"רוצה לקנות דירה, אין לי הון עצמי": על תופעה חדשה ומסוכנת בשוק הנדל"ן

שיחה אחת עם יזם שמוכר דירות באזור הצפון חושפת תופעה מדאיגה, שקשורה בעיקר למשקיעים צעירים. לאחרונה, כך הוא מספר, צעירים מגיעים למשרד המכירות של פרויקט הבוטיק שלו ורוצים לרכוש דירה. עד כאן הכל בסדר, אלא שהם מבקשים לעשות זאת ללא הון עצמי.

בשלב הזה הם אומרים: "קנינו דירה בישראל, בלי שקל". דירות בבנייה (שלומי יוסף)

"הנה רק דוגמא אחת", הוא מספר לנו על התופעה המדאיגה. "השבוע נכנס אלינו למשרד בחור צעיר, בן 25 בערך, ומבקש ממנהלת המכירות לראות דירות. הוא עמד עם נציג המכירות מחוץ לפרויקט, דמיין את הבניין וכיווני הדירות דרך התשריט שקיבל וחזר למשרד כדי לנהל משא ומתן. המשא ומתן לא היה ארוך, הוא לא התעקש על המחיר יותר מדי. ההפתעה הגיעה כשהיא שאלה אותו איך הוא מתכוון לשלם".

מי שמכיר את דור הטיקטוק, זה שרוצה לרשום רווחים מהירים ללא ידע מקדים בנדל"ן, שרוצה לגור בדירות פאר מבלי שעבד יותר מכמה חודשים ספורים בחייו, יודעים שהפיתוי לעסקאות כאלה עבורם הוא גדול. לאחרונה דיווחנו כאן על תופעה מדאיגה אחרת של דור הטיקטוק, במסגרתה "יזמים צעירים" מציעים לרכוש דירות במחיר זול במיוחד בבאר שבע או דימונה ולמכור כעבור זמן קצר ברווח של 150-200 אלף שקל. מה שהם לא לוקחים בחשבון זה את תשלומי מס השבח, עלויות חד פעמיות של פתיחת תיק, שמאי, מתווך ברוב המקרים ועוד - שגורמים לרווח להישחק, עד כדי כך שהוא מתאפס.

• "הכוח שעבר לקונים הסתיים. העלנו מחירים בכל הפרויקטים"

אז מה קורה במסגרת התופעה החדשה שאנחנו עדים לה בשבועות האחרונים? "המשקיעים הצעירים", כך הם מגנים את עצמם, ניגשים למשרדי מכירות שבהם היזמים מציעים לרכוש דירות במבצע מימון, 90/10, ומבקשים לקנות דירה בלי שיש להם שקל ביד. איך זה קורה? פשוט, הם מציעים לקבלן 10% משווי הדירה, 180 אלף שקל נניח (דירת 3-4 חדרים בפריפריה), כשאת היתרה הם ישלימו לו בעוד שנתיים וחצי, כשהבניין יהיה מוכן.

"כשהמשווקת שאלה אותו איך הוא מתכוון לשלם הוא אמר 'זה פשוט, אני לוקח הלוואה לכל מטרה מהבנק, נותן לכם 200 אלף שקל ובעוד שנתיים וחצי נדבר", סיפר אותו יזם. הצעיר, כמו רבים אחרים שמנסים את מזלם לרכוש דירה בדרך הזאת, ממש לא מתכוונים לקחת משכנתא בעוד שנתיים וחצי. הם גם לא מתכוונים לעבוד ממש קשה בתקופה הזאת. הם בונים על אפשרות מכירה לפני שהפרויקט יהיה מוכן, כי הם מאמינים בעליית ערך הדירה.

במקרה הזה, היזם סירב לעשות עסקה כזאת, משום שדוח האפס שלו כבר הוגש. אבל במקרים אחרים, הוא מספר, הדבר עשוי ליצור הטעיה בשוק - מצד אחד כלפי רשות המסים, שמדווחת על עסקה של 1.8 מיליון שקל מבלי שניתנה תמורה אמיתית ומצד שני - כלפי הרוכשים שיושבים על הגדר ומקבלים נתונים מוטים.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אותם צעירים לא מבינים מה הם עושים - הם צריכים לשלם את מדד תשומות הבנייה הצמוד (היזם פוטר אותם מכמה חודשים ראשונים, אבל מה הלאה?) - ומה יקרה אם מחיר הדירה לא יעלה בצורה משמעותית והם יצטרכו למהר ולמכור את הנכס במחיר הפסד (הם לא מאמינים לזה ומעבר לכך - הם מחייבים את הקבלן בחוזה שיאפשר להם למכור את הדירה לצד שלישי, כשהשיווק מתחיל שנה קודם)? בינתיים, הם משלמים רק לעורך הדין, לא פותחים תיק ולא מביאים שמאי. כן - קראתם נכון, הם רוכשים דירה בלי הון עצמי, דרך הלוואה מסוכנת, לכל מטרה, שלפי חוקי הבנק אינה אמורה לשמש למשכנתא או לרכישת נכס.

הסיכון הזה הוא גדול, אבל לא רק ללקוח. החשש האמיתי הוא שעסקאות כאלה מסכנות גם את הקבלנים וגם את הבנקים, משום שיכולת ההחזר של המשקיעים הצעירים תחת סימן שאלה גדול.

"הסבת זכויות זה לא העברת גרביים, זו דירה. יש כאן עלויות עסקה. המוכר יצטרך לשלם מס שבח ויגלגל אותו על כתפי הרוכש במסגרת הרווח שהוא צפוי לקטוף וגם הרוכש ישלם מס רכישה. יש כאן עלויות עסקה שלא חושבים עליהם והם עושים טעות", אומר לביזפורטל עו"ד חגי אדורם המייצג חברות בנייה. "יכול להיוץ שבסופו של דבר, אם יהיה הפסד הון, מישהו יצטרך לשלם את הכסף מהכיס. לא בכדי חברות הבנייה עומדות על רגליהן האחרונות לא לבצע הסבת זכויות, כפי שדור הטיקטוק מבקש - אלא בתנאי ששולם 100% מערך הדירה, כולל הצמדה, ודבר שני - עד שקיבלת מפתחות, חזקה, בדיוק כדי להימנע מהתרגילים האלה. דור הטיקטוק רוצה לשלם 10% ולקבל אופציה לדירה, אבל זו לא דירה, הוא רוצה לגלגל אותה לשוק האופציות. יש על זה מגבלות, גם מבחינת פרק הזמן שאפשר להשתמש באופציה, וגם מבחינת רף המיסוי".

תופעה מסוכנת. עו"ד חגי אדורם (פרטי)

מי צריך להתערב? "הציבור מודע לסכנות החדשות, לכן ראוי שהרגולטור הרלוונטי יתערב ובהתקדם. אחד מהם יכול להיות הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון וגם הממונה על הגנת הצרכן במשרד התעשיה והמסחר. אני מזכיר שצריך להיזהר, דירה היא לא קורקינט חשמלי. חייבים לפנות לעורך דין ושמאי מומחה, לאנשי מסים. להבין את ההשלכות".

למה חלק מהקבלנים מסכימים? "קבלנים שמסכימים לזה, לא הייתה רוצה לקנות אצלם דירה. הם תקועים וצריכים להראות טראפיק, 'דוח אפס'. אלה לא מכירות אמיתיות. הבנקים המלווים מאוד קפדניים באמצעות הסכמני הליווי שלהם, הם קובעים מה הרף המינימלי שייחשב לדירה, אוסרים על התרגילים האלה. המשקיעים הצעירים הם סוחרי אופציה שעובדים אחד על השני. כולם רוצים לגזור קופון, אבל צריך לוודא שיש דירה ולוודא שיש בטוחה, יש ערבות חוק מכר שתבטיח את הכסף שלנו, גם אותם 10% שהם משלמים צריך להיות מלווה בערבות. אם יהיה כשל - או שהבנק יעיף את הקבלן, או שידרוש את החזרת הכסף, כשהוא צמוד למדד. היינו עדים לחברות שהשאירו 'בורות' מאוד גדולים, תרתי משמע, באתרים ולמערכת הפיננסית וכמובן - לרוכשים. אסור להסתנוור מנייר צלופן - בסוף הזול עולה ביוקר".