דירות במקום סירות: שכונת בת גלים בחיפה מתעוררת לחיים

שכונת בת גלים בחיפה היא היחידה בעיר שבתיה נושקים לחוף הים התיכון. זה לבדו אמור לתת ערך מיוחד לנכסים שבה. היא אחת השכונות הראשונות של העיר, שהחלה להיבנות כבר בשנות ה-20 של המאה שעברה. מצפון וממערב לשכונה נמצא כאמור הים, בדרומה עוברות שדרות העצמאות ואחריהן קריית אליעזר. בתוך השכונה עוברת גם מסילת הרכבת של חיפה, כולל תחנת הרכבת בת גלים. בשטח השכונה נמצאים, בין השאר, גם בית החולים רמב"ם, בסיס חיל הים, התחנה המרכזית לשעבר של העיר ובית הספר לרפואה של הטכניון. 

בשטח השכונה יש כמה פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית שנמצאים בשלבים שונים, בעקבות העובדה שבת גלים יש מבנים ישנים רבים ונמוכים, ונגיע לכך בהמשך. מחירי הדירות בשכונה גבוהים יותר מהממוצע העירוני. מחירי הדירות ב-2021 בשכונה נעו סביב 23-19 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2022 המחירים בבת גלים זינקו  ל-32-28 אלף שקל למ"ר, אבל הטווח היה גדול - ניתן למצוא מחירים של יותר מ-40 אלף שקל למ"ר, ומנגד פחות מ-20 אלף שקל למ"ר. ב-2023 נשמרה רמת המחירים הקיימת בשכונה, בניגוד למה שהתרחש ברמה הארצית בישראל. מתחילת השנה הנוכחית נדמה שירידות המחירים הגיעו גם לבת גלים, לאחר שרמת המחירים בה ירדה מעט ל-30-26 אלף שקל למ"ר בממוצע.

המשקיעים הגיעו לבת גלים בשנים האחרונות בגלל הפוטנציאל הרב של השכונה בתחום ההתחדשות העירונית. כך למשל בפרויקט שמתוכנן על השטח של בסיס חיל הים, שבו ייבנו 467 יחידות דיור. התוכנית מתפרשת על פני כ-15.5 דונם, במפגש הרחובות העלייה השנייה, חיל הים ועליית הנוער, מול בית חולים רמב"ם. במסגרת פרויקט הפינוי בינוי, ייהרסו שבעה בנייני רכבת ישנים שכוללים 119 יחידות דיור קטנות בשטח ממוצע של כ-60 מ"ר, וייבנו במקומם כאמור 467 יחידות דיור חדשות, בחמישה בניינים: שלושה בניינים בני 30 קומות ועוד שניים בבנייה מרקמית בני שמוה קומות, מעל קומת מסחר. הפרויקט יכלול גם, בין השאר, דירות קטנות בשטח של 55 מ"ר. בחלק מהדירות יהיה נוף לכיוון הים. דירה ממוצעת בפרוייקטים החדשים צפויה לעלות סביב 2.8-2.6 מיליון שקל, בהתאם למיקום שלה. בניגוד לפרויקטים כאלה אצל השכנה הפחות אטרקטיבית קריית ים, לא מדובר בבניינים שנמצאים בקו ראשון לים.

תוכנית התחדשות גדולה בבת גלים, שקודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת מתחם שיכלול כ-1,300 יחידות דיור ושטחי מסחר ומלונאות, אושרה בסוף החודש שעבר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה. האישור התקבל לאחר דיון בהתנגדויות לתוכנית, שכוללת את הפינוי של בסיס חיל הים שבשכונה ובנייה בשטחו. התוכנית כוללת גם בנייה של כ-200 חדרי מלון וכ-250 יחידות דיור מוגן. במרכז השכונה תהיה בנייה של ארבע עד שבע קומות, ואילו בחלק המזרחי שלה, הגובל עם בית החולים רמב"ם, תתאפשר בנייה של מגדלים בני 25-22 קומות. 

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:

ברחוב החי"ל דירה בשטח של 52 מ"ר נמכרה תמורת 1.32 מיליון שקל, לפי 25.4 אלף שקל למ"ר
ברחוב כספי יעקב דירה בשטח של 69 מ"ר נמכרה תמורת 2.28 מיליון שקל, לפי 33 אלף שקל למ"ר
ברחוב רחף דירה בשטח של 76 מ"ר נמכרה תמורת 2.12 מיליון שקל, לפי 27.8 אלף שקל למ"ר. 
ברחוב העלייה השנייה דירה בשטח של 42 מ"ר נמכרה תמורת 1.52 מיליון שקל, לפי 36.2 אלף שקל למ"ר.
ברחוב השחף דירה בשטח של 83 מ"ר נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, לפי 31.3 אלף שקל למ"ר.

בדצמבר האחרון קיבלו צמח המרמן ואפריקה התחדשות עירונית של אפריקה ישראל מגורים ולפידות קפיטל, היתר חפירה ודיפון מעיריית חיפה לפרויקט התחדשות של מתחם חיל הים בבת גלים, שבמסגרתו ייבנו 467 דירות חדשות. מדובר בפרויקט פינוי בינוי שמשלב מגורים, מסחר ותעסוקה, שטחי ציבור פתוחים ומבני ציבור. התב"ע לפרויקט אושרה כבר בוועדה המקומית חיפה, וזו התוכנית הראשונה שתצא לדרך במתחם חיל הים בשכונה, לטענת החברות היזמיות. התוכנית מתשרעת על שטח של כ-35 דונם, בין הרחובות העלייה השנייה, חיל הים ועליית הנוער. במסגרת הפרויקט ייהרסו שבעה בנייני רכבת ישנים שכוללים 119 יח"ד, וייבנו במקומם כאמור 467 יחידות דיור חדשות, בחמישה בניינים - שלושה מהם בני 30 קומות ושני הנותרים בני שמונה קומות מעל קומת מסחר אחת..

בסוף מאי 2023 דיווחה בית וגג כי חתמה על הסכם עם הכשרת הישוב לביצוע פרויקט פינוי בינוי בשכונה. על פי ההסכם, הכשרת הישוב תעניק לבית וגג 49% מהזכויות והחובות בפרויקט, אך חלוקת ההכנות והרווחים תהיה 50%-50%. במסגרת הפרויקט ייהרסו כ-170 יחידות דיור ישנות ב-17 בניינים ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה, וייבנו כ-720 יחידות דיור חדשות ב-11 בניינים, כמו גם שטחי מסחר. שטח הפרויקט הוא כ-12.5 דונם. נכון לזמן פרסום ההודעה, חתמו כבר כ-85% מבעלי הנכסים על הסכם מול החברות.

בנוסף, בינואר 2021 הפקידה הוועדה המקומית תוכנית מעודכנת למתחם העלייה השנייה בבת גלים. שטח התוכנית הוא בין הרחובות העלייה השנייה, שרל לוץ, עליית הנוער ומילסון בשכונה שממוקמת בעיר התחתית בחיפה. במתחם יש כיום 17 בנייני מגורים ישנים, ועוד מבנה לשיטור הקהילתי, שכוללים 175 יחידות דיור במצב לא טוב. במקומם מתוכננים להיבנות במקום 11 בנייני מגורים חדשים, שיכללו 660 יחידות דיור, בהליך של פינוי-בינוי. שטח המתחם הוא כ-31 דונם.