עומדים בפקק: מה קורה למחירי הנדל"ן בשכונות הכי "תקועות" בישראל?

לפי נתוני חברת וויז שפורסמו במהלך 2023, העיר הפקוקה ביותר בישראל היא תל אביב. זה, כמובן, לא מפתיע. תושבי תל אביב הצפופה מתקשים לנוע בתוך העיר, אבל הם נהנים כמובן מקרבה למקומות העבודה והבילוי. הבעיה הגדולה היא להגיע לתל אביב ולא לצאת ממנה. קיימות בישראל שכונות ויישובים שהיציאה מהם בבוקר היא סיוט גדול.

בוקר טוב לתושבי קדימה-צורן וכפר יונה. פקק בכביש 57 (שלומי יוסף)

צמרת הערים הפקוקות כוללת את ירושלים, ראשון לציון, פתח תקוה, חיפה, רמת גן, נתניה, חולון, הרצליה ובאר שבע. יש שינויים, אבל לא רבים לעומת המצב לפני כשנה. השינויים האלה נובעים מכמה סיבות, בין היתר בשל עבודות תמ"א 38 שהחלו בחלק מהערים. רמת גן, למשל, לא מפסיקה לתמוך בהתחדשות עירונית שיצרה צפיפות גדולה ונראה כי פקקי הענק בחלק מהשכונות לא עומדים להסתיים. הנה רשימה חלקית של יישובים ואזורים שלא כדאי לכם להיכנס אליהם בשעות הבוקר. בהמשך נבין גם איך זה משפיע על המחירים.

קדימה צורן וכפר יונה

קדימה צורן פשוט סובלת ממכת הפקקים. לא משנה אם תושביה נוסעים לנתניה או לתל אביב, הם עומדים בפקק. בבקרים ההגעה לתל אביב קשה מאוד. כביש ארבע תקוע לשני הכיוונים, גם האופציה של כביש 2 בעייתית. כביש 57 הופך בבוקר לשדה קרב, בין נהגים שמנסים לעבור מנתיב לנתיב ולבהלה של ממש. תושבי כפר יונה המסכנים (אולי ראש העירייה החדש, אלברט טייב, יפתור את זה?) יוצאים מצד אחד, אלה מהיישובים באזור קדימה ותל מונד מהצד השני וכל הכניסות לנתניה פקוקות.

שכונת רמת אמיר הוסיפה אמנם יציאה נוספת לכיוון צפון, אבל זה לא ממש פתר את הבעייה. נכון שיש שתי יציאות מהיישוב, אבל רוב הנהגים מגיעים לכביש גישה צר, לא משנה באיזה צד בחרו. גם לאחר היציאה מהיישוב, זו המובילה לכביש 562 הפקוק, מקשים מאוד על מי שעובד מחוץ לקדימה צורן (ואין הרבה שעובדים ביישוב, שבו אין הרבה מקומות תעסוקה). הבוקר באזור הופך פשוט לסיוט וחלק מהתושבים יוצאים הרבה לפני שש בבוקר כדי להגיע לעבודה בזמן. נסיעה לאזור התעשיה בנתניה, למשל, יכולה להימשך כמעט שעה אחרי השעה שש בבוקר.

מחירי הנדל"ן בקדימה-צורן לא זולים ונעים סביב 24-25 אלף שקל למ"ר לדירה חדשה. המחיר הממוצע גבוה יותר, אבל הוא מושפע מהעובדה שיש שם לא מעט צמודי קרקע. ב-2021 מחירי הדירות החדשות נעו סביב 18 אלף שקל למ"ר, מה שאומר שהמחירים שם עלו סביב 35% בשלוש שנים.

רמת גן, שכונת החרוזים

רמת גן היא אחת הערים המובילים בנושא תמ"א 38. זה יוצר פקקים - והמון. יש כמה שכונות פקוקות, אבל המרכזית שבהן היא שכונת החרוזים שבונה בשנתיים האחרונות מאות יחידות דיור. גם שכונת רמת נגבה מרכזת עניין עם בנייה של מאות יחידות דיור. שפ למשל, ההכנה הייתה בעייתי מראש - הפקק מתרכז בכביש אחד ומשליך גם על השכונות שליד.

לגבי שכונת החרוזים, חשוב להדגיש כי תושבי השכונה הלינו על הפקקים עוד לפני ההתחדשות העירונית באזור. בקובצות הווטסאפ של תושבי השכונה וגם בקהילות הפייסבוק לא מפסיקים לדבר על כך, אבל למרות זאת הבעיה טרם נפתרה. חלק מהעניין הוא גם ההחלטה להוריד נתיב בתחילת השנה, לטובת שביל אופניים. התושבים הגדירו את המהלך כ"טפשי" - הם טוענים שמספר כלי הרכב גדול פי כמה ממספר הרוכבים וגורם לחלקם לרצות לעזוב לאזור אחר. באחת הפעמים דיווחו תושבים כי גם רכבי חירום כמו אמבולנסים ומשטרה לא יכולים להיכנס לשכונה, בגלל הפקקים.

השכונות צפופות. האצ"ל ברמת גן (גוגל מאפ)

הצרה של רמת גן היא שמדובר ביציאה מרכזית לכיוון תל אביב והיא משמשת גם ככניסה לעיר. הפקקים משתרכים עד מחלף ההלכה והשכונות הצמודות סובלות מאוד.

בעיריית רמת גן מסרו לתושבים כי חברת נתיבי איילון מקדמת פרויקט אופניים שיחבר אותם בקרוב לגוש דן בצורה קלה יותר, ובנוסף - העבודות יסתיימו בעוד חודשיים. אנחנו כאן כדי לעקוב.

המחיר הממוצע בשכונה עומד על כ-41 אלף שקל למ"ר. לפני כשנתיים היו המחירים בשכונה, של דירות חדשות, נעים סביב 35-36 אלף שקל. כלומר, הם עלו סביב 15% בממוצע. זה עדיין נמוך יותר יחסית להייפ של 2022.
 

קריית השרון, נתניה

כל עוד אתם מתניידים ברגל, הכל בסדר, אבל ברכב זה כבר סיפור אחר. שום דבר לא יעצור את הפקק המעצבן בקריית השרון - גם לא היציאה החדשה לכביש 2 מצפון לשכונה ובטח לא היציאה לכיוון אזור התעשייה מדרום, שם הפקק הארוך גורם לייאוש. שלא תתבלבלו, גם אחר הצהריים, ובעיקר ימי שישי, הם בלתי נסבלים. תושבי קריית השרון שגרים ברחובות הפנימיים נוסעים דרך הכביש העוקף, מאזור המכללה, אבל לא רוצים להיכנס לקלחת של הרחוב המרכזי - שדרות טום לנטוס.

רמת אשכול, ירושלים

אם אתם רוצים לראות איך פקק יכול לאמלל חיים של תושבי שכונה מרכזית בירושלים, סעו לרמת אשכול. לפי נתוני וויז, המהירות הממוצעת בשכונה עומדת על 5-7 קמ"ש, מה שמתאר את הפקק הארוך בה. זו ממש לא השכונה היחידה בירושלים שסובלת מפקק. גם תושבי רחביה מדווחים על פקקים מטורפים.

משה ליאון, שממשיך לקדנציה נוספת, מודע לבעייה ולקח את זה כפרויקט אישי. השאלה היא האם הוא יצליח. מספרים שכביש 16 (כביש כניסה חדש לעיר מכיוון מוצא עד לרמת בית הכרם וגבעת מרדכי) שחנך לא ממש עזר, כשהכניסה לעיר עדיין רוויה בלא מעט מעט ועצבים של תושבי האזור

ירושלים היא לא עיר תמ"א, בטח לא בהיקפים של ערים אחרות, אבל נתוני 2022 ו-2023 מוכיחים שמספר כלי הרכב שנוסעים בעיר הולך וגדל מדי שנה. בתוך עשור, קפץ מספר כלי הרכש שנוסעים בירושלים מכ-175 אלף לכ-265 אלף. פלא שירושלים תקועה בפקק?

גם בפסגת זאב המצב לא מזהיר. הנסיעה למרכז העיר ולצירים המרכזיים מלווה בפקק קבוע. מי שרוצה להגיע לכניסה לירושלים יודע בדיוק מה מחכה לו בדרך.

המחירים בשכונה נעים סביב 25 אלף שקל למ"ר. מצאנו דירות בטווח רחב, החל מ-22 ועד 27-28 אלף שקל למ"ר, אבל זה הממוצע. לפני שנתיים עמדו המחירים על 21-23 אלף שקל למ"ר. כלומר, אם משווים פרויקט לפרויקט, ברף הגבוה המחיר עלה ב-13% בשנתיים - נמוך מהממוצע הארצי.

גני תקווה

לפי הערכת אנשי נדל"ן, נושא הפקקים יכול להוריד באחוזים גבוהים יחסית את הביקוש לדירות בשכונה פקוקה. כך, למשל, קורה באזור גני תקווה. מדובר באזור מבוקש, שהפקקים בו גורמים לפוטנציאל שלו לא להתממש. כבר הרחבנו כאן בעבר על בעיית הנגישות של תושבי האזור. למרות שהיא ממש במרכז הארץ, גני תקווה סובלת מבעיות נגישות. לצד היציאה לכבישים המרכזיים, העמידה בפקקים בבוקר, במיוחד עבור מי שעובד בתל אביב, נעה בין חוסר סבלנות לכעס.

אחת הבעיות היא שאי אפשר לצאת מגני תקווה לכביש ראשי, אלא תצטרכו לנסוע בעיקר דרך קריית אונו, או דרך המושבים בסביבה, כמו כפר מעש או סביון.

המחירים באזור נעים סביב 27 אלף שקל למ"ר. מצאנו טווח מחירים רחב, של 23-28 אלף, בהתאם לשכונה, אבל זה הממוצע. לפני שנתיים המחיר הממוצע עמד על 23 אלף שקל למ"ר, לדירות דומות. העלייה באזור הזה היא לא דרמטית. כנראה שיש לה הרבה מה ללמוד מקריית אונו הסמוכה, ששם המחירים עולים בקצב גבוה יותר.

איך זה משפיע על המחירים?

ההייפ של 2021 ו-2022 לא דילג מעל השכונות האלה, אבל זו ממש לא ההוכחה שפקקים לא מורידים מחיר. על פי הערכת שמאי נדל"ן שעובד באזור נתניה, לקריית השרון, למשל, יש  פוטנציאל גדול יותר. להערכתו, הביקוש לשכונה יורד בשל הפקקים באזור ולכן המחירים שהאמירו בשנים האחרונות נשארים "סטטיים". הראנו לכם דוגמאות של מה קורה באזור נתניה וגני תקווה, ויש בהחלט מה ללמוד מכך - התושבים מצביעים ברגליים, לטוב ולרע, כשפותרים להם את בעיית הפקקים או מזניחים אותה.

גם בקדימה צורן המצב דומה. קחו את תל מונד הסמוכה. לא צריך להיות איש נדל"ן כדי להבין שהביקוש לתל מונד ופרדסיה גבוה יותר. זה לא קורה רק בגלל הפקקים, אלא גם בזכות איכות חיים גבוהה יותר, ובכל זאת - לנושא הפקקים יש השפעה מכרעת גם על נושא השכירויות באזור.

חדרה, למשל, היא עיר שהצליחה לפתור, לפחות באופן חלקי, את התואר המפוקפק של אחד האזורים הפקוקים בישראל - גבעת אולגה. היציאה מהשכונה עדיין בלתי נסבלת לפעמים, אבל הכביש והמחלף החדש באזור ויסתו את התנועה וכך, מאחד האזורים הפקוקים בישראל, הוא הפך לעוד אזור פקוק. מה שסייע לכך הוא היציאה ממחלף שכונת עין הים, שמסוות חלק מהתנועה לכיוון דרום. אם יסגרו את המחלף הזה, כפי שרצו בעבר, יכול להיות שהבעיה תחזור.