חברה להתחדשות עירונית נקלעה לקשיים, הדיירים בלחץ - מה קבע בית המשפט?

נושא ההתחדשות העירונית הפך לאחד הנושאים החמים של עולם הנדל"ן - יותר חברות מגדילות פעילות בתחום, אבל חלק קטן מהן, בעיקר אלה הקשורות לקבלנים קטנים, לא מצליחות להוציא פרויקטים מסוימים לפועל וקורסות.

פסק דין מעניין חדש שעוסק בחדלות פרעון של חברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית הפך בימים האחרונים לשיחת היום בקרב יזמים. החברה היזמית נכנסה לקשיים, מה שגרם לעננה סביב יזמים קטנים שנכנסים לשוק ולשאלה חשובה - האם בתי המשפט ינהגו ברגישות כלפי חברות שנקלעו למצב של קושי כלכלי ולא יאפשרו לממש שיעבוד יחיד, כלומר של חברה אחת שרשמה שיעבוד על הנכסים? מצב כזה יכול להיות בלתי הפיך - מצד אחד הוא מוצדק, כי זה החוק, אבל מצד שני - זה יכול לפגוע בנושים אחרים שלא יכולים לפרוע את החובות של החברה כלפיהם ובעלי הדירות לא יוכלו לתבוע את החברה היזמית.

פסק הדין שהוגש לבית המשפט המחוזי בתל אביב הוא בעניין חברת השדרה הירוקה א.ו. בניה ויזמות בע"מ. החברה הגישה לאחרונה בקשה לעכב ההליכים שמתנהלים נגדה לגבי פרויקט של החברה בחולון הנמצא בהליך כינוס-נכסים וכן על עיכובם של הליכים נוספים בפרויקטים אחרים. מה טענה החברה? שהמשך ניהול ההליכים עלול לפגוע בקופת הפרויקט או להוביל לקבלת החלטות על ידי החברה, שאינן בהכרח החלטות שהכונס היה מקבל. לכן, הם אומרים, היה צריך להורות על עיכוב ההליכים. בבקשה שלה היא הפנתה לסעיף 25 לחוק חדלות פרעון ושיקום כלכלי, שקובע כי כאשר יש צו לפתיחת הליכים, מקפיאים את ההליכים נגד התאגיד.

לא תמיד עובר חלק. התחדשות עירונית (למצולם אין קשר למוזכר בכתבה. צילום: יח"צ)

ראשית, קצת רקע: לפני כארבעה חודשים מונה עו"ד מור נרדיה ככונס נכסים לאכיפת שעבודים שנרשמו לטובת נושה מובטחת, קמה א.א. הציונות, על זכויות החברה בפרויקט מסוג תמ"א 38 ברחוב הציונות בחולון. בבקשה פירטה החברה שבעה הליכים משפטיים בהם היא מעורבת, הקשורים לפרויקט. אפשר לחלק את הסכסוכים האלה ל-3 קבוצות: סכסוכים עם רוכשי דירות בפרויקט (בעלי דירות קיימות), תביעות נגד החברה וגורמים נוספים בגין נזקי תשתית שנגרמו בשל העבודות בפרויקט ותביעות עובדים נגד החברה וגורמים נוספים אלה שלהם קבועים דיונים בבתי-המשפט בחודשים מרץ-אפריל 2024. בנוסף, החברה הפנתה החברה לחמישה הליכים אחרים בהם היא מעורבת, הקשורים לפרויקט בחולון.

עמדתו הראשונית של הכונס הייתה שיש מקום לעכב את ההליכים, אבל רק את ההליכים הקשורים ברוכשי הדירות בפרויקט, שכן הזכויות מכוח הסכמי מכר הדירות הוקנו לכונס ואין טעם בניהול הליכים משפטיים בעניין זה נגד החברה. הוא ציין שבמקרה הזה מינויו נעשה לשם אכיפת שעבודים קבועים ושוטפים שיצרה החברה לטובת הנושה המובטחת. עוד הוא הדגיש, כי הנושה המובטחת אוחזת בשעבוד צף על כלל נכסי החברה, אבל היא לא עתרה לאכיפתו. עם זאת, הוא ציין עוד כי "בהיבט המעשי, נראה שבמיצוי ההליכים המשפטיים כנגד חברה שליבת פעילותה היא הפרויקט עליו מונה כונס נכסים חסר תוחלת, אינו שוויוני ומביא לעומס מיותר על בתי המשפט. מדובר ב'כשל שוק' שנוצר במקרים כאלה ואפשר שהפתרון הוא הגשת בקשה לצו פתיחת הליכים בעניינה של החברה".

הממונה (הכוונה לממונה על חדלות פירעון ושיקום כלכלי – מחוז תל אביב, א"י), מצידו, סבר כי מדובר ב"אירוע רחב" שמשליך על צדדים רבים, כמו כגון הנושה המובטחת שהיא כיום המנהלת בפועל של הפרויקט באמצעות הכונס, אבל גם על החברה ובעליה, בעלי הקרקע, רוכשי הדירות, קבלנים וספקים, עו"ד הנאמן לפרויקט, עובדים וצדדי ג' אשר ניזוקו. לכן, הוא סבר כי יש לפתוח בצו לפתיחת הליכים נגד החברה, למנות כונס כנאמן וממילא לעכב את כלל ההליכים נגדה.

כתוצאה מכך, השופטת איריס לושי עבודי מצאה שיש עמו צדק משום שכנגד החברה מתנהלים הליכים שחלקם אינם קשורים לפרויקט ויש מקום שהחברה תגיש בקשה לצו לפתיחת הליכים כשעו"ד נרדיה ימונה כנאמן. בעקבות ההחלט הגיש הכונס עמדה משלימה בה ציין כי "אין מניעה מליתן צו פתיחת הליכים".

לאחר שעיינה בעמדות הצדדים, השופטת סברה כי יש מקום להורות על פתיחת הליכים כדי להפעיל את החברה לשם שיקומה הכלכלי. וקבעה כך: ראשית, לצו הקפאת הליכים נגד החברה, למשך 90 ימים שיחול מאמצע מרץ ועד אמצע יולי. במסגרת תקופה זו לא ניתן יהיה לפתוח בשום הליך כנגד החברה, אלא באישור בית- המשפט. היא הורתה על מינויו של עו"ד נרדיה כנאמן של החברה. היא אפשרה לנאמן לפתוח חשבונות בנק חדשים לצרכי ניהול ההליך כשכל תקבול שיתקבל החל מיום מתן החלטה זו בחשבונות הבנק המנוהלים על שם החברה בבנקים, יועבר מיידית לחשבון הנאמנות. בנוסף, הנאמן רשאי לנהל משא ומתן למכירת החברה. היא אפשרה לו להשתחרר מהסכמי שכירות, הפעלה או אספקת שירותים שאינם כלכליים והוחלט כי לא תחולט כל ערבות עד סיום ההליך. בכך, ינסה הכונס לשקם את החברה.

המומחה מנתח: "ההחלטה נכונה"

"החלטת כבוד השופטת לושי עבודי נכונה וחשובה מאוד במיוחד בימים אלה על מנת לשמור על השיוויון בין הנושים בעת חדלות פרעון של החברה היזמית", אומר לביזפורטל עו"ד ונוטריון דן הלפרט מומחה בנדל"ן והתחדשות עירונית: "נסביר - בית המשפט והממונה (כונס הנכסים הרישמי) חייבים ליתן תשומת לב מירבית לחברות בתחום ההתחדשות העירונית שהוקמו לצורך ביצוע פרויקט בודד ונקלעו למצב של קושי כלכלי. במקרה כזה אסור לאפשר מימוש שיעבוד יחיד (של נושה מסויים שרשם שיעבוד על נכסי החברה) כי הדבר יפגע בנושים אחרים של החברה שלא יוכלו לפרוע את חובות החברה כלפיהם".

"חלקם מהיזמים בקשיים כלכליים קשים". עו"ד הלפרט (פרטי)

אילו עוד השלכות יש להחלטה כזאת?
במקרה כזה יפגעו גם בעלי הדירות שלא יוכלו לתבוע את החברה היזמית ואת זה אסור לאפשר. שורה תחתונה - החלטת המחוזי ראויה ונכונה ומעלה סוגיה מהותית שחשוב לבעלי הדירות לחדד ולוודא שהוסדרה בהסכם ההתקשרות בינם ובין החברה היזמית אחרת הם חשופים למצב שיעמדו בפני שוקת שבורה ככל והחברה היזמית תקרוס".

מה צריך לבדוק לפני שיוצאים לפרויקט?
"אנחנו מייצגים מאות פרויקטים בכל רחבי הארץ ושמים דגש מיוחד בימים אלה על בחינת חוסנם הכלכלי של היזמים. זה הכרחי ביותר מכיוון שחלקם מצויים בקשיים כלכליים קשים ולעיתים אפילו על סף חדלות פירעון".