שני פרויקטים צמודים בנתניה - באחד נמכרו 22 דירות ובשני 2 דירות - מה הסיבה להבדל?

נתוני הלמ"ס הצביעו על עלייה של 1.2% במחירי הדירות, אבל כפי שכבר הסברנו כאן - הנתונים מטעים. הם לא מציגים את ההנחות האמיתיות של הקבלנים. הנחות המימון גורמות למחיר לצנוח, המובן הזה שהן לא רק מוזילות את המשכנתאות שלנו מתוך הנחה שהריבית תרד בעתיד, אלא גם משאירות בידינו כסף נזיל שאפשר להשקיע בריבית גבוהה ומשקפות למעשה הנחה ישירה בדמות פטור ממדד לתקופה מסוימת.

כיום ישנם שני סוגי קבלנים בשוק: אלה שמעניקים הטבות מימון של 80/10 או 85/15 (יש גם תופעה מתרחבת של 90/10, כלומר שלם 10% עכשיו ועוד 90% כשהדירה מוכנה, אבל היא גורמת להעלאת מחירי הדירות), כשחלקם פוטר מתשלום מדד למספר חודשים. חשוב לציין כי התופעה של פטור מתשלום מדד תשומות הבנייה מצטמצמת מאחר והשוק החל להתעורר. יחד עם זאת, מדובר בהטבה שיכולה להגיע לאלפי עד עשרות אלפי שקלים, תלוי בתקופה בה קיבלתם את הפטור.

השאלה היא מה גובר על מה, ההנחות שמעניקים קבלנים במחיר עצמו או הנחות המימון שהם מעניקים? האם ההנחות משמעותיות ואיך הן משתקפות במחירי הדיור באזור נתניה וחדרה? נועם נגבי, שמאי מקרקעין שעובד באזור נתניה וחדרה, סבור ש"מבצעי המימון גוברים על ההנחה המקסימלית שהקבלן מעניק". הוא מסביר ש"למרות שלא רואים זאת בנתוני הלמ"ס, אנשים מעדיפים דירות לקניה שיהיו מוכנות בעוד 3 שנים, שם מבצעי המימון גוברים, כי זו הנחה ישירה וכאשר יצטרכו לשנות משכנתא או לקחת חדשה הריביות יהיו נמוכות יותר". הוא נותן דוגמא טובה לשני פרויקטים באזור ביקוש בנתניה.

את מבצעי קבלנים, לא תמיד רואים אותם בנתוני הלמ"ס, אבל הם משקפים הנחה של 60-70 אלף שקל, 3% נוספים על הירידה. זה מגיע ל-6%. "יש תופעה מאוד מעניינת בנתניה, 2 פרויקטים של קבלנים, יזמים גדולים במונחים ארציים. הפרויקטים צמודים. אחד היזמים הלך בגישה ישירה של הנחה של 200 אלף שקל לדירה, השני למבצעי מימון של 15/85. היזם שהלך למכירה ישירה מכר 2 דירות בתקופה האחרונה, היזם השני, שנתן מבצעי מימון, מכר 22 דירות".

• סיוע ברכישת דירה - למי מגיע, איך בודקים? שאלות ותשובות
• מחיר למשתכן - האם זה סוף התוכנית?

למה המחיר בנתניה לא ממשיך לרדת? אנחנו ממשיכים לראות התמתנות בביקושים, אבל זה עדיין לא משתקף בנתונים. "בנתניה הייתה קפיצה אדירה במחירים, להבדיל מאזורים אחרים אני עדיין לא חוזה התמתנות או ירידה משמעותית עקב המצב. אני שם לב לסטגנציה במחירים ולמבצעי הקבלנים במונחים של תנאי תשלום. דירות יד 2 באותו אזור חיוג מהשיא, עד כדי 100 אלף שקל פחות. לא רואה ירידה משמעותית יותר".

כלומר, יש בדירות יד שניה באזור נתניה ירידה של 4%-3%. "נכון, אבל תלוי באיזו דירה. 100 אלף שקל זה הטופ, הרוב עדיין לא מתבשל לידי כך".

שמאי המקרקעין נועם נגבי (איציק יצחקי)

בוא נדבר על מה שקורה בחדרה. יחד עם חיפה, אלה שתי ערים שבהן הירידה בעסקאות היא הגבוהה ביותר. בחדרה זה גם בא לידי ביטוי בירידת מחיר, בעיקר במגדלים שרשמו תשואה נאה של עד 30% בשנתיים. למה? "אני לא חשוב שזו תופעה מיוחדת וזה נכון לכל הסקרים - תלוי איזה איזור בשל למכירה, איזה פרויקטים בשלים למכירה, ולאו דווקא האם הוא יותר או פחות אטרקטיבי".

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בחדרה עין הים ואזור בית אליעזר עם מיעוט עסקאות, למרות שראינו פריחה בשנתיים האחרונות. היצע נמוך ביחס ל-2021-2022 השפיע? "הביקוש לא ירד, ההיצע של דירות חדשות קטן אבל באזור הפארק-בית אליעזר יש עדיין מספר פרויקטים חדשים וכך גם בעין הים. אלפי יחידות יקודמו כשאזור החוף של חדרה יקודם, כי הוא מיועד לעשרת אלפים יחידות נוספות, אבל ייקח זמן עד שזה יקרה".

מה יקרה בנתניה חדרה ללא הסלמה משמעותית במלחמה בשנה הקרובה? "תוך חודשיים-שלושה השוק יחזור למצב שהוא היה קודם, לפני המלחמה. משם ימשיך לטפס".