הטרנד שסוחף את הטיקטוק: קנו דירה ישנה בדרום, קבלו רווח מהיר. אבל...

הטרנדים בטיקטוק שוברים שיאים. פעם היו מציעים לכם לרכוש ארגזים של ארטיקים במחיר מציאה, אחר כך סיפרו לכם על השקעות נדל"ן בחו"ל ועל תשואה גבוהה בגרמניה, עכשיו הטיקטורים הצעירים מציעים לכם לקנות דירה (בישראל!) ולהרוויח כסף. כן, ממש ככה - כל מתווך הופך למשקיע, כל חברת נדל"ן תהפוך אתכם לאילי הון - בלי לעבוד קשה, עם הון עצמי נמוך - למה צריך לעבוד קשה כשאפשר לרכוש דירה בכפכפים מהבית? סעו לבאר שבע, קנו דירה בירוחם - ותתעשרו. כך תהפכו מחובבי נדל"ן לאילי נדל"ן, ממתווך לאיש עסקים מצליח. הכל זמין, כאן ועכשיו - לא תחטפו?

מכירת דירות בטיקטוק (צילום מסך, למודעות אין קשר למוזכר בכתבה)

"הדירה הנטושה הזאת נרכשה מיורשים במחיר מצחיק", "כך הפכנו דירה בבאר שבע למכרה זהב", "קנינו דירה ב-400 אלף שקל, שיפצנו והרווחנו 200 אלף בזמן קצר", זועקות הכותרות. ה"מומחים" מבינים היטב מה הם עושים - הם מציעים לכם, אותם אלה שעד אתמול התלבטו אם לרכוש רולאפס במחיר מציאה, נכסי דלא ניידי, בלי בושה, זמן לא רב אחרי שצמחו להם זיפים על הפנים. 

בחלק מהמקומות, חשוב לציין, זה דווקא נשמע מבטיח. הנה כך, נרכשה דירה בדרום הארץ וההמחשה עברה לנערים שרוצים להיות אנשי נדל"ן בסרטון: "הדירה הזאת נרכשה ב-470 אלף שקל, קנינו 4 קירות, בלי חשמל ובלי מים, ועם מלא חרא של יונים, אבל אנחנו יודעים שרכשנו מתחת למחיר השוק", נאמר באחד הסרטונים, אחד מיני רבים, שמפורסמים בימים אלה ברשת. "לאחר הוצאות נלוות - שיפוץ, ריהוט, עורך דין, שמאי, יועץ משכנתא, הכל יצא לנו סה"כ 516 אלף שקל. תראו מה עשינו לדירה הזאת, אנחנו אוהבים דירות כאלה שבורות".

הדירה נראית רע. "לאחר סיום השיפוץ", הם ממשיכים, "קיבלנו הצעה של 620 אלף שקל והשכרנו את הדירה תוך יומיים ב-2,500 שקל". עד כאן, הכל נשמע בסדר. הדירה נראית נהדר, השיפוץ נראה מסיבי, המהפך הושלם. אבל רגע רגע, עצרו הכל. חישוב פשוט מגלה: 46 אלף שקל הם שילמו עבור עורך דין ושמאי, יועץ משכנתאות, וגם השיפוץ, הריהוט ועוד. מה מצאנו שם? ריהוט חדש ומודרני, מטבח חדש, מקלחת חדשה ועוד. נניח שעלות הבנייה עומדת על 0. גם אז לא הצלחנו להבין איך אפשר להגיע לסכום כזה, כשכוללים בתוכו עורך דין ושמאי. נניח ששניהם יחד עלו 6,000 שקל בלבד ויועץ המשכנתאות לקח 3,000 שקל על הפרויקט הזה. הגענו ל-37 אלף שקל. החלפת ריצוף עולה 250 שקל למ"ר במקרה טוב, ולא הרבה פחות במקרה של הדבקה - ועוד לא כללנו את עלות המטבח, המקלחת וההתקנה שלהם.

קחו רק דוגמא אחת לתופעה הרחבה שמתרחשת ברשת. כאן, למשל, ממליצים לכם להיפטר מהפנסיה (מעניין מה שר האוצר היה אומר על זה):
 

הצגת פוסט זה באינסטגרם

‏‎פוסט משותף על ידי ‏‎Power Couple‎‏ (@‏‎power_couple_ltd‎‏)‎‏

עכשיו, נניח שבכל זאת עלות כל היועצים והשיפוץ מגיעה ל-46 אלף שקל (שאפו ענק לרוכש על המחיר הנמוך), בסרטון נאמר בצורה ברורה ש"אחרי חודשיים קיבלנו הצעה של 620 אלף שקל", כלומר מדובר כאן ברווח של כ-100 אלף שקל - אבל מה עם ההוצאות? מס שבח (25%), תיווך (אם יש), עורך דין, עלות פרעון משכנתא (נפוץ במקרים כאלה), עלויות חד פעמיות של פתיחה וסגירת תיק ואולי גם יועץ משכנתא ועלויות קטנות אחרות כמו ארנונה וועד בית שצריך לשלם בתקופה שבה הנכס לא הושכר.

מבדיקה עולה כי הדירה האמורה נרכשה בדימונה. בסרטון לא נאמר מתי הדירה נרכשה אבל גם אם זה נעשה בחודשים האחרונים, יכול להיות שהיא אכן נרכשה מתחת למחיר השוק. בדקנו את המחיר בדימונה ומצאנו עסקאות דומות, דירות 3 חדרים שנרכשו ב-460-480 אלף שקל באותו זמן. לטענת הרוכש, "חלק עשיתי בעצמי וגם הבאתי מעודפים סחורה". כלומר, ניתן להבין שחלק מהשיפוץ הוא עשה בעצמו - כשברור שחלק מהמשקיעים הצעירים לא יוכלו לעשות בעצמם.

חשוב להבין: התמקדנו בסרטון אחד שרץ ברשת, אבל מצאנו סרטונים נוספים בבאר שבע, למשל, שם מציעים לכם חברות שונות לרכוש דירות ב-400-500 אלף שקל. ברוב המקרים מדובר בבחורים צעירים יחסית ובחלק מהמקרים התברר לנו שמדובר במתווכים, שלא מציעים לכם "השקעה בנכס" דרך חברה, אלא פשוט - לרכוש דרכם נכס תמורת עמלה של 2% או מחיר מינימום של 10,000 שקל לדירה - הגבוה מבניהם.

בוא נניח כמה הנחות לגבי המקרה הנוכחי: דירה שנרכשה, הושקע בה סכום של 47 אלף שקל (שוב, חלק בבנייה עצמית) והרוכשים קיבלו הצעה של כ-100 אלף שקל יותר. תוריד מסכום ההצעה, 620 אלף שקל שקל, את עלות השדרוג, 47 אלף שקל, ונשארנו עם 573 אלף שקל. מזה תורידו את עלות מס השבח (25 אלף שקל, מעוגל כלפי מטה, על 103 אלף שקל "רווח", בהנחה שזו לא הדירה הראשונה שלכם, וההערכה היא שמי שעושה כמה עסקאות במקביל החזיק בעבר בדירה בבעלותו) ונשארתם עם 560 אלף שקל (הפחתנו את סכום מס השבח כדי להמחיש, אבל ברור שהוא לא יורד ממחיר הדירה אלא מהרווח, לכאורה הסכום נמוך יותר, אבל נניח שהזדכתם במס השבח על השיפוץ וחלק מהעלויות האפסיות שהיוצר טען להן מסביב - יועצים ועלות השיפוץ).

לכאן יש להוסיף את עלות מכירת הנכס: פתיחת התיק, סגירת התיק, מתווך במידת הצורך (אם אתם לא גרים באזור, תצטרכו מישהו שיראה את הנכס), שמאי, יועץ משכנתאות במידה וצריך, דמי פתיחה וסגירת תיק בבנק ועוד - מה שיכול להגיע, במקרה הטוב, אם לקחתם רק חלק מהיועצים, ל-20 אלף שקל. מחישוב פשוט, עולה שהמכירה השאירה אתכם עם רווח של 20-30 אלף שקל, וכל זאת בתנאי ששיפצתם את הדירה בעצמכם. סביב להניח שתזדקקו לעזרה. שיפוץ דירה ישנה נע היום סביב 100-200 אלף שקל, כך שברור שבכל סיטואציה אחרת, אתם עלולים להפסיד.

בדקנו גם סרטונים אחרים והתוצאה דומה - טרנד הטיקטוק הפך אותנו ל"אילי נדל"ן" תוך כמה דקות בלבד. ההצעות לרכוש דירות ב-550 אלף שקל בבאר שבע ולרשום תשואה באמצעות השכרה הנכס לטווח ארוך, אחרי שיפוץ, ב-2,700, השאיר אותנו פעורי פה. בסרטונים מבטיחים לכם תשואה כמעט דו ספרתית. במקרה הזה, למשל, התשואה היא 5.9%, גבוהה מאוד, אבל מה עם מחיר השיפוץ שעולה 100 אלף שקל? ללא היועצים, ועם חיסכון של מס השבח כי תשכירו אותה במשך שנה וחצי לפחות, התשואה יורדת באחוז ל-4.9%. גם זה לא רק, אבל בריבית הנוכחית, יכול להיות שלהפקיד את הכסף בבנק ללא סיכון, זו אופציה טובה יותר.

יתרה מכך, כשהורדנו עלות ממוצעת לרכישת נכס (יועצים, פתיחת תיק, מתווך אם צריך וכו'), משהו כמו 50 אלף שקל, גילינו שהתשואה ירדה לאזור 4.6%. בנוסף, יחד עם השיפוץ, מצאנו כי באזורים שבהם הוצעה דירה שילמנו כ-100 אלף שקל יותר בהשוואה לדירה משופצת. כלומר, איך שלא תסובבו את הגלגל, השקעה בבתים ישנים, בערים ישנות, היא טרנד שלא בטוח שיצליח, בטח לא אם מי שהציע לכם אותו הוא מתווך שכמה חודשים קודם לכן שמע לראשונה את המילה "גרמושקא".

אז בפעם הבאה שאתם רואים סרטון כזה בטיקטוק, אל תפסלו אותו. פשוט רוצו לבדוק. יכול להיות שמי שהציע לכם את העסקה הזאת הוא מוכשר ועשה כמה עשרות אלפי שקלים על דירה כזאת, אבל יכול להיות שמהר מאוד תגלו שתיפלו בפח. ברוב המקרים, לא יספרו לכם על העלויות הנלוות, אבל קחו אותן בחשבון ותחשבו פעמיים לפני שאתם חותמים על זה.

עד הטרנד הבא.