מדוע רעידות האדמה עלולות לגרום לטלטלה בשוק הנדל"ן בישראל?

רעידות המדינה שהורגשו אתמול מזרחית לחדרה ובאזור חיפה הן ההוכחה הכי טובה שהמדינה צריכה להיערך לגל גדול יותר שבדרך. לפי דוח מבקר המדינה, מעל 28 אלף דירות נמצאים תחת סיכון של הרס מוחלט, ופי עשרה מהם - לנזק קל עד בינוני, כזה שיכול להדיר את בעלי הדירות או השוכרים מהנכס. בתרחיש הפסימי, כחצי מיליון איש יישארו בלי דירה, מה שעשוי להציף את שוק הנדל"ן בפתאומיות ולהשאיר עשרות אלפי בני אדם ללא קורת גג. בתסריט האופטימי - 28 אלף משפחות יציפו את השוק ויצטרכו למצוא דירה תוך יום-יומיים. הדבר עשוי להוביל לא רק לכאוס מוחלט בשוק, אלא גם לעליית מחירים.

עכשיו דמיינו מה יכול לקרות. חילוץ מרעידת אדמה בישראל (יכל)

בזמן שעקומות הביקוש וההיצע כבר הוכיחו שחוסר של 60 אלף דירות בשנה יכול להוביל לירידת מחירים מוגבלת גם בתקופה של העלאת ריבית אגרסיבית פלוס מלחמה, בשוק לא רוצים לחשוב מה יקרה אם המדינה תרעד.

לפני שנדבר על ההשפעה הגדולה על השוק, ראוי להבין קודם כל מה מתרחש מתחת לפני השטח (תרתי משמע) שלנו. רעש האדמה שהורגש אתמול נשמע בגלל הקרבה לשבר הסורי-האפריקני. אלה בקיעים שמגיעים מדרום טורקיה, דרך סוריה, ומשם לנהר הירדן וים המלח - עד אילת. אלה אלפי קילומטרים של שבר ענק ברוחב של 10-20 קילומטר.

תמ"א 38? לא מספיק

לפי דוח המבקר, תמ"א 38 לא הצליח לכסות את מה שציפו ממנו. במילים אחרות, הוא נכשל. 80 אלף מבנים זקוקים לחיזוק, אבל עד הדוח פחות מ-5,000 מבנים עברו את התהליך, בעיקר באזורי ביקוש - כלומר, קצת יותר מ-6%. ולא רק זה - לפי הדוח רוב בתי החולים לא יחזיקו מעמד במצב של רעידת אדמה וכך גם מוסדות החינוך, שנמצאים במצב קשה - 5% בלבד מהם חוזקו.

• עליית מחירים, תשואה נמוכה: האם דירה ברמת אביב היא השקעה חכמה?
• למה מניות הנדל"ן יורדות והאם זה פרומו לירידות במחירי הדירות?

בפריפריה המצב גרוע, אבל ההתחדשות העירונית לא תמיד משתלמת, בעיקר בגלל המכפיל. נכון, אנחנו רואים ניצצות של התחדשות עירונית בצפת, בקריית שמונה ובאזורים פריפריאלים אחרים, אבל בכמויות קטנות. כל עוד המדינה לא תעזור, מספרים לנו הקבלנים, ישראל בצרות.

הקבלנים בהיכון

תארו לכם מה יקרה אם רעידת האדמה תוביל, בתסריט הגיוני, 170 אלף איש, משהו כמו 50 אלף משפחות, אל מחוץ לבתים. במצב כזה, גם באוצר יודעים כי לא יוכלו לספק מענה. בישראל יש 68 אלף דירות לא מכורות, אבל רק חלקן הקטן גמורות ומוכנות לאכלוס - השאר נמצאות בתהליך בנייה או במקרה הרע - בתהליך של אחרי קבלת ההיתר, אבל בשלב חפירה.

סטטיסטית, בישראל יש רעידת אדמה בערך כל 100 שנה. ב-1927 הייתה כאן רעידת אדמה כזאת ולפי תדירות רעידות האדמה באזור - היא עשויה להגיע בעוצמה גבוהה במיוחד ולנזק כלכלי של לפחות 100 מיליארד שקל.

זו הסיבה לתופעה החדשה שאנחנו רואים בשוק - נטישת דירות יד שנייה, בעיקר באזור עוטף עזה ובצפון (ככל שמתקרבים לגבול עם לבנון או לגדר עם עזה התופעה רחבה יותר) ורכישת דירות יד שנייה. התופעה הזאת מתרחבת באשדוד ובאשקלון - אנשים רוכשים דירות ממוגנות - וזה עשוי להוביל לתהליך של עליית מחירי דירות חדשות לעומת ירידה בשוק דירות יד שנייה, בעקבות ביקוש קטן. מצד שני, בפריפריה, היכן שיש תופעת נטישה, יש בממוצע משפחות עניות יותר - כלומר, דווקא שם, היכן שאמורה להיות התנפלות על דירות יד שנייה, אנשים לא יוכלו להמר על ביטחונם האישי ויעברו לדירות "בינוניות", כאלה שנבנו אחרי שנת 1992. לכן, יכול להיות שנראה תופעה של רכישת דירות חדשות ומעבר לדירות "ביניים", לא חדשות ולא ישנות, בעיקר לא כאלה שממתינות להתחדשות עירונית.

• משכירי דירה - מתי ההשכרה הופכת לעסקית ותחויב במע"מ?
• השקעה בדירות בפריפריה: חלום עם תשואה או הימור מסוכן?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

תנועת המלקחיים הזאת היא מסוכנת ויכולה לגרום לעליית מחירים, בעיקר כשצפויות עוד 3 הפחתות ריבית השנה. המדינה חייבת לטפל בנושא ההתחדשות העירונית ולקחת את הפרויקט הזה לידיים. מלבד נושא הביטחון האישי, ישראל לא יכולה להמר - אין לה מספיק קרקעות והיא חייבת לבנות לגובה. כל תוצאה אחרת, תביא לתנועה הפוכה בשוק הנדל"ן, מירידות המחירים שראינו השנה. השוק מתחיל לחזור לעצמו והטיפול חייב להיות מהיר.