מה יעשה גל העלייה למחירי הנדל"ן ולמה זה לא הנתון שהכי צריך להדאיג אותנו?

מאז השביעי באוקטובר הגיעו לישראל כמעט 13 אלף עולים, רובם מרוסיה. רוסיה היא לא בירת האנטישמיות של אירופה. היהודים חיו שם שנים ונראה כי דווקא למלחמה באזור יש השפעה לא פחותה - לולא המלחמה ברוסיה, זה לאו דווקא אזור מסוכן יותר מאשר ישראל. לפי נתוני משרד העלייה והקליטה, שפורסמו אתמול, 8,300 יהודי רוסיה הגיעו לכאן מאז המלחמה, רק 900 מארה"ב, 400 מצרפת מוכת האנטישמיות ומאוקראינה - רק 400. לכאורה, אם המגמה תימשך, נראה שההתפוצצות במחירי הנדל"ן היא רק עניין של זמן.

פטריוטים, אבל משלמים ביוקר (Photo by Levi Meir Clancy)

מצד שני, מספר העולים הוא לא עניין שצריך להדאיג. צריך להזכיר בנשימה אחת שגם מספר היורדים מהארץ הוא גדול. הבעיה הייתה נעוצה בכך שעד השנה, מי שנחשב ליורד מהארץ זה אדם שלא הגיע לכאן שנה שלמה. גר בצרפת והגעת לבקר את אמא? אתה עדיין לא יורד מהארץ. אלא ששיטת החישוב השתנתה. בשנת 2022 נמצא כי יותר מ-100 אלף ישראלים ירדו מהארץ, קצת יותר מ-1% מהתושבים, רובם יהודים. הנתון של 2022 הוא כמובן לא משקף, כי התווספו אליו בבת אחת עשרות אלפים שלא נספרו קודם, אבל הוא מסמל משהו - שלא רק עולים מגיעים לישראל. על פי ההערכה, המאזן הוא שלילי - משהו כמו 30 אלף נגרעים מדי שנה.

איפה הקאטש? הגידול הדמוגרפי. על פי הערכות, בעוד כ-15 שנה ישראל אמורה להפוך למדינה הצפופה מבין מדינות ה-OECD. לכך צריך להוסיף, כמובן, את מספר הנפטרים. גידול דמוגרפי של 2% בממוצע זה הרבה. בשנה שעברה נולדו כמעט 180 אלף תינוקות ונפטרו כמעט 50 אלף איש. כלומר, פער של 130 אלף איש. תוסיפו את העולים, תפחיתו את מספר היורדים ותקבלו שקצב הגידול באוכלוסיה עולה על קצב הבנייה. זאת הסיבה שלעולם, לפחות לא בקצב הזה, ההיצע לא יגבר על הביקוש. גם נתוני 2022 יכולים להעיד על כך, כך שלא מדובר בשנה חריגה. מעל שני שליש מהצמיחה היא כתוצאה מלידות חדשות. מספר הנפטרים הוא קשיח יחסית, משהו כמו 50 אלף איש בשנה, גם שנת קורונה או מלחמה, כפי שקרה לצערנו, מזיזה את העקומה במעט, אך לא במספרים חריגים.

• משרד הקליטה יוצא במכרז לשירותי דוברות ויח"צ במגזר הרוסי

חשוב להדגיש, הגירה חיובית בהיקפים גדולים לא תגרום למספר העולים להיות גבוה יותר ממספר היורדים, אבל היא מצמצמת פערים ומצד שני, הדמוגרפיה משתנה. בשנת 2021 הגיעו לכאן 25,497 עולים, עלייה של 29.6% לעומת שנת 2020. ב-2022 החלה המלחמה בין רוסיה לאוקראינה ומשהו קרה. כמעט 75 אלף עולים הגיע לכאן - פי 3 מהשנה הקודמת. זה היה נתון חריג שלא משק את הממוצע מהשנים האחרונות. ב-2023 נרשמה התמתנות, בעיקר במחצית השנייה. הראשונה החל עם 34 אלף עולים ובמחצית השניה הגיעו עוד כעשרת אלפים. 44 אלף עולים זה מספר נאה ואם הקצב הזה יימשך השנה, יכול להיות שזה צריך להדאיג.

בואו נראה מה קרה מאז המלחמה ומה הצפי להמשך: מספר העולים עולה בהדרגה מאז המלחמה. בחודש אוקטובר עלו לכאן כ-780 עולים, בנובמבר המספר הוכפל ובדצמבר הגיעו לכאן יותר מ-2,100 כאלה. ברבעון הראשון של שנת 2024, המספרים ממשיכים לעלות. בחודש מרץ הגיע השיא - יותר מ-3,000 עולים הגיעו בחודש שעבר לישראל. לצד 1,500 תלמידי בית ספר, הגיעו 850 עולים בגיל הפרישה שרוצים לבלות כאן את החלק האחרון של חייהם.

הנתונים החשובים בהקשר הזה הם התחזית. איך משרד העלייה והקליטה יודע מה הצפי? הוא בודק כמה תיקי עלייה נפתחו. בצרפת נמצא גידול של 244% בבקשות לפתיחת תיקים לקראת עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בקנדה מספר התיקים הוכפל וגם בארצות הברית ובריטניה נרשם גידול משמעותי, 84% ו-33% יותר, בהתאמה. כלומר, הנתונים האלה מעידים לא רק על מספר העולים שהגיעו לכאן, אלא גם על הפוטנציאל.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בונים, אבל לא מספיק. דירות חדשות (איציק יצחקי)

בישראל יש בעייה של היצע דירות, של היעדר קרקעות, ואם הבעיה לא תיפתר יכולות להיות לכך השלכות כבדות. לפי נתוני האוצר, בשוק יש 68 אלף דירות לא מכורות, אבל כמה מהן מוכנות? חלק קטן יחסית. כלומר, מספר העולים שהגיע לכאן במלחמה יכול לבדו לרכוש את הדירות שמוכנות. נכון, חלק מהם משתכנים בבתים של קרובי משפחה ואחרים שוכרים דירות, אבל יש כמה אלים שיקנו כאן דירה ויישארו לנצח - בעיקר מאות הפנסיונרים, שאמורים להפוך לאלפים עם הזמן. וחוץ מזה - מי אמר שהיורדים מהארץ לא משאירים את הדירות בחזקתם? הם יכולים להשכיר אותם (הביקוש גבוה והגידול הדמוגרפי מצריך זאת, כי בכל שנה מצטרפים עוד אנשים לשוק השכירות).

צרפת היא דוגמא טובה לפוטנציאל העולים. נכון להיום, בצרפת יש כמעט 450 אלף יהודים, משהו כמו 0.7% מהאוכלוסיה המקומית. זה המון. אם רק אחוז אחד מהם יעלה לכאן בשנה הקרובה, תסריט הגיוני בהתחשב בנסיבות, הפער יקטן עוד יותר, בעיקר לנוכח העובדה שהצרפתים אוהבים לקנות דירות בישראל. והרבה. ועדיין לא דיברנו על האמריקנים והרוסים, על 400 אלף יהודי קנדה, על מעל 300 אלף יהודי בריטניה, 170 אלף יהודים מארגנטינה, ויותר מ-100 אלף בגרמניה ואוסטרליה ויהודי ברזיל שמתקרבים לשם בצעדי ענק. לפי הנתונים, משהו כמו 8.5 מיליון יהודים חיים בעולם, יותר ממספרם בישראל. עכשיו תחשבו מה יקרה אם גל העלייה יגדל ומספר היורדים יקטן בממוצע אחרי המלחמה. ישראל לא תוכל להתמודד עם זה. המכה, למחירי הנדל"ן, תהיה כואבת. בעיקר כשאלה שמגיעים לכאן בעלי מעמד כלכלי טוב וחזק יותר.