לראשונה מאז המלחמה: הישראלים קנו אלף דירות מוכנות בחודש - זו הסיבה

תנועת מלקחיים: מצד אחד מדווחים על העלייה במכירת דירות ועל כך שמצבם של הקבלנים הוטב ברבעון הראשון של השנה, אך מנגד - נתונים מראים כי מע"מ התשומות היה קטן משמעותית לעומת אשתקד. הירידה במספרים הובילה לשאלה חשובה - כיצד ייתכן שהקבלנים מדווחים על עלייה במכירות אם מע"מ התשומות קטן?

המילים אחרות, מע"מ תשומות הוא מס ערך מוסף שהקבלן משלם בגין רכישת שירותים או מוצרים שביצע עבור העסק. כלומר, הוא מתקזז. אז איך יכול להיות שבזמן שהמכירות נמצאות בעלייה הנתון הזה נמצא בנסיגה? 

התשובה היא פשוטה. זה שיש עלייה במכירות, עדיין לא מצביע על כך שהקבלנים בונים באותו הקצב. מע"מ תשומות שקוזז היה נמוך בשיעור של 27% בהשוואה לפברואר אשתקד. הדברים האלה מרמזים, כך לפחות לפי נתוני הכלכלן הראשי, על ירידה ברמת הפעילות באתרי הבניה. כלומר, הקבלנים בונים בקצב נמוך יותר ולמרות זאת מוכרים יותר.

את העידוד שמוצאים הקבלנים בתקופה הזאת אפשר למצוא בנתונים האחרונים שפורסמו. בחודש פברואר נמשכה הירידה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", בדיוק כפי שקורה מאז חודש אוגוסט. אז איך קורה שהקבלנים מוכרים כל כך הרבה ודירות "על הנייר" פחות נמכרות? ובכן, אפשר לקנות גם דירות מוכנות. אלה הדירות הראשונות שהקבלנים ישווקו לכם משום שאף קבלן לא רוצה להישאר עם דירות ריקות (זה עולה לו כסף וגם מועד הפירעון הוא מוקדם יותר, כיוון שהדירה מוכנה צריך לשלם עכשיו את הכסף ולא להנות מתזרים עתידי, כסף ששווה פחות כאשר מהוונים אותו).

אז כמה פחות שיעור הרכישות על הנייר? או לחלופין, כמה דירות חדשות מוכנות הישראלים קונים? בחודש פברואר עמד שיעור הרכישות על הנייר בגובה 56.6% מסך הרכישות. כלומר, יותר ממחצית עדיין קונים דירות על הנייר, אבל זה 13% פחות בהשוואה לפברואר אשתקד ו-6% פחות מהנתונים ערב המלחמה.

לפי הנתונים, הירידה בשיעור מכירות דירות על הנייר הוא העליה המשמעותית במלאי הדירות הלא מכורות. לפי נתוני הלמ"ס עמד על 68 אלף דירות בינואר השנה, גבוה ב-26% בהשוואה לינואר אשתקד וב-11% בהשוואה לספטמבר אשתקד, טרם המלחמה. אם נרצה לדייק, אז כיום יש 66,930 דירות כאלה. זה לא מעט, אבל הירידה מבשרת על בוא האביב.

המשמעות היא שבערך אלף "דירות רפאים" קוזזו מהמלאי בתוך חודש. זה החודש השני שבו נרשמת ירידה, אבל זו ירידה גדולה ומשמעותית יותר, שמבשרת על מגמה. לשם השוואה, בסוף השנה היו כ-64 אלף דירות לא מכורות במלאי.

בנוסף, את העידוד במכירות אפשר לשאוב מניתוח תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים (התמורה הכספית בגין מכירת הדירות, ללא תלות במועד בו יתקבל הכסף, לפני קיזוז התשומות) שעמד בחודש פברואר על 8.7 מיליארד שקל גבוה ב-40% ריאלית בהשוואה לפברואר אשתקד. כ-13% מהתזרים התקבל מדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי.

לפי הכלכלן הראשי, סביר להניח שתרומתן של המכירות בסבסוד ממשלתי לתזרים המזומנים של הקבלנים גבוה יותר מאשר אשתקד, זאת על רקע מבצעי המימון של הקבלנים כיום כדי לתמרץ מכירות בשוק החופשי. כלומר, גם אם חלק הארי של התשלום יתקבל רק בעת האכלוס (טופס 4) מיוחסת התמורה הכספית ממכירת הדירה למועד בו נחתמה העסקה.

בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ נמצא כי חרף הגידול החד בתזרים הפוטנציאלי בהשוואה לפברואר אשתקד, בפועל, תזרים המזומנים לפני קיזוז תשומות עמד על 5.4 מיליארד שקל לעומת תזרים פוטנציאלי כאמור של 8.7 מיליארד שקל - נמוך ב-9% בהשוואה לפברואר אשתקד.

כל המספרים האלה מביאים לכמה מסקנות. בשורה התחתונה - הישראלים קונים יותר דירות, הם רוכשים בחודש האחרון יותר דירות שלא על הנייר מאשר על הנייר, אם כי לא בצורה אגרסיבית, אבל ממתנים את מספר הדירות הפנויות בשוק - מה שגורם להורדת היצע הדירות הפנויות. כבר הסברנו כאן בעבר שמבין 68 אלף הדירות שנותרו בשוק, רק מעט בנויות והרוב בתהליכי בנייה. עד השנה הבאה, חלקן מהבנייה תסתיים ואם הריבית תרד - הקבלנים יאיצו את הקצב וזה עלול לגרום לבלימת עליית מחירי הדיור הצפויה בעקבות התפרצות הביקושים.