העיר שבונה ובונה את עצמה: מה קורה בקריית גת

קריית גת היא העיר המרכזית בחבל לכיש, נמצאת מזרחית לאשדוד ואשקלון ודרומית לקריית מלאכי. בעיר, שחווה בשנים האחרונות תנופת בנייה ופיתוח שעוד נגיע אליה, יש יותר מ-67.1 אלף תושבים, נכון לינואר האחרון, על פי נתוני הלמ"ס. האוכלוסייה בה גדלה בקצב שנתי מרשים של 3.7%. ממוצע מחירי הדיור בעיר נמוך בעקביות והממוצע הכלל-ארצי. הקמפוס הענק של אינטל באזור התעשייה של העיר מהווה מוקד משיכה לא קטן, אף שרבים מהעובדים במקום לא גרים בעיר. אינטל מספקת תעסוקה גם לנתוני שירותים רבים בעיר.

ב-2022 נעו מחירי הדירות בעיר סביב 19-16 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2023 נרשמה עלייה קלה במחירים, ל-20-17 אלף שקל למ"ר. מתחילת 2024 נשמרה רמת המחירים ששררה בשוק המקומי בשנה הקודמת.

ברמת השכונות, כרמי גת, שהיא השכונה החדשה שנבנית בצפון העיר, מציגה רמת מחירים גבוהה יותר לדירות בה – 21-18 אלף שקל למ"ר. כרמי גת הצליחה לעשות את מה שאור ים באור עקיבא עשתה - לבדל את השכונה מהעיר, ובכך לנסות למשוך עוד רוכשים פוטנציאליים פנימה. במשרדי המכירות של כרמי גת לא מסתירים את העובדה שהשכונה היא חלק מהעיר. אבל בסוף, הכל במיתוג. זו שכונה חדשה מצפון לנחל לכיש, בין מסילת הרכבת ממזרח לכביש 40 במערב. היא כוללת בעיקר דירות בבניה רוויה, אבל גם צמודי קרקע. בעבר שיווקו בה אלפי דירות במסגרת מחיר למשתכן, מה שמשך את המחירים למטה. אבל עם הזמן היא התפתחה, משכה אוכלוסייה נוספת מהדרום, הוקמו מבני חינוך והעירייה חתמה על הסכם גג עם הממשלה, להבטחת התקציב לבניית תשתיות ומבני ציבור.

בכרמי גת יש יותר מ-7,000 דירות, רובן מאוכלסות על ידי משפחות צעירות, אפילו צעירות מאוד - ממוצע גילים של 35-30. יש בה ארבעה בתי ספר יסודיים ושני תיכונים, האוכלוסייה מעורבת עם בתי כנסת. בקרוב תיחנך בה קריית ספורט עם מגרשי כדורגל וכדורסל. פעם שכונה מרוחקת בתל אביב נהפכה לברירת מחדל. כיום זה התרחב למעגל השני והשלישי והגיע לקריית גת, לאשקלון, לשדרות ולנתיבות. אנשים מוכנים להתפשר, ולא תמיד כי אין להם ברירה. השכונות החדשות מציעות מפרט נהדר ובמחיר נמוך יחסית. כמה נמוך? כזה שעד לפני כמה שנים היה מקובל בערי המעגל השני. אין להם ברירה - כשרוצים לקנות משלמים.

מנגד, מכרז לבנייה לאוכלוסייה החרדית שפורסם בספטמבר האחרון, וכלל שטחי מסחר ב-11 מתחמים בבנייה רוויה בשכונת כרמי גת מערב, לא הצליח כפי שצפו. רק 1,488 דירות נמכרו בפרויקט מתוך 3,411 ששווקו. ייתכן שחוסר הוודאות של הקבלנים מפרויקט כזה, בטח בתקופה של סחרור בשוק הנדל"ן ששררה אז ונמשכת עדיין כיום, הוביל לחוסר היענות.. 80% מהדירות במכרז למגזר החרדי מיועדות לזכאים. החברה שזכתה במכרז הגדול ביותר היא רייסדור יזמות, שתבנה 1,151 דירות בשלושה מתחמים, כלומר את רוב הדירות שזכו. יש פער גדול בין מחירי השומה של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) - 61 מיליון שקל; למחיר הזכייה - 6.1 מיליון שקל. למעשה רייסדור הציעה 10% בלבד ממחיר השומה - וזכתה. עם זאת, הוצאות הפיתוח גבוהות והן כ-92 מיליון שקל, וזה כנראה אחד הגורמים המרכזיים למחיר הנמוך שבו נסגר המכרז.

הוועדה למתחמים מועדפים (הוותמ"ל) אישרה בפברואר 2023 תוכנית להקמת רובע מגורים חדש כהמשך לכרמי גת – בשם כרמי גת צפון. התוכנית, שקודמה ביוזמת רמ"י ובשיתוף עם העירייה, משתרעת על שטח של כ-1,600 דונם. היא כוללת כ-6,000 יחידות דיור שיוקמו במבני מגורים בני שבע עד תשע קומות, וכן במגדלים של עד 18 קומות לאורך השדרה המסחרית הראשית.

בשכונת הקוממיות, שנמצאת במרכז הוותיק של העיר, יש תנופת בנייה שקשורה לפרויקטים של התחדשות עירונית שמבוצעים ומתוכננים בה. ב-2021 נעו המחירים בה סביב 13-10 אלף שקל בממוצע. ב-2022 המחירים עלו מעט ל-14-11 אלף שקל למ"ר, ואילו ב-2023 נרשם זינוק ל-16-13 אלף שקל למ"ר, בעיקר על רקע תוכניות ההתחדשות בשכונה – דבר שהפך אותה לאטרקטיבית עבור משקיעים, שוכנים לשלם יותר עבור דירות ישנות שעומדות להיהרס בשננים הקרובות, לטובת הקמת דירות חדשות.
 

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בעיר בזמן האחרון:

ברחוב דוד המלך דירה בשטח של 87 מ"ר נמכרה תמורת 1.47 מיליון שקל, לפי 16.9 אלף שקל למ"ר
ברחוב הכרמל דירה בשטח של 41 מ"ר נמכרה תמורת 690 אלף שקל, לפי 16.8 אלף שקל למ"ר
ברחוב חנה הנביאה דירה בשטח של 99 מ"ר נמכרה תמורת 1.84 מיליון שקל, לפי 18.5 אלף שקל למ"ר. 
ברחוב יששכר דירה בשטח של 60 מ"ר נמכרה תמורת 900 אלף שקל, לפי 15 אלף שקל למ"ר.
ברחוב צה"ל דירה בשטח של 75 מ"ר נמכרה תמורת 1.33 מיליון שקל, לפי 17.7 אלף שקל למ"ר. 

בדצמבר 2022 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום למתן תוקף תוכנית מפורטת להקמת רובע מגורים חדש, הכולל 8,100 יחידות דיור, בדרום קריית גת. התוכנית, שקודמה ביוזמת רמ"י, היא על שטח של כ-1,190 דונם, וממוקמת מדרום למרכז הוותיק של העיר, צמוד לרחוב דרך הדרום, ממערב למסילת הרכבת תל אביב-באר שבע, מצפון למושב עוזה וממזרח לכביש 40. הרובע יכלול בנייה מרקמית של עד עשר קומות, לצד מגדלים של 28-18 קומות. בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת כ-55 אלף מ"ר למסחר, כ-190 אלף מ"ר לתעסוקה, כ-330 אלף מ"ר למבני ציבור, מסוף תחבורה ציבורית, וכ-330 דונם שטחים פתוחים.

כך למשל, במרץ 2022 אישרה הוועדה הארצית לתכנון ובנייה (הוותמ"ל) להפקדה את התוכנית להתחדשות עירונית במתחמים יסקי וקוממיות בשכונה. התוכנית, שכוללת את שני המתחמים, היא על שטח כולל של כ-98 דונם, וממוקמת בין הרחובות קוממית, שדרות העצמאות, שדרות צה"ל ומבוא הלוטם. התוכנית כוללת הקמת 1,585 יחידות דיור, שייבנו במבנים בני 30-9 קומות. מבין כלל יחידות הדיור שבתוכנית, כ-300 יוקצו לדירות קטנות. כיום יש במתחם שישה מבנים ישנים בני שלוש קומות, שכוללים 114 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט החדש. בנוסף, התוכנית כוללת כ-53 אלף מ"ר למבני ציבור, וכ-8,600 מ"ר למסחר ותעסוקה. אלה ישולבו בחלק מחזיתות הבניינים, ובמבנה שיוקם במרכז התוכנית, הכולל שלוש קומות למסחר, תעסוקה וציבור, שמעליהן קומות מגורים. כמו כן, כוללת התוכנית כ-13 דונם לשטחים פתוחים.

עוד בתחום ההתחדשות העירונית, הוותמ"ל אישרה להפקדה באפריל 2023 תוכנית התחדשות במתחם מבוא בנימין בעיר (תמל/ 2026). התוכנית היא על שטח כולל של 54 דונם, וממוקמת בשכונת בני ישראל - בסמוך לכניסה הצפונית לעיר, בין שדרות גת לשדרות לכיש. התוכנית כוללת הקמת 993 יחידות דיור במבנים של שש עד 25 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור בתוכנית, 373 יוקצו לדירות קטנות. בנוסף ליחידות דיור, התוכנית כוללת שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של 2,600 מ"ר, שישולבו בקומות התחתונות של המבנים שיוקמו לאורך שדרות גת. כמו כן, התוכנית כוללת כ-12 דונם למוסדות חינוך, קהילה ובתי כנסת. וכ-8 דונמים לשטחים פתוחים.

בחודש שעבר פרסמנו כאן בדיקה שערכנו, שממנה עולה כי דירות שמשווקות בקריית גת בתוכנית דירה בהנחה נמכרות במחירים שנמוכים ב-600-400 אלף שקל ממחירי השוק. בעיר יש 2,666 דירות שאמורות להיבנות במסגרת התוכנית, שב-21 הגרלות שלהן השתתפו יותר מ-32 אלף משקי בית. לפי בדיקה אחרת שביצענו, הסיכוי של בני המקום בקריית גת לזכות בדירה כזו הוא גבוה מאוד – 66%.