אין כמעט עסקות: מה קורה בשיכון דן?

שיכון דן, שמכונה גם "נווה דן", היא שכונה שממוקמת בצפון-מזרח תל אביב - אחת משכונות עבר הירקון. מרבית הבתים בשכונה הם צמודי קרקע, או בתים נמוכים בני שתיים-שלוש קומות, ורק חלק קטן מהם בניינים רבי קומות. כיום גרה בשכונה בעיקר אוכלוסייה שמשתייכת למעמד הגבוה. מאפייני השכונה הם הקרבה היחסית למרכז העיר, וכן השקט היחסי, ואלה הופכים אותה לאחת השכונות היקרות בתל אביב. גבולות השכונה הם רחוב פתחיה מרגנסבורג ואחריו שכונת רביבים מצפון, רחוב פנחס רוזן ואחריו השכונות נאות אפקה א' והדר יוסף ממערב, רחוב משמר הירדן ואחריו שכונת רמת החיל ממזרח, ורחוב ראול ולנברג ואחריו אזור התעשייה עבר הירקון (הידוע גם כאזור התעשייה רמת החיל) מדרום. בחלק הדרומי של השכונה נמצא חניון האוטובוסים הישן של חברת דן, שצפוי להתפנות ועל שטחו ייבנה פרויקט מגורים, שעליו נרחיב בהמשך.

אף שרוב הנכסים בשיכון דן הם, כאמור, צמודי קרקע, מרבית העסקות שמבוצעות בשכונה הן למכירת דירות. מחירי הדירות בשכונה הם בהתאם לתדמית שלה - גבוהים. ב-2021 נעו מחירי הדירות בשכונה סביב 35-30 אלף שקל למ"ר בממוצע, ב-2022 הם עלו מעט ל-37-32 אלף שקל למ"ר בממוצע, אך היה פיזור גבוה של המחירים - ניתן למצוא עסקות במחירים של פחות מ-30 אלף שקל למ"ר, ומנגד כאלה ביותר מ-40 אלף שקל למ"ר. ב-2023 כולה בוצעו, לפי הנתונים שבידינו, פחות מעשר עסקות בשיכון דן, ברמת מחירים ממוצעת של 45-40 אלף שקל למ"ר בממוצע. גם בשנים הקודמות השכונה לא משופעת בעסקות, אך נדמה כי יש כאן תופעה של ממש - מתחילת 2024 מצאנו עסקה אחת בלבד שבוצעה בשכונה.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:

ברחוב רומנילי דירה בשטח של 116 מ"ר נמכרה תמורת 5.3 מיליון שקל, לפי 45.7 אלף שקל למ"ר ברחוב בנימין מטודלה דירה בשטח של 85 מ"ר נמכרה תמורת 4.25 מיליון שקל, לפי 50 אלף שקל למ"ר ברחוב משמר הירדן דירה בשטח של 101 מ"ר נמכרה תמורת 4 מיליון שקל, לפי 39.6 אלף שקל למ"ר.  ברחוב אבן ספיר דירה בשטח של 53 מ"ר נמכרה תמורת 3.6 מיליון שקל, לפי 67.9 אלף שקל למ"ר.

באפריל 2022 דנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו  בתוכנית להקמת פרויקט מגורים על השטח של חניון האוטובוסים של דן. לפי התוכנית, החניון הוותיק שפועל במקום יועבר למקום אחר, ועל השטח שיפונה יוקמו 750 דירות ו-1,500 מ"ר של שטחי מסחר. הבעלות על הקרקע היא של חברת האוטובוסים דן ושל עיריית תל אביב-יפו. ההכנסות הצפויות מהפרויקט הן כ-1.9 מיליארד שקל. על פי התוכנית שהוצעה, כ-25% מהדירות שייבנו יהיו קטנות (כ-50 מ"ר בממוצע). כ-15% מיחידות הדיור שיוקמו יוקצו לדיור בר השגה, כלומר דירות להשכרה לתקופה של 25 שנה.

אביב ייזום של מליסרון וקבוצת אביב (של דורון אביב ודפנה הרלב) רכשה בספטמבר 2022 קרקע פרטית בשיכון דן תמורת כ-170 מיליון שקל. מדובר בשטח של 3.7 דונמים שעליו נערך מכרז שבו זכתה אביב ייזום. זו היתה העסקה הראשונה של החברה לאחר שמליסרון רכשה 50% ממנה. התב"ע המאושרת על הקרקע מאפשרת בניית כ-35 יחידות דיור. בנוסף, זמן קצר לפני כן אושרה להפקדה בוועדה המקומית תוכנית חדשה, שלפיה יתווספו לפרויקט זכויות להקמת כ-80 יחידות דיור נוספות. בהתאם לתוכנית החדשה, הפרויקט יכלול כ-115 יחידות דיור.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

בנובמבר 2014 הצליחו תושבי השכונה לשנות את המדיניות של עיריית תל אביב בנושא תמ"א 38. הוועדה המקומית קיבלה אז את הצעתם והחליטה שלא לאפשר פרויקטים של תמ"א 38 במבנים צמודי הקרקע שקיימים בשכונה. בנוסף, הוועדה החליטה לאפשר באופן חלקי בלבד ותחת מגבלות משמעותיות פרויקטים של תמ"א 38 בבתים משותפים. על פי ההחלטה שהתקבלה אז, בבניינים שכוללים שתי יחידות דיור לפחות תותר רק תוספת של קומה אחת בלבד.

בשכונה בוצעו בשנתיים האחרונות גם כמה עסקות למכירת צמודי קרקע בסכומים גבוהים. כך למשל, קוטג' דו-משפחתי בן שישה חדרים, בשטח של 246.3 מ"ר, ברחוב יוסף דה-לה-ריינה, נמכר תמורת 8.7 מיליון שקל. בעסקה אחרת, נמכר קוטג' דו-משפחתי בן שבעה חדרים ברחוב תבואות הארץ, בשטח של 303 מ"ר, תמורת 16.5 מיליון שקל. מבין 15 העסקות האחרונות שבוצעו בשיכון דן, שש היו באותו פרויקט - ברחוב רומנילי.