שלם 10% היום ו-90% בעת מסירת הדירה - איך המבצעים האלו דווקא מעלים את מחירי הדירות?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אמונה לספק לנו נתוני אמת, אבל היא עצמה מוגבלת באיסוף הנתונים, אימות הנתונים ועיבוד הנתונים. על פי הלמ"ס נרשמה בחודשיים עלייה של 1.9% במחירי הדירות. אבל, כפי שהצגנו במספר הזדמנויות - נתוני הלמ"ס אינם נכונים מסיבות שונות, וגם בשל חוסר היכולת להתחשב בהנחות המימוניות.

כשדירה נמכרת לדוגמה ב-2.5 מיליון שקל, אבל הקבלן נותן לרוכש תנאי מימון מפתים - שלם 10% היום, 90% כשהדירה תהיה מוכנה (עוד שנתיים-שלוש), הוא בעצם נותן מתנה ששקולה לכמה אחוזים טובים ממחיר הדירה. ככל שאין הצמדה וככל שקבלת הדירה מרוחקת יותר, כך ההטבה גדולה יותר. חישבנו את ההטבה הזו ביחס למצב תשלומים רגיל (לאורך התקדמות הבנייה) וקיבלנו הטבה שהיא בין 5% ל-10%. 

כשאלו המספרים נוצרות שתי בעיות שמשפיעות על מחירי הדירות. הראשונה - בשטח מבינים את ההנחה הגדולה, ובהתאמה יש ביקוש לדירות האלו והקבלן שכבר סיפק הנחה של 5%-10% בדלת האחורית מרשה לעצמו להעלות את המחיר הכולל, נניח ל-2.55 מיליון שקל.  העלאת המחיר ב-2% בערך, מקזזת קצת את ההנחה הגדולה, ועדיין הרוכשים יבואו. בפועל, על פי נתוני הלמ"ס - יש כאן עלייה של 2%, כי הלמ"ס לא סופרת את הירידה דרך ההנחה המימונית. 

וככה אנחנו מקבלים עליות מחירים בנתוני הלמ"ס, והעליות האלו גורמות לרבים שישבו על הגדר לחזור לשוק ולחפש דירות. נתוני הלמ"ס הם מחולל עליות כי השוק סומך ובוטח בהם. העליות בנתונים יחזירו את הרוכשים לשוק ויגרמו לעליות בפועל והכל בגלל עיבוד לא נכון של הנתונים וחוסר יכולת לבדוק את ההנחה המימונית. עם זאת, חשוב מאוד להדגיש - העלייה היא גם בדירות יד2 וכאן כמובן שאין מבצעים והנחות מימוניות. 

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

אז כעת מנסים בלמ"ס דרך רשות המסים לקבל מידע על ההנחות האלו. התוכנית היא לקבל דיווח בעת מכירת דירה על תנאי התשלום. זה אולי לא יפתור את הבעיה באופן מלא כי זמן הבנייה הוא גם נעלם, אבל זה יספק נתונים שמהם בתוספת הנחות סבירות, בלמ"ס יוכלו לנתח את גודל ההנחה. השאלה אם הם ירוצו מהר עם העיבוד והניתוח המלא, ואנחנו סבורים שזה לא אפשרי. הם גם ככה מדווחים על עסקאות בפיגור של חודשיים וחצי, וכם אם נניח הם יצליחו לאכוף את הדיווח הנוסף עוד חודשיים, הרי שיש 4-5 חודשים של פרסום לפי הגישה הישנה.

בדרך, הנתונים השגויים מחוללים עליות. ונזכיר שוב שגם אם הן לא אמיתיות הן משפיעות כי זה לא משנה מה אתם חושבים על שוק הדירות. מה שקובע את המגמה בשוק הדירות הוא מה שאתם חושבים שאחרים חושבים. יש רבים שחושבים ששוק הדירות צריך לרדת, אבל הנתונים האחרונים יחזירו אותם לרכוש דירות כי הם יבינו שאנשים מעריכים ששינוי המגמה בשוק החל.