"בצפון ת"א מוכרים ב-70 אלף שקל למ"ר. פעם חשבתי שאין לזה לאן לעלות. היום אני חושב אחרת"

היעדר קרקעות זמינות לבנייה במדינת ישראל זה מה שהפך את העסק לפשוט יותר - חברות רבות הבינו שהן יכולות לנטרל את ההמתנה הארוכה למכרזי רמ"י - ובמקום זה, הן הגדילו את שיעור האחזקה בפרויקטים להתחדשות עירונית. זה מהלך טוב מכמה סיבות, אבל העיקרית שבהן היא העובדה שהיזם לא צריך לשלם על הקרקע וגם המינוף הוא, לרוב, נמוך. "המחירים עוד יעלו". תל אביב (גידי כדורי) 80% מהפרויקטים של קרסו נדל"ן קרסו נדלן 3.6% הם כאלה והיד עוד נטויה. בימים האחרונים היא החליטה להגדיל אחזקה בשוק ההתחדשות העירונית - היא רכשה 49% מהמניות של חברת יושפה - שיש לה לא מעט פרויקטים בתל אביב. כפי שתראו עוד מעט, המנכ"ל דן פרנס, ששילם 36 מיליון שקל תמורת החלק הזה, עשוי להגדיל אחזקה ולהגיע בקרוב לשליטה כמעט מוחלטת עם רכישת 81% מהחברה בסך הכל. "יש לנו 53 פרויקטים למגורים בחברה, מתוכן 43 התחדשות עירונית - תעשה את החישוב לבן ותבין מה סדר הגודל", מסביר פרנס. "כן, 80% מהפעילות שלנו התחדשות עירונית. התחלנו את הפעילות ב-2010, לא נכנסו אתמול. חלק מהפרוקטים כבר הושלמו, חלקם בבנייה, חלקם התחילו להיבנות וחלקן ייבנו מעבר לשנה מהיום - יש עוד באופק". יש גם חסרונות. "יש יתרונות, אבל זה לא מושלם, זה נכון שיש חסרונות. היתרונות בולטים בתקופה הזו - לרכוש קרקע במזומן כשאתה משלם הוצאות מימון זה פחות טוב, בלשון המעטה. יש לנו בכל קרסו 10,300 יחידות לשיווק, 53 פרויקטים ועל הכל חוב בנקאי של 137 מיליון שקל - זה כל החוב, על קרקע לרכישה במזומן". ועכשיו, אתה "מגדיל חשיפה". "יושפה חברה בוטיקית שמנוהלת היטב, שרון ואורן יושפה מנהלים אותה, חברות אחרות בשליטתם סיימו 10 פרויקטים והוכיחו את המקצוענות והאמינות שלהם - הפרויקטים שאנחנו רכשנו, 49% מהחברה, יש שם פרוטפוליו איכותי, 23 פרויקטים של הריסה ובנייה שממוקמים כמעט כולם ברובע 4. אתה יודע מה המיקומים? בלוך, סוטין, בארי, הלסינקי, זכרון יעקב, דוד ילין, פרופ' שור, מרים החשמונאית ועוד ולא רק זה - בבלי ועוד ברחוב פרויקט הירקון - אלה מיקומים מאוד איכותיים, מבוקשים. קשה להגיע לשם". איך הם הגיעו לשם וחלק מהחברות הגדולות לא? "הם מוכשרים וממוקדים מאוד, עבדו בשיטתיות, התחילו בראשית דרכם פרויקטים בחולון ואז עשו מעבר לתל אביב והתמקדו ברובע 4. היום יש להם 3 פרויקטים בביצוע, שניים שהתקבל בהיתר בנייה והם צפוים להתחיל בנייה ממש בטווח הזמן המיידי. 10 פרויקטים שיש כבר החלטת ועדה להיתר שצריך להשלים את התנאים ולקבל היתר ועוד 5 שכבר הוגשה בקשה להיתר". לכן אני לא מבין - למה הם מוכרים לך? "בשלב ראשון הם לא מוכרים, הם מחזיקים ב-19% ממניות החברה, אנחנו רכשנו 49% מבעלי המניות האחרים ואנחנו יכולים לצמוח ל-81% ולהשאיר אותם. יש אנשים פרטיים, אנחנו קנינו מקרן קוריוניטי, ויש בעלי מניות פרטיים נוספים. מעבר לרובע 4, יש להם 5 פרויקטים של פינוי בינוי, זה תחום שנכנסו אליו בתקופה האחרונה, הכוונה שלנו לתמוך בהם. קניתי את החברה שלהם לפי שווי חברה של 74 מיליון שקל. החלפנו הלוואות בעלים. רק שתבין, צבר ההכנסות שלהם הוא 3 מיליארד שקל והרווח הגולמי מעל 500 מיליון שקל". ההתחדשות העירונית פורחת, זו הסיבה שבגללה אתה לא משקיע באחוזים גבוהים בפרויקטים רגילים למגורים? "אמרתי בפאנל ועידת ההשקעות של ביזפורטל שהשוק אופטימי, כי ידעתי שבסופו של דבר לכל הדירות שאנחנו בונים יש לקוח קצה שצריך אותם, זה שוק שהוא מאוד חזק. כבר בנובמבר-דצמבר ראיתי התאוששות, מכרנו כבר קצב דומה של 2022. זה הפתיע אותי, לא חשבתי שבנובמבר נתאושש, אבל אלה העובדות. 42 דירות מכרנו בנובמבר-דצמבר. ברבעון הראשון, עד פרסום הדוחות ולא בחודש מלא, מכרנו 65 דירות ועוד 45 בקשות רכישה. מעל 90% מהן הופכות לחוזה בדרך כלל". בוא נדבר על משקיעים. הם נוטשים דירות יד שנייה ועוברים לקנות אצל היזמים. "אני לא יודע לכמת באחוזים, אבל יש מגמה כזו, של נטישת דירות יד שנייה. תנאי התשלום למשקיעים נוחים, 80/20, ובהתאם לתיקון החוק המכר דירות חלק, אם הם משלמים 20% בחתימה חצי ממה שנשאר לא צמוד, 40%. זה נוח. זה מגלם גם הערכה שאני מסכים לה שצפויה עלייה במחירי הדירות. המשקיעים מעריכים שהם ייהנו פה מעליית ערך והתשואה על ההון תהיה גבוהה". נתתם להם אופציה טובה. למה לקחת משכנתא כשאפשר לשלם מקדמה ואז נכללים בנתוני רשות המסים נתונים שמראים שנמכרה דירה, למרות שהועברה תמורה קטנה. "אני מזהה גידול במספר המשקיעים. גם הזוגות הצעירים חזרו. מה חזק יותר, חזרה לשגרה בתקופת מלחמה או ריסון הריבית? זה תמיד הצטברות של הרבה גורמים, גם משכנתאות, אבל הנתון הכי חשוב - מי שישב על הגדר חזר. 2023 הייתה שנה חלשה יחסית בהיבט של המכירות מכיוון שאנשים חיכו ורצו לראות מה קורה ושינוי הריבית והאינפלציה יצרו זעזוע שגרם להם לעצור ולשבת על הגדר. אתה שואל את עצמך למה השוק התאושש בנובמבר, זה הרי נשמע קצת מאוד מהר אחרי אירוע כזה טראומטי - אז חלק משמעותי ישבו על הגדר והבינו שאין להם טעם להמשיך ולהמתין. יש להם צרכים. אם הריבית הייתה ממשיכה לעלות, זה עניין אחר, אבל הם הבינו שהמגמה השתנתה וזה עזר להם". בוא נדבר על שדה דב. "הדבר היחיד שאני יכול לומר בהקשר הזה הוא שאני מפרגן לישראל קנדה שעשו מכירות מאוד יפות שם". "מעדיף בנייני בוטיק". פרנס (שלומי יוסף) למה אתה לא בפנים? חושש מאפקט חנן מור? "ההתמקדות שלנו היא לא בפלח היוקרה, ההתמקדות העסקית היא בטווח המחירים הבינוני והבינוני פלוס. יש לנו פרויקטים בוטיקים כמו אנדרומדה, כמו ברובע 4, בדוד ילין וברחוב חדרה - פרויקטים קטנים עם כמות מצומצמת של דירות על פני שנתיים וחצי של הקמה וזה נראה לי יותר נכון מאשר להיכנס לשדה דוב, שם צריך למכור כמות גדולה. זאת הסיבה היחידה. קח את יושפה, הם ברובע 4, 285 דירות, זה מתפרס על 23 פרויקטים ומגיעים לכל אזור. אין תחליף למי שאוהב את תל אביב. לגור בצפון הישן, בבניין חדש, קרוב לכל האזורים והאטרקציות ואזורי הבילוי - זה משהו אחר. זאת לא שכונה חדשה שהופכת לאתר בנייה להרבה שנים". לסיום - בוא נדבר על המחירים בתל אביב. דיברת על הצפון הישן, מוכרים שם ב-60-65 אלף שקל למ"ר. נסה לעשות תשובה כנה - יש לזה לאן לצמוח? "בקריית שלום אנחנו מוכרים ב-40-45 אלף שקל למ"ר, בצפון הישן זה סביב 65 אלף שקל למטר, אפילו 70 אלף שקל. זה נכון. כנראה שאין גבול". אתה רואה במנדרין דירות ב-100-120 אלף שקל למ"ר. איפה זה ייעצר? 70 אלף שקל למ"ר - למה בכלל?  "כשבניתי עם צמח המרמן במתחם בצלאל, המחיר היה 35 אלף שקל. חשבתי כמוך, שזה שלא יצמח ואמרתי לעצמי 'לאן זה עוד יעלה?'. יש מישהו ששאל אותי בזמנו, אמרתי לו שלא יקנה. הוא לא קנה דירה. היום הוא כועס עליי".

כמה מילים על דוחות החברה

הכנסות קרסו בשנת 2023 הסתכמו בכ-456.5 מיליוני שקל, ה-NOI של הנכסים המניבים צמח בכ- 15.2% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד והסתכם בכ-68 מיליוני שקל והרווח הגולמי ממכירות מקרקעין, דירות ושירותיי בנייה הסתכם לסך של כ- 63 מיליוני שקל לצד עלייה בשיעור הרווחיות הגולמית, שהגיעה לכ- 17.5%. הרווח התפעולי בשנת 2023 הסתכם בכ- 79 מיליוני שקל והרווח הנקי הסתכם בכ- 18 מיליוני שקל. ההון העצמי המיוחס לבעלי מניותיה, המסתכם בכ-1.282 מיליארד שקל. ההון עצמי של החברה מהווה כ- 34% ממאזן החברה והיחס השוטף הינו 1.36. הנדל"ן להשקעה של החברה הסתכם לסך של כ-1.888 מיליארד שקל, המהווים גידול של 14.5%, עליה הנובעת מרכישת והשבחת נכסים, במהלך תקופת הדוח. לחברה יתרות מזומנים חופשיות בסך של כ- 155.7 מיליוני שקל (לצד כ-36 מיליוני שקל מזומנים בחשבונות הליווי). כאמור, לחברה 54 פרויקטים בשלבי התכנון והביצוע, מתוכם 43 פרויקטים הם מסוג התחדשות עירונית. בסה"כ פרויקטים אלו כוללים כ-10.3 אלפי יח"ד לשיווק (ביחד עם שותפים) הצפויות להניב הכנסות של כ-22.1 מיליארדי שקל ורווח גולמי של כ- 4.5 מיליארדי ₪ במהלך השנים הבאות. ליום 31 בדצמבר 2023 לחברה 1,346 יח"ד בשיווק בפרויקטים השונים, מתוכן נמכרו 835 יח"ד, המהוות 62% מהמלאי לשיווק, בתמורה כספית כוללת של כ- 2.4 מיליארדי ש"ח (ללא מע"מ). בתקופת הדוח נמכרו 153 יח"ד בתמורה כספית של כ- 458 מיליוני ₪ (ללא מע"מ).