"היזמים מגזימים": הנדל"ן מתאושש, אז למה אנשים כבר לא קונים פנטהאוזים?

הדוחות הכספיים של חלק מחברות הנדל"ן חושפים כי בחלק מהפרויקטים המכירה כמעט הושלמה. מדוע כמעט? כי לרוב, היזם מצליח למכור את כל הדירות בפרויקט, פרט לפנטהאוזים. זה קורה מכמה סיבות, אבל בראש ובראשונה, בגלל המחיר. הפנטהאוז, בניגוד לשקר השיווקי שהומצא בישראל ונקרא מיני-פנטהאוז, זו דירה מרווחת יותר. זו לא דירה רגילה עם מרפסת גדולה (עניין שמצוי בעיקר בפרויקט של תמ"א), אלא בדרך כלל דירה גדולה יותר, עם מרפסת גדולה בהרבה ומפרט אחר.

לקחנו לצורך הדוגמא פרויקט בבת ים והתעניינו, לכאורה, בדירת פנטהאוז. אלה המחירים שנמסרו לנו על ידי המשווקים: 
דירת 4 חדרים בגודל 111 מ"ר - 3.365 מיליון שקל.
דירת 4.5 חדרים, בגודל 111 מ"ר - 3.365 מיליון שקל (רק הקירות הפנימיים שונים).
דירת 5 חדרים, 120 מ"ר - 3.58 מיליון שקל.
גג/ פנטהאוז 6 חדרים, 158 מ"ר - 4.7 מיליון שקל.
גג/ פנטהאוז 6 חדרים 198 מ"ר - 7.3 מיליון שקל.
גג/ פנטהאוז 7 חדרים, 253 מ"ר - 9.27 מיליון שקל.

הנתונים כאן לא כוללים, כמובן, מרפסות. חשוב להדגיש כי למרפסת יש חשיבות מבחינה שמאית. כלומר, היא מחושבת לרוב כ-0.5 משטח בנוי רגיל של הדירה. יש מקרים שפחות, אבל זה הממוצע, בטח באזור כמו בת ים. אבל בואו ניקח רגע את שטח הדירה שלא מגלם מרפסת כדי להבין - למה בעצם לשלם עוד 1.12 מיליון שקל עד תוספת של 38 מ"ר? כלומר, 30 אלף שקל למ"ר בערך? אולי בגלל המרפסת. הרי בסוף, המחירים בפרויקט הזה נעים סביב 30 אלף שקל למ"ר, כך שמדובר במחיר ממוצע. הבעיה היא לא בממוצע, אלא בכיס שלנו - בסוף, לא כל אחד יכול לרכוש היום דירה בתקציב כל כך גבוה, זה גם הסיבה שברשות המסים מעדכנים את השינוי במרכיב המס בדירות מעל 4.5 מיליון שקל - אלה דירות יוקרה.

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

משקיע הצמיחה רון בארון: האינפלציה האמיתית כפולה מהנתונים הרשמיים

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

עוד תכניות

צריך להבין משהו על התקופה הזאת - ככל שהריבית גבוהה יותר, כך כל שקל שאנחנו לוקחים מהבנק עולה לנו יותר. אם בעבר היינו מחזיקים 400 שקל משכנתא על כל 100,000 שלקחנו, כלומר בערך 8,500 שקל להלוואה של 2 מיליון שקל, היום אנחנו משלמים משהו כמו 12 אלף שקל להלוואה דומה. כלומר, ההחזר, תרצו או לא, גדל ביותר מ-40% (ואם מישהו חושב שזה עושה רושם על הנגיד, לא בטוח שהוא צודק. הריבית נותרה שלשום על כנה).

אז מה קורה עם הפנטהאוזים? חשוב לציין כי שיטות השיווק השונות כרמו לזילות מסוימת במעמדם. פעם זאת הייתה דירה יחידה בקומה, על קומה שלמה, שמשקיפה על כל העיר. היום תמצאו קבלנים שמוכרים לכם 3 פנטהאוזים בקומה, או 2 פנטהאוזים ועוד 3 בקומה מתחת. חלק מכנים אותם "מיני פנטהאוז", וחלק, כמה חצוף מצדם, מספרים לנו שהפנטהאוז שבקומה למטה פונה לצד השני ואין אף אחד מעליך, כך שזו הסיבה שתשלם כמעט את אותו המחיר.

שימו לב מה קורה בשכונת אור ים באור עקיבא - בדקנו כמה עולה פנטהאוז והמשווקים הציעו לנו כזה במחיר שנע בין 4.3-5.8 מיליון שקל. ההבדל הוא בגודל - פנטהאוז קטן של 146 מ"ר לעומת 177 מ"ר. יחד עם זאת, ישנם פנטהאוזים בקומה הלפני אחרונה. לקחנו את זה בהשוואה לצמודי הקרקע שנמכרים באזור. צמוד קרקע של חברת עמרם אברהם נע סביב 4-4.2 מיליון שקל. צמוד קרקע רגיל נע סביב 160-170 מ"ר, כך שריאלית, מחיר הפנטהאוז הוא גבוה יותר.

אז למה אנשים לא קונים? למה הפנטהאוז לא זוכה לעדנה מחודשת? כי מתברר כי לא בכל מקום המצב הוא כזה. שמאי מקרקעין שאיתו שוחחנו כהכנה לכתבה, סיפר כי "הקבלנים מגזימים". הוא טוען כי בעבר היה פער מקובל בין פנטהאוזים לצמודי קרקע, אבל עם השנים הוא היטשטש. בדקנו את זה ומצאנו כי הפערים באזורים מסוימים יכולים להגיע ל-10% בלבד (אור עקיבא זה מקרה חריג). לרוב יש למרפסת ערך גבוה יותר בשומה מאשר לגינה, אבל מצד שני - צמודי הקרקע בממוצע גדולים יותר ובדרך כלל הגינה גדולה בצמוד קרקע לעומת פנטהאוז (שוב, תלוי באזור, זה לא תמיד ככה).

לדברי שמאי המקרקעין סעד פלד, סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, "זה מאוד תלוי איפה פנטאוז נמכר, יש מקומות עם תחליפים ויש מקומות בלי. בוא ניקח פנטהאוז בתל אביב - ברוב האזורים אין לך צמודי קרקע, כלומר אין תחליף, ולכן המחיר בהתאם. לכן, באזורים מאוד צפופים או שאין בהם תחליף, היזמים באמת מרשים לעצמם לנקוב במחירים הרבה יותר גבוהים והם מחכים לקונה מיוחד שיבוא לרכוש את המוצר במיוחד שלהם".

"במקומות מסוימים, היזמים מרשים לעצמם". פלד (ביזפורטל)

כלומר, ערכו של הפנטהאוז יורד במקום שבו יש צמודי קרקע. ומצד שני, הפערים באזורים מסוימים גורמים לך לתהות האם זה כדאי.
"פנטהאוז הוא מוצר יוקרתי בכל מקום, יחסית לאזור מסוים הוא תמיד יקר, אבל בריבית כל כך גבוהה, אם צריך אחוזי מימון גבוהים, נכנס כאן עוד שיקול האם לרכוש מוצר כזה. להבדיל ממוצר בסיסי, כמו דירת 4 חדרים, לאנשים נכנס כאן שיקול סובייקטיבי של 'אני צריך דירה לגור בה', וזה הרבה יותר חזק, מול שיקול של פנטהאוז - שבו אתה לא חייב לגור, אלא כי אתה רוצה יוקרה. השיקולים קצת שונים".

איך זה עומד לעומת מוצר ייחודי אחר - דירות גן?
"זה מאוד תלוי איפה אתה נמצא. במרכז תל אביב, תרצה או לא, אין צמודי קרקע. לכן, המוצר היוקרתי שם הוא דירות פנטהאוז. זה המוצר שנותן לך את הפרטיות שאתה רוצה. לגבי דירת גן, זה מוצר פחות ייחודי, פנטהאוז הוא הרבה מיוחד. אפשר לומר שצמודי קרקע ופנטהאוזים הם מוצרים תחליפים וייחודיים, אבל המחיר שלהם נקבע בהתאם לאזור. אם יש לך פנטהאוז או צמוד קרקע באזור שאין בו הרבה כאלה - המחיר עולה. למרות שבשני המקרים אתה חלק מהדיירים בבניין, בניגוד לדירות גן, בפנטהאוז אתה מקבל פרטיות מסוימת. אין מעליך שכנים, וזה יתרון עצום".