קרוב ל-100 אלף איש מחזיקים 3 דירות ומעלה - האם יוטל מס על דירה שלישית?

כ-300 אלף איש מחזיקים 2 דירות וקרוב ל-100 אלף איש מחזיקים 3 דירות ומעלה. הנתונים האלו לא סופיים כי יש הורים שמחזיקים דרך הילדים בדירות והמידע לא שקוף וידוע. בפועל, סיכוי טוב שקרוב לחצי מיליון איש מחזיקים ב-2 דירות ו-120-150 אלף מחזיקים ב-3 דירות ומעלה. 

מעל 70% מהציבור גר בדירות בבעלות, כ-30% מהציבור גר בדירות להשכרה. בלי לשים לב, נוצרו כאן שני מעמדות - כאלו שיש להם דירה וכאלו שאין להם דירה, ואפשר כבר לדבר על מעמד שלישי - כאלו שיש להם מספר דירות. המגמה של רכישת דירות להשקעה התחזקה מאוד בעשורים האחרונים, במיוחד על רקע הריבית הנמוכה שהיתה והובילה משפחות רבות לקנות  דירה שתהיה הבטוחה לפנסיה, או לעתיד של הילדים. התה הסיבה אשר תהיה, משפחות "רגילות" הפכו למשקיעות בנדל"ן ועם האוכל בא התאבון - מדירה אחת להשקעה הדרך לדירה נוספת היא קצרה. יש משפחות שיש בבעלות מספר דירות לרוב זה עם משכנתאות.

כמו כן, יש משפחות לא מעטות שרכשו דירות לפני עשורים רבים, ומחזיקות בכמות גדולה של דירות, יש גם אנשים עם 10 דירות ויותר.  למרות שההאטה בשנה שעבר בשוק הדירות, ולמרות שגם המשקיעים יצאו מהשוק על רקע עליית הריבית, לא נרשמה ירידה דרמטית במספר המשפחות והאנשים עם מספר דירות, כשלמעשה, אלו מגששים חזרה לשוק בחודשים האחרונים.   

אפשר להבין אותם - השקעה בדירה סיפקה תשואה טובה בשנים האחרונות - הן משכר הדירה והן מהשבחת ערך, ובכלל גם אם לוקחים את הממוצע הרב שנתי שמצביע על עליית ערך של 4% ואת שכר הדירה שמתקרב בממוצע ל-3%, מקבלים 7% - תשואה טובה, אפילו גבוהה משוק האג"ח הסולידי ומתחרה בשוקי המניות ונתפסת כבלי סיכון. 

מס על דירה שלישית

מעבר לכך, בעוד שבשוק ההון יש מיסוי, בשוק הדירות יש מילוט מתשלומי מס. בראש וראשונה אין מס קבוע על רווחים וניתן לקבל פטור ממס על דירה מזכה אם עומדים בתנאים. המס על הבורסה הוא בשיעור של 25%. 

דירה שלישית בהחלט מבטאת הון שאינו לצורך קיומי-הכרחי אלא להשקעה ולכן אפשר וצריך למסות אותו. בעבר, עוד בתקופה של שר האוצר, משה כחלון, דובר על מיסוי של 1% משווי הדירה השלישית מדי שנה, אך ההצעה לא עברה והתגבשה לחוק מחייב. מעבר לכך, צריך להזכיר שיש פטור מאוד משמעותי על הכנסות משכר דירה. כל עוד ההכנסה החודשית היא עד כ-5,700 שקלים, המשכיר פטור ממס וגם אם הוא עובר למסלול החבות הרי שמדובר על מיסוי נמוך של כ-10%.  
 

חובת דיווח על משכירי דירות

ומכאן שעל רקע הצרכים התקציביים שלנו, האוצר יצטרך להגדיל את הכנסות המסים. רשות המסים רוצה כבר שנים להטיל חובת דיווח על משכירי דירות. החובה הזו תוביל לחשיפה של אלפים רבים של בורחים מתשלומים לרשות המסים. תחשבו על זה - יש רבים שמשחקים אותה ראש קטן "לא ידענו", "חשבנו שיש לנו פטור", ועוד הרבה מאוד תירוצים וקשה להגיע אליהם. חוץ מזה, איך אפשר לעלות על הורים שקונים דרך הילדים דירות? ברגע שיהיה דיווח מלא, רשות המסים תדע להצליב מי משכיר, בכמה, כמה דירות, למי, האם יש עוד משכירים במשפחה, כמה הם מתפרנסים ועוד.

זאת חובה, זה כשלעצמו יביא הרבה מאוד כסף לקופת המדינה, אבל זה לא קורה, כי הפוליטקאים ממסמסים את זה כל פעם מחדש.  גם את הכוונה למסות את שכר הדירה הפוליטקאים לא העבירו למרות הרצון והכוונה של רשות המסים והאוצר. וככה מאבדת קופת האוצר מיליארדים בשנה.

ובמקום להעלות מסים, יש לחץ כבד מאוד להורדת מס רכישה. מס רכישה הוא מס שחל על רוכשי דירות ונכסים. מס רכישה לרוכשי דירה ראשונה תלוי בסכום הדירה - עד כ-2 מיליון שקל אין מס והוא עולה בהדרגה עד ל-10% עם מדובר בדירות יוקרה. למשקיעים הוא מתחיל ב-8% ועולה ל-10%. המס למשקיעים מעוגן בהוראת שעה ( עוד מימי כחלון במשרד האוצר) שכל שנה מתחדשת ובאוצר מתכוונים להשאיר אותה (זה עדיין לא הוסדר). קים לחץ גדול על רשות המסים והאוצר מצד קבלנים וגם פוליטקאים להוריד את מס רכישה למשקיעים כדי לעודד השקעות ולעודד את שוק הדירות. לא נראה לנו שצריך לעודד את השוק הזה, במיוחד כשעל פי הלמ"ס השוק הזה כבר מתאושש בחודשים האחרונים. 
 

מס רכוש - האם יחזור לחיים?

מעבר למסים האלו, יש גם מס רכוש - מס שנקבע לפני שנים על 0% ולכן אין לו משמעות פרקטית, אבל באוצר שוקלים לנסות למסות את הקרקעות בשיעור של 1%-2% בשנה. מס רכוש הוא מס על קרקעות פנויות והמטרה שלו לעודד בנייה. בעלי קרקעות שלא בונים על הקרקעות שלהן, בעצם "תוקעים" את שוק הדירות. מיסוי עליהם יעשיר את הקופה או יגרום להם לבנות על הקרקע - שתי מטרות חשובות לאוצר ולמדינה.