בצל האזעקות: המשקיעים שלוקחים סיכונים ורוכשים דירות בשלומי ונהריה

עד לפני חודשיים זה היה נראה כמו תסריט בלתי אפשרי, אבל היישוב הקטן והצנוע שלומי, שרק בשבוע שעבר חטף טיל נ"ט בפגיעה ישירה, ונמצא כעת, יחד עם יישובים אחרים בצפון - תחת סימן שאלה גדול בשל האיום האיראני, הוליד 3 עסקאות נדל"ן - האחרונה שבהן בסוף פברואר.

המחיר ליד הים עלה. נהריה (אפי קפיטל)

המשא ומתן המתקדם לשחרור החטופים והצפי לרגיעה באותה תקופה, הוביל לרכישת צמוד קרקע ב-2.3 מיליון שקל. זו עסקה שנראית חריגה בכל קנה מידה - מי קונה צמוד קרקע באחד היישובים הכי טראומטים בתקופה הזאת, ובטח במחיר של יותר משני מיליון שקל? מדובר בבית של 6 חדרים, 165 מ"ר - צמוד קרקע סטנדרטי שכולנו מכירים, רק עם "פרמיית סיכון הר דב", כפי שמכנים עסקאות מסוג זה באזור. העסקה הזאת מפתיעה ולא בגלל המחיר שלה, אלא בגלל המהות - רק לאחרונה סיפרו לנו מתווכים שהטלפון שלהם לא מפסיק לצלצל כי התושבים רוצים למכור ולברוח.

את המשקיעים שחזרו לשוק אפשר לזהות דרך עסקאות נוספות. ברחוב ניצן בשלומי, למשל, נעשתה לאחרונה עסקה למכירת דירת 3 חדרים במחיר של 1.13 מיליון שקל. המחיר הזה מגלם מחיר שוק. לעומת זאת, ברחוב הרב עוזיאל נעשתה עסקה לרכישת דירה ישנה, 3.5 חדרים, 69 מ"ר, במחיר מצחיק של 384 אלף שקל. עבור דירה כזו לא צריך משכנתא, אפשר לממן אותה גם בהלוואה לכל מטרה (ומתברר שהישראלים אוהבים אותה מאוד לאחרונה). כלומר, העובדה שהביקוש לדירות יד שנייה יורד במלחמה לא אומר שאי אפשר לזהות הזדמנויות בתקופה הזאת.

על פניו, המשקיעים שרוכשים דירות כאלה עשו שכל. הם מבינים שהזדמנות כזאת לא תחזור. לרכוש בית בלי ממ"ד בשלומי, מרחק יריקה מהגדר, זו כמעט התאבדות. אבל מצד שני, אתה מבין שמדובר במשקיע שמאמין שמחר, יום אחרי המלחמה, הוא יעשה אקזיט לא רע על הדירה הזאת.

שלומי היא רק חלק מתופעה. משקיעי הנדל"ן בצפון חזרו להשקיע בשבועות האחרונים, אבל עכשיו הם מהססים - מה יקרה בזירה מול איראן? האם האיום מלבנון יהיה משמעותי יותר, או שמא ייתכן שדווקא הזירה הצפונית תהיה דווקא בטוחה יותר והדרום יספוג את מרבית הטילים? 

מלחמה פועלת בשני כיוונים, מקבילים יש לומר, בשעת מלחמה. מצד אחד היא גורמת לביקוש לרדת בצורה משמעותית. זה אמור להוביל לירידת מחירים. אבל מצד שני, יש מי שמזהה את ההזדמנות הזאת. משקיעי הנדל"ן למדו, בדרך הקשה אמנם, שגם מלחמה היא לא ערובה להורדת מחירים בטווח הארוך. הם מנסים לאתר דירות יד שנייה במחיר מציאה ולנצל את העובדה שיש מי שחושש מהמצב. איך זה משפיע? המשקיעים נוהרים למקומות המסוכנים ולכאורה מגדילים מעט את הביקוש, אבל לנוכח הירידה הדרמטית הם רק מתקנים חלק קטן מהירידה.

משקיעי הנדל"ן בנהריה היו בהייפ מסוים בשבועות האחרונים. הם ראו כיצד המכירות התחדשו והאמינו שהם עומדים לעשות הרבה מאוד כסף, אחרי שרכשו דירות בודדות בתחילת המלחמה. עכשיו, הם מתפללים שהמלחמה עם איראן תיפסק.

בפרויקט תמ"א 38 ברחוב סוקולוב 4, לא רחוק מהים, התבצעו בשבועות האחרונים לפחות 4 עסקאות שצריך לשים לב אליהן. 3 מהעסקאות הללו נעשו במחיר ממוצע של מעל 2.4 מיליון שקל. מדובר בדירות 4 חדרים שנמכרו במחיר ממוצע של כמעט 21 אלף שקל. איך זה קורה בנהריה ולמה אנשים רוכשים במחיר ממוצע גבוה מאוד ביחס לעיר? מדובר בדירות ליד הים. חוף גלי גליל נמצא במרחק מאות מטרים בלבד ואולי זו הסיבה למחיר. עסקה נוספת באותו בניין נעשתה בתחילת ינואר. מדובר בדירת 5 חדרים שנמכרה ב-28 אלף שקל למטר, בתקופת מלחמה ובריבית גבוהה. גם בפרויקט ברחוב רמז 13, שם היה בעבר משפחתון, לא מפסיק למכור. מתחילת השנה נמכרו שם 8 דירות, כשהמחיר הנמוך ביותר היה 2.3 מיליון שקל. רוב הדירות מכילות 5 חדרים, ועדיין - לשלם מעל 19,500 שקל וצפונה בנהריה - זה לא עניין של מה בכך.

השאלה היא איך המצב הנוכחי ישפיע. בשבוע שעבר נשמעה אזעקה בעיר אחרי חמישה חודשים של שקט. אתמול, האזעקות פעלו באזור רמת הגולן, אבל התמקדו דווקא באזור הדרום - ירושלים, באר שבע, דימונה וערד. אז מה יקרה עכשיו? שיחה קצרה עם מתווך מקומי מעלה סימני שאלה. לטענתו, הרוכשים שהיו על המדף ימתינו יומיים-שלושה כדי לבחון את המצב הביטחוני. אם לא תירשם הסלמה, הוא אומר, הביקושים ימשיכו לעלות.

במקומות אחרים, כמו קצרין שבה נשמעה אתמול אזעקה, המשקיעים עדיין נזהרים. יש לכך כמה סיבות: ראשית, לא מדובר באזור מבוקש כל כך ביחס לנהריה ואזורים אחרים בצפון. שנית, קצרים הייתה מבוקשת אצל משקיעים בעיקר בשוק הדירות הישנות. הירידה בביקושים לדירות באזורים תחת סיכון מסוים הובילה לארבע עסקאות בלבד של דירות ללא ממ"ד מאז דצמבר. שתי העסקאות האלה נסגרו במחירים שנעים סביב 600-700 אלף שקל. הפיתוי הוא בעיקר המחיר כשמועד העסקאות, ינואר-פברואר, מעיד עד כך שהמשקיעים המתינו לשעת השין כדי לשים את הכסף. גם במקרה הזה, המצב הביטחוני בימים הקרובים יכריע לאן מועדות פניו של הנדל"ן קצרין, ששיווקה לאחרונה דירה בהנחה ומצפה להתרחבות.