יורדים מהגדר? עלייה של 19% במכירות הדירות בפברואר

בפברואר נמשכה ההתאוששות במספר העסקות בשוק הנדל"ן הישראלי, לאחר השפל שנרשם בחודשיים הראשונים של מלחמת חרבות ברזל, כך עולה מהסקירה שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר. סך הדירות שנמכרו הגיעו ל-7,511, כולל דירות בסבסוד ממשלתי (דירה בהנחה וכו'). לעומת פברואר אשתקד, מדובר בעלייה של 19%, ולעומת ינואר זו ירידה של 7%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הגיע מספר העסקות בשוק החופשי בפברואר ל-6,569 - עלייה של 13% לעומת פברואר 2023, וירידה של 7% לעומת החודש הקודם.

בהשוואה רב-שנתית של מספר העסקות בשוק החופשי בחודשי פברואר מתחילת שנות האלפיים (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים שברשות האוצר), נמצא כי הנתון של השנה הוא מהנמוכים ביותר - מקום 19 מתוך 23 השנים האחרונות. עם זאת, דירוג נמוך זה מושפע בעיקר מהרמה הנמוכה של עסקות יד שניה (רק בפברואר של שנות האינתיפאדה ופברואר אשתקד נרשמה רמה נמוכה יותר). מנגד, מכירות הקבלנים בשוק החופשי בפברואר השנה מדרגות חודש זה במקום הרביעי ב-23 שנה האחרונות. מבצעי מימון של קבלנים, שבאים לידי ביטוי בין היתר ברמה נמוכה יחסית של תזרים מזומנים בפועל של הקבלנים - בהתבסס על דו"חות המע"מ, תורמים להתאוששות במכירת דירות חדשות, בעוד שמכירות היד השנייה מוסיפות לדשדש.

עוד עולה מהסקירה כי מכירות הקבלנים בפברואר הסתכמו ב-3,644 דירות - זינוק של 44% לעומת החודש המקביל אשתקד, וירידה קלה של 2% לעומת חודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,702 דירות - עלייה של 34% לעומת פברואר 2023. זו גם אחת הרמות הגבוהות ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-20 שנה האחרונות.

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי לעומת פברואר אשתקד, נמצא כי כמעט בכל האזורים נרשם זינוק, למעט אזור טבריה - ירידה של 13%, ואזור ב"ש, עם ירידה לכאורה חדה של 22%. עם זאת, ירידה זו מוסברת, מבחינת הכלכלן הראשי, ברמה גבוהה במיוחד של מכירות קבלנים באזור זה בפברואר אשתקד (רשם זינוק של 35% לעומת פברואר 2021, ומנגד נרשמה צניחה ברוב האזורים). כך, סך מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור באר שבע בפברואר השנה היה 431 דירות - הרמה השנייה בגובהה בהשוואה ארצית - נמוך במעט מהמכירות במרכז, ואחת הרמות הגבוהות בחודשי פברואר מתחילת שנות האלפיים. כמעט בכל האזורים, למעט חיפה, נרשמה בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בשוק החופשי ירידה במשקל של עשר החברות הגדולות במכירות בסך המכירות באזור.

מניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה, עלה כי שיעור הדירות הנמכרות על הנייר הוסיף לרדת, כשבפברואר הגיע שיעור זה ל-56.6% - נמוך ב-13 נקודות האחוז לעומת פברואר 2023 ונמוך בשש נקודות האחוז מהנתון שנרשם ערב פרוץ המלחמה.

לפי הסקירה, תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות רשם זינוק של 40% בהשוואה לחודש המקביל. עם זאת, מדו"חות המע"מ של הקבלנים עלה כי דווקא חלה ירידה של 9% בתזרים בפועל - ממצא שיש בו כדי לרמז על מבצעי המימון של הקבלנים. עוד נמצא כי במע"מ התשומות של הקבלנים חלה ירידה חדה, שעשויה להיות מוסברת בין היתר בירידה ברמת הפעילות באתרי הבנייה.

מכירות הדירות מיד שנייה בפברואר הסתכמו ב-3,867 דירות - עלייה מתונה של 2% לעומת פברואר אשתקד, וירידה של 11% לעומת ינואר. רכישות המשקיעים בפברואר הסתכמו ב-1,142 דירות - צמיחה של 11% לעומת פברואר אשתקד, אם כי במונחים כמותיים מדובר בתוספת של כ-100 דירות בלבד ברמה הארצית. הנתח של המשקיעים מבין כלל העסקות היה 15.2% - ירידה של 1 נקודת האחוז לעומת החודש המקביל.

הרכישות של תושבי חוץ (שנכללים בסגמנט המשקיעים) הסתכמו בפברואר ב-96 דירות בלבד - ירידה של 16% לעומת פברואר אשתקד, וירידה של 14% לעומת ינואר. במקביל, מכרו תושבי החוץ 38 דירות בפברואר, כך שנטו סך רכישות סגמנט זה בפברואר היה 58 דירות בלבד.

מכירות הדירות על ידי משקיעים בפברואר הסתכמו ב-1,329 דירות - ירידה קלה של 3% לעומת החודש המקביל אשתקד. מדובר בשיעור ירידה מתון לעומת זה שנרשם בחודשים הקודמים. מלאי הדירות שבידי משקיעים הוסיף לרדת בקצב אטי.

הרכישות של הזוגות הצעירים הסתכמו בפברואר ב-4,340 דירות - זינוק של 37% לעומת פברואר 2023. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי (דירה בהנחה וכו'), הסתכמו רכישות אלה ב-3,398 דירות - עלייה של 28% לעומת פברואר אשתקד.

הרכישות של משפרי הדיור הסתכמו בפברואר ב-2,029 דירות - ירידה של 4% לעומת פברואר אשתקד. בכך היה זה הסגמנט היחיד מקרב הרוכשים שרשם ירידה בפברואר. שיעור "מצמצמי" הדיור בסגמנט זה צנח ל-21% בלבד, בהמשך לירידות בשיעור זה מאז פרוץ המלחמה, ולאחר זינוק בחודשים שלאחר שהחל רצף העלאות הריבית על ידי בנק ישראל. ייתכן שהעדפה גוברת לדירות עם ממ"ד ו/או מתווה הקפאת המשכנתאות על ידי בנק ישראל בעקבות המלחמה, תורמים בין היתר לצמום משקל מצמצמי הדיור בסך העסקות.

בהמשך לניתוח שפרסם האוצר בסקירת יולי 2023, שבמסגרתו עקבו אנשיו אחר המכירות בשני הפרויקטים הראשונים של מחיר למשתכן שהוסרה בהן החסימה למכירת הדירות, עלה כי חרף המלחמה שפרצה, נמשכו המכירות בשני הפרויקטים - בפרט זה שבלוד, שבו הואץ קצב המכירות.