני הפארק, שכונה נוספת בצפון העיר, ליד הספורטק, תמצאו דירות קצת יותר חדשות, שחלקן נבנו בסוף שנות התשעים, במחירים שנעים סביב 27-25 אלף שקל למ"ר. גם כאן יש מעט מאוד עסקות – שתיים בכל 2023 ורק אחת מתחילת השנה הנוכחית.   טירת שלום היא שכונה שהיתה בעבר יישוב בפני עצמו, שנבלע לתוך נס ציונה. המחירים בה למ"ר נמוכים, אבל המחירים לבית גבוהים מאוד. איך זה יכול להיות? המחיר לבית גבוה כי ההיצע נמוך, אבל המחיר למ"ר נמוך יחסית כי השטחים של הבתים כאן גדולים מאוד והחל מגודל מסוים, כמו בכל בית, המחיר למ"ר יורד. ב-2023 נמכר רק בית אחד, צמוד קרקע כמובן, ועוד כמה קרקעות. מתחילת השנה לא בוצעה כאן עדיין שום עסקה.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בעיר בזמן האחרון:

• ברחוב חושן דירה בשטח של 106 מ"ר נמכרה תמורת 3.2 מיליון שקל, לפי 30.2 אלף שקל למ"ר
• ברחוב השייטת דירה בשטח של 101 מ"ר נמכרה תמורת 3.33 מיליון שקל, לפי 32.9 אלף שקל למ"ר
• ברחוב האמהות דירה בשטח של 92 מ"ר נמכרה תמורת 2.75 מיליון שקל, לפי 29.9 אלף שקל למ"ר. 
• ברחוב האופק דירה בשטח של 105 מ"ר נמכרה תמורת 3.6 מיליון שקל, לפי 34.3 אלף שקל למ"ר.
• ברחוב מכבי דירה בשטח של 113 מ"ר נמכרה תמורת 3.31 מיליון שקל, לפי 29.2 אלף שקל למ"ר.

  בספטמבר 2022 הוכרז כי בצפון-מזרח נס ציונה תוקם שכונה חדשה שתכלול 2,783 יחידות דיור ושטחי תעסוקה. התוכנית קודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ואושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז. השכונה תיבנה בסמוך לשטח נופש מטרופוליני אנ"מ האירוס (שטח בין ראשון לציון לנס ציונה שבין השאר נכללת בו גבעת האירוסים), שכונת יד אליעזר מדרום וכביש 423 ממזרח. השכונה תכלול מגורים במבנים של שש עד 15 קומות בצפיפות ממוצעת של כ-25 יחידות דיור לדונם, ושטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של 60,650 מ"ר. התוכנית משתרעת על שטח כולל של 383 דונם, שמתוכם כ-635.4 אלף מ"ר למגורים, כ-376 אלף מ"ר למבנים ומוסדות ציבור, כ-77.5 דונם שטחים פתוחים שמתוכם כ-56 דונם שטחים ציבוריים פתוחים, וכ-60,650 מ"ר ברוטו למסחר ותעסוקה.   במאי 2022 הופקדה התוכנית הראשונה של פינוי בינוי בנס ציונה, במתחם הטייסים, על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז. במסגרת התוכנית ייבנו 387 יחידות דיור, לצד 4,300 מ"ר למבני ציבור וכ-500 מ"ר למסחר. התוכנית, שקודמה ביוזמת העירייה וחברת הטייסים נס ציונה הישוב החדש שותפות מוגבלת, היא על שטח כולל של כ-16.5 דונם, וממוקמת באזור הוותיק של צפון-מערב העיר, בין הרחובות הטייסים וההסתדרות, צפונית לפארק קוויל. הדירות בפרויקט ייבנו בתשעה מבנים בני תשע עד 14 קומות. מכלל יחידות הדיור בתוכנית, כ-75 יוקצו לדירות קטנות. לטובת הקמת הפרויקט ייהרסו שבעה מבנים ישנים בני שלוש קומות, שכוללים 120 יחידות דיור.   שוק השכירות בנס ציונה מגוון מאוד – החל מיחידות דיור לזוגות ויחידים, דרך דירות מגוון גדלים ועד לצמודי קרקע גדולים ומרווחים. בנייה מרווחת היא דבר נפוץ בעיר ככל הנראה, שכן בשוק של הדירות בנות ארבעה חדרים הגודל של הדירות מסוג זה המוצעות להשכרה הוא של כ-100 מ"ר ומעלה. המחיר של שכירות בדירה כזו נע סביב 6,000-5,500 שקל לחודש. התשואה שניתן לקבל על דירות כאלה נעה בין 2.3%-2.8% - לא תשואה מרשימה במיוחד עבור משקיעים.