רווח של קרוב למיליון שקל לבעלי דירות בזכות פינוי בינוי

המשקיעים חוזרים לחפש הזדמנויות. אחרי עצירה של שנה, המשקיעים מגדילים בחודשים האחרונים את היקף החיפושים ויש כבר עלייה במספר העסקאות. רואים את זה בנתוני האוצר עם עלייה ברכישת דירות גם של רוכשי דירות לגורים וגם של רוכשי דירות להשקעה. באזור המרכז יש מתעניינים רבים באזורים שיש בהם סיכוי טוב לפינוי בינוי - לדוגמה בבת ים ופתח תקווה, וגם בפריפריה יש בעיקר ביקוש לדירות עם פוטנציאל פינוי בינוי.

היקף ההתעניינות בקריית ים הצפונית אומנם נפגע בשנה האחרונה בהמשך לעליית הריבית ולמלחמה, אך בחודשים האחרונים ההתעניינות גברה וגם כמות העסקאות של משקיעים. מדובר על אזור שמצד אחד יש בו פוטנציאל גדול וקירבה לים, אך מצד שני, זו שכונה חלשה ואפילו קשה. ועדיין - על רקע הכוונה להאיץ באזור את תוכניות ההתחדשות, המחירים לא ירדו בשנה האחרונה ואפילו עלו. 

מחירי הדירות בשכונה נעים בין 12 אלף שקל ל-19 אלף שקל. זה מרווח גדול יחסית שנובע בעיקר מתוכניות הפינוי בינוי בעיר. לפני 5-7 שנים נמכרו דירות בשכונה סביב 9-12 שקל למטר.

המחירים הנוכחיים לוקחים באופן חלקי השבחה של פינוי-בינוי. כלומר, במחירים ברף התחתון אלו דירות שאין כוונה להפוכם לדירות בבניין מתחדש. הדירות במחירי הרף העליון הן דירות שנמצאות כבר במסלול של פינוי בינוי.  רק בשביל להדגים - דירה של 75 מ"ר בלי פינוי בינוי עתידי תעלה פחות ממיליון שקל ועם פינוי בינוי עתידי היא כבר תעלה כ-1.3-1.4 מיליון שקל. השבחה של כ-300-400 אלף שקל.   

• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות

דירות בשכונה בשטח של 70-90 מטר, עם תוכנית פינוי בינוי מוצעות במחירים של 1.3 עד 1.55 מיליון שקל. אין היצע גדול, כי הדיירים יודעים שהמתנה תהיה משתלמת. אומנם פרויקטים של התחדשות עירונית לוקחים זמן רב, אבל שימו לב לעסקה הכלכלית - דירה כזו ניתן להשכיר ב-4 אלף שקל, כלומר כ-48 אלף שקל בשנה, תשואה של כ-3%. הדירה הזו  אחרי הפינוי בינוי תהיה בבניין חדש עם לובי, מעלית, עם כ-20 מ"ר נוספים ועם מחסן וחניה. היא תהיה שווה כ-1.8-2 מיליון שקל בחישוב שמרני. בממוצע השבחה נוספת של חצי מיליון שקל והשבחה כוללת של כ-800 אלף שקל, ובאחוזים - מדירה של מיליון שקל לדירה של 1.8 מיליון שקל. גם אם הפרויקט הזה ייקח 10 שנים, מדובר על תשואה מרשימה וזה עוד לפני שכר הדירה שיקבלו המשקיעים (שיימשך גם בתקופת ההריסה והבנייה) ולפני תשואה שתהיה כתוצאה מעליית מחירים באזור.  

השבחה של עד 1 מיליון לדיירים; חצי מיליון למשקיעים

ההשבחה הזו היא במידה ומדובר בדיירים קיימים. למשקיעים זה כאמור נמוך יותר כי הדיירים מוכרים כבר היו במחירים גבוהים יותר, ועדיין השבחה של 500 אלף שקל ב-10 שנים עם השכירות ובלי להתחשב אפילו בעלייה צפויה במחירי הדירות (המחירם יכולים לרדת, אך בממוצע היסטורי מדובר על עלייה שנתית של 3% לפחות), מדובר על תשואה של כ-6% ומעלה בשנה.  לאחרונה דווח על פרויקט פינוי בינוי גדול בקריית ים. 266 יחידות ייבנו בשני מגדלים בני 30 קומות, במקום 63 יחידות דיור קיימות בשלושה בנייני רכבת, שייהרסו. מי שזכו בפרוייקט הן קבוצת גינדי החזקות וחברת RMA (רם, מוגרבי וארדיטי) ועלות ההקמה תנוע סביב חצי מיליארד שקל. הפרויקט, יוספטל 5-9, הוא חלק מתוכנית פינוי בינוי גדולה בשם "מתחם יוספטל", שעיריית קריית ים מקדמת עם רמ"י. התכנית הופקדה בחודש שעבר בוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). במתחם כולו שעומד כיום ישנן כ-450 דירות אשר ייהרסו ובמקומן ייבנו כ-1900 דירות חדשות. בנוסף מתוכננים במתחם שטחי מסחר, תעסוקה, חינוך ושירותי ציבור נוספים.

יעבור מתיחת פנים. מתחם יוספטל. הדמיה: OLIN

בשנים האחרונות העיר קריית ים נמצאת בתנופה אדירה של התחדשות עירונית.  התוכניות שמקודמות על ידי העירייה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ורשות מקרקעי ישראל בקרבת הים - הן במתחם יוספטל, מתחם אג"ש, מתחם צה"ל ומתחם צבא קבע.

• מחירי הדירות בירידה - איפה יהיו הירידות המשמעותיות ביותר?
• המשבר בשווקים והמשכנתא שלכם - מה יקרה להחזר ההלוואה ואיזה מסלול עדיף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"