הפער בין דירות ישנות לחדשות בנהריה מגיע ל-57%. למה זה קורה?

בעיתוי די מצמרר, בדקנו ב-8 בספטמבר את מחירי הדירות בנהריה. הפוטנציאל נראה נהדר, מחירי הדירות היו בסך הכל בקו עלייה והעניין הביטחוני לא עלה על הפרק. נהריה היא עיר שסובלת בחודשים שלפני המלחמה מביקוש יורד בעקבות העלאת הריבית. היא לא שונה מערים אחרות בסביבה - הישראלים הכניסו את היד לכיס והמתינו על הגדר, רק כדי להמתין לירידת ריבית.

חודש בדיוק אחר כך, הביקוש ירד לאפס. הטבח ב-7 באוקטובר הקפיץ לא רק את יישובי העוטף למלונות באילת, אלא יצר פתח מול חיזבאללה. מחירי הדירות ביישובים כמו שלומי היו תחת סימן שאלה גדול וככל שהמלחמה התקדמה - נהריה הפכה לא רק ליעד טילים מצפון, אלא תחת עננה כבדה באשר למחירי הנדל"ן. קצת יותר מארבעה חודשים אחרי, השוק התחיל להתאושש. נהריה, שהמחיר הממוצע בה עומד על 15 אלף שקל למ"ר (כלומר, 1.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת, לא כולל הטבות מס שתקבלו אם תעברו לעיר), החלה למכור. הנה כמה עסקאות שנעשו בסביבה לאחר מגמת ההתאוששות:

רמז 13, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 (בניין בתהליך בנייה) - 2.3 מיליון שקל (19,166 למ"ר)
סוקולוב 25, 130 מ"ר, 4 חדרים, דירה בקומת קרקע (בניין משנות ה-60') - 1.8 מיליון שקל (13,846 למ"ר)
סולד 24, 136 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 (בניין חדש) - 3.57 מיליון שקל (26,250 למ"ר)
מגדלי הנשיא, 129 מ"ר, 5 חדרים, קומה 5 - 1.99 מיליון שקל (15,426 למ"ר)
הזמיר 24, 86 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 1.24 מיליון שקל (14,418 למ"ר)

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

משקיע הצמיחה רון בארון: האינפלציה האמיתית כפולה מהנתונים הרשמיים

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

עוד תכניות

מימין: השטח עליו נבנה הבניין בהנרייטה סולד. ממערב: ים (גוגל מאפס)

חדי העין ישימו לב לשונות בין המחיר למ"ר, מפרויקט לפרויקט. כן, זה הסיפור בנהריה. האיום של נסראללה שזועק "בעדה בעדה" השפיע - והרוכשים עברו לדירות חדשות. הם מוכנים לשלם יותר, ההיצע בנהריה מוגבל וזו התוצאה - איך שלא תהפכו את זה, לשלם 26 אלף שקל למ"ר בנהריה, גם אם מדובר בבניין יוקרתי, זה לא דבר של מה בכך. חיטטנו קצת ומצאנו את הסיפור של הפרויקט הזה, בסולד 24 - עד לא מזמן הוא שימש כ"בית לוקנר" - הוא נסגר אחרי ששימש במשך שנים כבית לנשים נוצריות שהצילו חיי יהודים במלחמת העולם השנייה. היום, הוא עוד פרויקט בנייה חדש בעיר. זהו לא בניין לשימור, כך שהערך לא הושפע היסטורית, אבל זה כן מספר את הסיפור של נהריה - שתושביה וגם תושבי חוץ מעדיפים דירות ממוגנות. כבניין משנות ה-60 נמכר לאחרונה ב-13 אלף שקל למ"ר, מבינים את המשמעות.

מצד שני, צריך להזכיר, הדירה בהנרייטה סולד ממוקמת ממש על קו המים. כלומר, ביציאה מהבניין מסתכלים ימינה ורואים את הים. זה בניין שאפשר להחשיב כחלק מהטיילת, למרות שהוא בקו השני אליה. הדירות על הים בנהריה נמכרות סביב 17 אלף שקל, אבל במקרה הזה, אפשר להבין את המחיר. בשכונת אכזיב הצפונית מוכרים כבר דירות ב-18-19 אלף שקל למ"ר וגם היא נמצאת על הים. מצאנו עוד דירות בפרויקט בסולד, מחירי היצע של 3.9 מיליון שקל בנהריה על הים, לדירת 5 חדרים. מי היה מאמין. בטח לא נסראללה.

כדי להבין את הזינוק בפער המחירים בין ישן וחדש, לקחנו כמה עסקאות חדשות, כלומר עבור דירות שנקנו בחודש-חודשיים האחרונים לעומת דירות ישנות, לפני 1992, שאין להן ממ"ד. שימו לב לפערים: בדירות החדשות המחיר הממוצע למ"ר עומד על 21,157 שקל למ"ר (שני פרויקטים, בסוקולוב וברמז מרכזים עניין עבור השוק החופשי). ומה עם מחירי הדירות הישנות, משנות ה-60 וה-70 שנמכרו החל מאמצע פברואר ועד היום? גם כאן לקחנו 8 עסקאות אחרונות והמחיר הממוצע הוא 13,473 שקל למ"ר. שימו לב לפער, בין ישן לחדש - 57%. הפער הזה היה קיים גם קודם, אבל כשאמדנו את מחירי הדירות בספטמבר הוא היה נמוך בהרבה. נכון, לא מדובר באותם פרויקטים, אבל לא היה ניכר פער כזה, אלא משהו כמו 30% בין דירה לדירה. יחד עם זאת, שימו לב להשפעת המלחמה - בעוד שמחירי דירות יד שנייה כמעט לא ירדו, מחירי הדירות החדשות עלו. אין לזה שום הסדר הגיוני אחר, גם לא התעוררות השוק בעקבות העובדה שהציבור למד לחיות עם המלחמה והריבית הגבוהה, מלבד סיכון ביטחוני - אנשים חוששים ממצב מתלקח ולא לוקחים סיכון.

חשוב לציין: צריך לזכור שבסוף, משדרגי דיור צריכים למכור. כשאנחנו רואים הרבה עסקאות יד שנייה, זה לא אומר שהרבה אנשים רוכשים יד שנייה מתוך צורך, אלא מתוך חוסר באמצעים כלכליים. כשמישהו קונה דירה יד ראשונה במקום דירה יד שנייה, מישהו צריך לקנות אותה. לא רבים האנשים שמסוגלים להחזיק בשתי דירות. איפה עוד תמצאו דירות ישנות במחיר של פחות ממיליון שקל? הנה, יש אפשרות.

נראה שעכשיו הכל תלוי בהתפתחות הלחימה. נהריה מחכה לזה, ראש העירייה רונן מרלי שרץ לבדו מחכה לזה. אם הסטטוס קוו יימשך, המחירים בנהריה יעלו. כל החלטה אחרת של החיזבאללה, תוביל לאפס ביקושים. יש הרבה סיבות לקנות בנהריה, אבל אין שום סיבה לרכוש בה דירה בזמן מלחמה.