שלם 10% היום ו-90% בעת מסירת הדירה - איך המבצעים האלו דווקא מעלים את מחירי הדירות?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אמונה לספק לנו נתוני אמת, אבל היא עצמה מוגבלת באיסוף הנתונים, אימות הנתונים ועיבוד הנתונים. על פי הלמ"ס נרשמה בחודשיים עלייה של 1.9% במחירי הדירות. אבל, כפי שהצגנו במספר הזדמנויות - נתוני הלמ"ס אינם נכונים מסיבות שונות, וגם בשל חוסר היכולת להתחשב בהנחות המימוניות.
כשדירה נמכרת לדוגמה ב-2.5 מיליון שקל, אבל הקבלן נותן לרוכש תנאי מימון מפתים - שלם 10% היום, 90% כשהדירה תהיה מוכנה (עוד שנתיים-שלוש), הוא בעצם נותן מתנה ששקולה לכמה אחוזים טובים ממחיר הדירה. ככל שאין הצמדה וככל שקבלת הדירה מרוחקת יותר, כך ההטבה גדולה יותר. חישבנו את ההטבה הזו ביחס למצב תשלומים רגיל (לאורך התקדמות הבנייה) וקיבלנו הטבה שהיא בין 5% ל-10%.
כשאלו המספרים נוצרות שתי בעיות שמשפיעות על מחירי הדירות. הראשונה - בשטח מבינים את ההנחה הגדולה, ובהתאמה יש ביקוש לדירות האלו והקבלן שכבר סיפק הנחה של 5%-10% בדלת האחורית מרשה לעצמו להעלות את המחיר הכולל, נניח ל-2.55 מיליון שקל. העלאת המחיר ב-2% בערך, מקזזת קצת את ההנחה הגדולה, ועדיין הרוכשים יבואו. בפועל, על פי נתוני הלמ"ס - יש כאן עלייה של 2%, כי הלמ"ס לא סופרת את הירידה דרך ההנחה המימונית.
- כל הכותרות
וככה אנחנו מקבלים עליות מחירים בנתוני הלמ"ס, והעליות האלו גורמות לרבים שישבו על הגדר לחזור לשוק ולחפש דירות. נתוני הלמ"ס הם מחולל עליות כי השוק סומך ובוטח בהם. העליות בנתונים יחזירו את הרוכשים לשוק ויגרמו לעליות בפועל והכל בגלל עיבוד לא נכון של הנתונים וחוסר יכולת לבדוק את ההנחה המימונית. עם זאת, חשוב מאוד להדגיש - העלייה היא גם בדירות יד2 וכאן כמובן שאין מבצעים והנחות מימוניות.
אז כעת מנסים בלמ"ס דרך רשות המסים לקבל מידע על ההנחות האלו. התוכנית היא לקבל דיווח בעת מכירת דירה על תנאי התשלום. זה אולי לא יפתור את הבעיה באופן מלא כי זמן הבנייה הוא גם נעלם, אבל זה יספק נתונים שמהם בתוספת הנחות סבירות, בלמ"ס יוכלו לנתח את גודל ההנחה. השאלה אם הם ירוצו מהר עם העיבוד והניתוח המלא, ואנחנו סבורים שזה לא אפשרי. הם גם ככה מדווחים על עסקאות בפיגור של חודשיים וחצי, וכם אם נניח הם יצליחו לאכוף את הדיווח הנוסף עוד חודשיים, הרי שיש 4-5 חודשים של פרסום לפי הגישה הישנה.
בדרך, הנתונים השגויים מחוללים עליות. ונזכיר שוב שגם אם הן לא אמיתיות הן משפיעות כי זה לא משנה מה אתם חושבים על שוק הדירות. מה שקובע את המגמה בשוק הדירות הוא מה שאתם חושבים שאחרים חושבים. יש רבים שחושבים ששוק הדירות צריך לרדת, אבל הנתונים האחרונים יחזירו אותם לרכוש דירות כי הם יבינו שאנשים מעריכים ששינוי המגמה בשוק החל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
19.כתבה רדודהמשה 26/03/2024 21:23הגב לתגובה זו0 0רדוד ביותר, לא מעמיק . לא בוצעה עבודת שטח לפני , אין בכתה שום חידושסגור
-
18.ב-2008 השכר שלי היה 11,000 נטו, היום 15,500יריב 24/03/2024 08:06הגב לתגובה זו9 0ז״א שהוא עלה בערך ב-40%. הריבית היום בערך אותו הדבר. איך תסבירו שמחירי הדירות שילשו את עצמם מאז? האם אחרים מרוויחים היום פי שלוש?סגור
-
אם מחיר הדירות יירדמשה 24/03/2024 10:48הגב לתגובה זו5 0המשכורת שלך לא תיפגע.סגור
-
ב-2008 הדירות לא שיקפו את ערכן האמיתיגם הבורסה בארהב 24/03/2024 09:16הגב לתגובה זו1 6גם הבורסה בארה"ב היתה שליש מחירסגור
-
מה הקשר את משלם במניות... (ל"ת)יוני 24/03/2024 16:49הגב לתגובה זו1 0סגור
- טען עוד
-
17.הנדלן עולה כי מדפיסים כסף99 24/03/2024 07:42הגב לתגובה זו8 1למרות הריבית, כספים מודפסים בכמויות ענק. דולרים, שקלים, מדפיסים בלי חשבון. לאן זה הולך? לטייקונים, לפנסיות צקציביות, למושחתים. כדי שנשתוק מפמפמים לנו שנאה לחרדים. השורה התחתונה היא שאדמה אי אפשר להדפיס. כסף כן. לכן יש תנודות קלות מעלה או מטה, אבל לאורך זמן יש עליה.סגור
-
16.הטריק הזה יכול להיות הקבר של יזמים רביםפסח 23/03/2024 19:54הגב לתגובה זו11 0המטרה היחידה של ההטבה היא לגרום ליותר מכירות, העניין הוא שזה מכניס הרבה מאוד רוכשים שאין להם אפשרות להשלים את הרכישה. כאשר מטרתם למכור לפני המימוש ולהרוויח את עליית הערך. יש פה 2 בעיות. 1. במידה ותהיה ירידה של 10 אחוז הקונה מחק את כל ההון העצמי שלו. 2. במידה ויהיו מימושים רבים ואנשים שלא יכולים להשלים את הרכישה. נראה הצפה של נכסים שחייבים להימכר, ומימושים רבים בזמן יחסית קצר. במידה וכמות הרוכשים בשיטה זו תעלה, וזה יהפך לתופעה רחבה. יש מצב שהוא יהווה זרז מאוד משמעותי למשבר דיור הרבה יותר משמעותי.סגור
-
מכיר לפחות 4 אנשים שקנו על הנייר ללא יכולת לסיים אתאלי 24/03/2024 10:42הגב לתגובה זו3 0העסקה, ובונים על מכירה לפני מימוש העסקה, כולם בבטחון מלא שאין מצב שהמחירים ירדו עד אז.סגור
-
מי שעיניו בראשוממתין 24/03/2024 16:48הגב לתגובה זו1 0לא להסתנוור מהתרגילים של האינטרסנטים. נגמרה החגיגה בנדל״ן, בגלל שלל סיבות. מובטלי הייטק חדשים, מלחמ ואווירה קשה, ריבית גבוהה (פה להשאר), חרדים עלוקות, דירוג אשראי נמוך, ממשלה שלא רואה אותנו ממטר... בקיצור, לא טוב פה. ואין שום סיבה לעליות. אין כאן יותר את אפקט העושר המדומה. הכל יקר באופן לא הגיוני. והנדל״ן סיים את התקופה היפה שלו. עכשיו אנחנו בתהליכי גמילה של קבלים, מתווכים ושאר ירקות.דירה זה מוצר בסיסי. להמתין.סגור
-
היזמים מכרו זה עסק של הבנקיםלא הבנת 24/03/2024 09:16הגב לתגובה זו0 0אבל הבנקים יש להם בטוחה של דירהסגור
-
15.רעשי רקעיוסי 23/03/2024 18:40הגב לתגובה זו6 2זה סתם רעשי רקע בסופו של דבר המחירים הגיעו לקיצוניות כזו שמספר האנשים שבכלל יכולים לחשוב על לקנות דירה הולך וקטן וזה מה שיוריד את הביקוש ובסופו של דבר את המחירים.סגור
-
14.אנשים מתוחכמיםקצת שכל חמורים 23/03/2024 17:45הגב לתגובה זו4 1מבינים שתמיד יש קפיצה קטנה למעלה לפני הריסוק האמיתיסגור
-
13.המבצעים האלה יקשו על האינפלציה להתקרראביטל 23/03/2024 17:22הגב לתגובה זו6 0פעם אחת כי מחירי הדיור לא יורדים, ופעם שנייה כי נשארת הכנסה פנויה לרוכשים עד שיקבלו את הדירה. זה אומר, מנגד, שהריבית תישאר גבוהה זמן רב יותר.סגור
-
12.רציונליות פוגשת את בעלי האינטרסים.קובי 23/03/2024 17:06הגב לתגובה זו4 0כשמדברים על בעלי אינטרסים, אז לפעמים אנשים מדמיינים קבוצה קטנה שמחליטה על כולם, זה אולי נכון אבל לא בשוק הדיור בישראל בו בערך מחצית מהאנשים הם בעלי דירה (גם אם שייכת לבנק כרגע, משכנתא) ואל הכמות הגדולה הזו שמאוד כדאי לה שערך הכנס יגבוה, מצרפים את הקבלנים, את הבנקים ואת המדינה (הכנסות ממיסי נדלן).סגור
-
11.חצי הכוס הבכייניתיהושפט 23/03/2024 15:31הגב לתגובה זו2 0אמנם הקבלן נותן הנחה לקונה אבל הקונה משלם הכל מיידית. 5 או 10 אחוז שהמבצע מדבר עליו ועוד 90 או 95 אחוז באמצעות הלוואת בלון שלא ניתן להתחמק ממנה. הכסף הזה הולך לחשבון ליווי ומפחית באופן אמיתי את עלויות המימון של הקבלן. הוא פשוט מגלגל אל הלקוח חלק גדול מהרווח המימוני. הקבלנים כנראה לא מפסידים ולא מרוויחים מזה מלבד התקדמות במכירות שמאפשרות לפרויקט לקום חלק.בקיצור הסתכלתם על חצי הכוס וממנה הכנתם מטעמי קליק בייטס וזה חובבנותסגור
-
10.ככה המערכת עובדת!הומלס 23/03/2024 14:23הגב לתגובה זו4 0ככה המערכת עובדת, קבלו את זה כעובדת חיים, הלמ"ס גם מזייפת בחישוב האינפלציה, וכולם יודעים את זה (וגם רואים את זה בחשבון המכולת). אבל בנק ישראל ושאר המערכות הפיננסיות עובדות עם נתוני הלמ"ס כולל ה-OECD מודיס וS&Pסגור
-
9.תוסיפו גם את ההצמדה למדד בניהארמונה 23/03/2024 14:19הגב לתגובה זו1 0ותגלו שלקבלן אין גם אינטרס לסיים מהר, ראינו איך קורונה מלחמה, מבצע מעכב את המסירה בחודשיים בהצלחה לקונים שצמודים למדד הבניה ב 90 אחוזסגור
-
8.game overליאת 23/03/2024 13:45הגב לתגובה זו5 0רוב הציבור, גם העדרי, מתחיל להבין שלא לעולם חוסן. במדינה בה יש מלחמה, אי ודאות גדולה, הייטק במצב רעוע, העדר השקעות, כל אפקט העושר או הרצון העז להשקיע פה נמוגים באופן טבעי. התחושה שנדל״ן תמיד עולה התחלפה בעובדות - גם עבור הדור הצעיר (20-30) שבימיו הנדל״ן אכן רק עלה. הנדל״ן קורס, רק התחיל לקרוס. והנוסחה של היצע וביקוש פוגשת יכולת מימון שלא קיימת יותר. ישראל היא בועה היסטרית עם מחירים מנותקים. מי שקונה עכשיו, בפירוש גוזר על עצמו שלשלאות ואולי אף קריסה בהמשך. אנחנו עדים עכשיו לקומבינות ולישראבלוף, וללחץ היסטרי של קבלנים ובנקים ומתווכים, ואינטרסנטים נוספים שהתרגלו למחירים גבוהים וכעת מבינים שהמצב השתנה. שוק הנדל״ן מתנהל בצורה בזויה, כקרטל. הקבלנים מתאמים מחירים ומתאמים הנחות, וכל זאת כדי לחשוף את האמת. השוק מת. מי שעיניו בראשו יקרא את הנתונים האמיתיים וימתין.סגור
-
7.ברור שיש עליה ותהיה עליה גדולה יותר אחרי המלחמה ומייובל 23/03/2024 13:12הגב לתגובה זו2 4שחושב אחרת יתבדה, ביקושים כבושים, חוסר בפועלים, קבלנים דוחים התחלות בניה, הריבית תרד...סגור
-
6.מעניין. (ל"ת)הקורא 23/03/2024 12:39הגב לתגובה זו3 0סגור
-
5.רשות המיסים בעלת אינטרסאנונימי 23/03/2024 12:30הגב לתגובה זו1 0לא תשתף פעולה המיסים נקבעים על הברוטו מעמ ומס רכישה וכך היא מנפחת את עלות הדירהסגור
-
4.לרשות המיסים יש אינטרס למחיר מנופחאנונימי 23/03/2024 12:28הגב לתגובה זו4 0איך היא תספק נתונים הרי מס הרכישה והמעמ נקבעים על המחיר ברוטווהבלוף פועל לטובתםסגור
-
3.נו באמת...סוחר ערך 23/03/2024 09:27הגב לתגובה זו3 5ברגע שיש עליית מחיר בדירות יד שניה נגמר הדיון.מדד לא יכול לדייק כל עסקה! לפי שיטתך, כל ברז שהקבלן נותן במתנה צריך לשקלל במחיר...בסוף, המדד נותן כיוון והכיוון הוא למעלה.ולכל הטוקבקיסטים: תמשיכו לטקבק, זה לא יוריד את מחירי הנדלן. יש פה ביקוש מטורף. מה לא ברור?סגור
-
2.בבקשה (!) תתחילו לחנך את הציבור להסתכל על השינוי הריאלימנהל מיליארדים 23/03/2024 09:26הגב לתגובה זו4 0הציבור לא מבין בין עליה אמיתית במחיר הדירות לבין שחיקה משמעותית מצטברת בשטרות שאיתם אנחנו מודדים כל דבר. נדל"ן אינו כרטיס בכיוון אחד למעלה - מטבע פיאט ובמיוחד השקל ישראבלוף הוא כרטיס בכיוון אחד למטה (!) האינפלציה האמיתית גבוהה מהאינפלציה של הלמ"ס ב1%-3% בשנה עקב מגוון עצום של טריקים ושטיקים, חלקם הועתקו מארה"ב ומדינות אחרות. האינפלציה האמיתית ההיסטורית הממוצעת בישראל היא להערכתי 4%-5% בשנה, מה שבמצטבר שוחק כמחצית כוח הקניה של השקלים בעשור ממוצע. אז ברור שהכל מזנק. ארוחות בוקר בבתי קפה, שוקולד, כריך, קפה למשל, כל אלה עלו לא פחות מהנדל"ן. אפילו מחיר המבורגר עלה יותר מאשר הנדל"ן. אם מוכרים את הנדל"ן וחושבים שגדל העושר המשפחתי מגלים שהכסף לא (!) קונה יותר. צריך לעזור ל3 ילדים עם דירות במחיר בועה. אם יוצאים לנופש הוא התייקר לא פחות. גם מסעדות. וכו'. אם מודדים את מחירי הנדל"ן בשקלים ישראבלוף הוא עלה מעל 300% ב30 השנים האחרונות, אבל אם מודדים בכסף אמיתי פיזי שלא ניתן להדפיס ולשחוק כמו מטבעות זהב/סילבר, הוא בסיכום התקופה יציב. רק בתקופות של ריבית אפסית הוא מנתפח במונחי כסף אמיתי כמו זהב/סילברסגור
-
אני יודע דבר אחד קרקע שנרכשה בשנת 1963רשות המסים 24/03/2024 07:06הגב לתגובה זו5 0היתה שווה 2000 לירות והיום אותה קרקע שווה 140 מליון ש"ח. שווה או לא שווה?סגור
-
1.אפשר לשקר לאנשים חלק מהזמן אבל לא כל הזמן (ל"ת)אנונימי 23/03/2024 09:03הגב לתגובה זו4 0סגור
