המקומות שלא הכרתם: איפה תקבלו תשואה של 5.5% על דירה להשקעה?

למרות העצירה ונטישת המשקיעים את שוק הנדל"ן בחודשים האחרונים, במשרד האוצר מעריכים שכמעט 300 אלף ישראלים מחזיקים בבעלותם שתי דירות, וכ-90 אלף בשלוש דירות או יותר. זה קורה בשל כמה סיבות, אבל בשורה התחתונה - התשואה קובעת. כשהריבית גבוהה, משקיעים לא נכנסים לשוק. הם משקיעים את הכסף באפיק סולידי ומרוויחים תשואה דומה, אפילו גבוהה יותר.

מצד שני, מתברר, שיש מספר מקומות בישראל שבהם תוכלו לקבל תשואה גבוהה מהריבית במשק, כלומר - 4.5% ומעלה. מספר המקומות הזה מוגבל וחשוב לציין כי התשואה הממוצעת לנכסים עמדה סביב 2.5%-2% עד לפני שנה-שנתיים וצמחה בהמשך לכיוון 3%-2.5%, בשל עליית מחירי השכירות. נכון להיום, אפשר להעריך בזהירות שתשואה של 2.7% היא סבירה ביחס לשוק - אבל כמובן, תלוי איפה משקיעים.

המקומות שבהם תוכלו לקבל תשואה גבוהה יותר פזורים ברחבי הארץ - אבל מהתמונה הכללית עולה תמונה ברורה כי לא מדובר באזורי ביקוש אלא בעיקר בפריפריה. זה עדיין לא מחייב, כי בשכונות מסוימות באזורי ביקוש תוכלו למצוא בתים ישנים שבהם השכירות גבוהה ועדיין לעבור את רף ה-4%.

לא תאמינו מה התשואה כאן. שכונת נוף גנים, בית שאן (גוגל מאפס)

באיזו עיר להשקיע ואיך מחשבים תשואה?

לפני שנתחיל בשכונות עצמן, כמה מילים על התשואה הגבוהה בחלק מהערים. בבאר שבע מתרכז גל גדול של משקיעים. הם נהנים מתשואה ממוצעת של 3%, אבל הם מתרכזים בדירות הקטנות, שם מדובר בתשואה גבוהה יותר. על פי ההערכות, בדירות של חדר-שניים התשואה יכולה לנוע בין 5%-4.5%. בדירות ממוצע של 2.5-3 חדרים אפשר לקבל תשואה של עד 4%. גם פתח תקווה, באזורים הישנים, אפשר לייצר תשואה נאה של 3.5%-3% בדירות קטנות. ברחובות היא אפילו מגיעה ל-4% בחלק מהאזורים. אז למה המשקיעים לא קונים רק דירות קטנות? כי ההיצע מוגבל ומי שיש לו כזאת, לא בהכרח מוכר אותה.

• שוק דירות היד השנייה מתאושש: עלייה של 23% לעומת אשתקד
• מה קורה כשמשווים את נתוני הדיור לעומת המצב לפני המלחמה?

רגע לפני שנפרסם רשימה של שכונות כאלה, ראוי להבין איך מחשבים תשואה לדירה. לוקחים את דמי השכירות החודשיים ומכפילים ב-12 (או במילים אחרות: דמי השכירות השנתיים) ומחלקים במחיר הנכס (כלומר, זה ששילמתם עליו). למשל, אם רכשתם נכס ב-2.5 מיליון שקל ודמי השכירות החודשיים הם 4,500 שקל, התשואה היא 2.16% - נמוכה יחסית. אם רכשתם נכס ב-1.3 מיליון שקל והשכירות החודשית היא 3,000 שקל, התשואה עולה ל-2.76% וכך הלאה. לכן, האידיאל הוא לרכוש דירה במחיר של עד מיליון שקל, בדרך כלל דירות 2 חדרים בפריפריה, ולהשכיר את הדירה תמורת 2,700 שקל לפחות, כך שהתשואה תנוע סביב 3.24% במקרה הזה.

חשוב לדעת שחלק מהמשקיעים רוכשים דירות באזורים שבהם יש ביקוש נמוך או מוגבל לשכירות. למשל, רכישת נכס בשכונה חרדית בירוחם מגבילה אתכם להשכיר אותו רק לאוכלוסיה מתאימה, וזה מפחית את הסיכוי ומגדיל את הסיכון. אם הנכס הושכר רק שמונה חודשים, נניח, בשנה - זה יכול להוריד משמעותית את התשואה שלכם.

רשימת השכונות להשקעה שבדקנו

הדר, חיפה - תשואה של כ-4.5%-4% הדר נמצאת במורד הכרמל, לא רחוק מהעיר התחתית. יש בה רחובות מסחריים, שוק עירוני והמון תחבורה ציבורית. התושבים הם בעיקר ממעמד סוציו-אקונומי נמוך והשכונה נחשבת למוזנחת יחסית. אפשר לשכור שם דירות 4 חדרים ב-3,200 שקל בערך, כשמחיר דירה כזאת נע סביב 900 אלף שקל. המסקנה: אפשר לייצר תשואה של 4.3%.

שכונת הירדן, קריית שמונה - כ-3.6% כאן תמצאו לא רק פטור חלקי ממס, אלא גם דירות שנעות סביב 11-13 אלף שקל למ"ר. ברחובות הירדן וקרן היסוד מצאנו דירות זולות במיוחד. המחיר למ"ר גבוה כי מדובר גם בדירות של שני חדרים בלבד, אבל זה משתלם בחישוב הכולל. כלומר, דירה שאתם קונים ב-600 אלף שקל, דירת סטודיו אמנם של 21-37 מ"ר, שווה שכירות של 1,800 שקל.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

רמות רמז, חיפה, תשואה של כ-4% חוזרים לחיפה. ברחוב שניאור זלמן אפשר למצוא דירות שעולות סביב 950-1.1 מיליון שקל (היו עסקאות כאלה בחודשיים האחרונים). מדובר בדירות של 3 חדרים שמושכרות סביב 3,100-3,300 שקל. כלומר, בקצה העליון אפשר להגיע בעסקאות כאלה ל-4%. כדי להגיע לרף, זו צריכה להיות עסקה "חכמה".

יש מציאות. רחוב שניאור זלמן, חיפה (גוגל מאפס)

נוף גנים, בית שאן - עד 5.5% המחיר הממוצע לרכישת דירה בשכונה אפילו זול יותר מאשר בדימונה. מדובר בשכונה ישנה, אבל 8,000 שקל למ"ר זה מחיר בהחלט כדאי. במקרה הזה, תוכלו להשיג דירות במחיר ממוצע של 450 אלף שקל ולהשכיר אותן תמורת כ-2,100 שקל לחודש, מה שהופך את התשואה לכזו שיכולה להגיע עד 5.6% ובכל מקרה לנוע בטווח של יותר מ-5%.

שכונת הניצחון, דימונה - 5% רוצים לרכוש דירה בחצי מיליון שקל? לכו לרחוב הרצל בדימונה, בשכונת הניצחון. שם תוכלו להשיג דירות כאלה, במחיר זול במיוחד, של 9.000 שקל למ"ר. יש במקרה הזה בעיה אחרת, המחיר הממוצע לשכירות של דירות 3 חדרים כאלה זול - 2,100 שקל בערך. מנגד, המחיר הנמוך של הדירה הופך את העסקה למשתלמת במיוחד והתשואה מגיע ל-5% ברף הגבוה - גבוהה מאוד כמעט ביחס לכל שכונה אחרת בישראל.

חכמי ישראל, דימונה - 4.5% עוד שכונה בדימונה ששווה לסקור. המחיר הממוצע למ"ר נע סביב 9,500 שקל, אבל מצאנו גם בפחות. ברחובות כמו יוסף קארו ואלחריזי נמצאות המציאות. דירות של 67 מ"ר בערך, סביבן יש ביקוש, עולות 620-650 אלף שקל. מה השכירות באזור? סביב 2,400 שקל. זה אומר שהתשואה נעה סביב 4.5%. לא רע.

שכונת אברהם דנינו, בן גוריון, עכו - 4.5% נחסוך לכם את הסיבוב השכונה - סעו לרחוב רמח"ל, יש שם דירות במחיר ממוצע של 11,500 אלף שקל למ"ר, דירות 60 מ"ר שיעלו לכם סביב 700 אלף שקל. השכירות הממוצעת שם לדירות כאלה, של 3 חדרים, נעה סביב 2,600 שקל וזה אומר - כמעט 4.5% תשואה. לא רע.

רחוב רמח"ל, עכו (גוגל מאפס)

פנחס ספיר, מגדל העמק - עד 4% בשכונה נמכרים דירות סביב 11 אלף שקל למ"ר. ברחובות תשי"ג ושומרון יש היצע של דירות כאלה, שנמכרות סביב ממוצע של 700 אלף שקל (יש ב-650 ויש ב-750, תלוי איזו דירה), כשמדובר בדירות של כ-61 מ"ר. השכירות הממוצעת נעה סביב 2,000-2,200 שקל. זה אומר 3.6% בממוצע, אבל יכול להגיע ברף העליון ל-4%.

שכונת תל חנן, נשר - עד 4.5% בשכונה הזאת נמכרו ב-2021 דירות חדשות במחיר ממוצע של 14-16 אלף שקל למ"ר. אז מה היא עושה כאן, אתם שואלים? ובכן, מצאנו כאן דירות ישנות בקרן היסוד במחיר ממוצע של 800-900 אלף שקל, כשמחיר השכירות נע סביב 3,100 שקל. כלומר, אפשר להגיע ל-4.5% תשואה. אבל יש כאן כוכבית: אם תלכו לדירות החדשות יותר, התשואה צונחת אל תחת ל-3%. שימו לב, מדובר ברחוב ספציפי, אין מציאות בכל מקום.