שכר הדירה יורד בכל הארץ - זה טוב לאינפלציה וזה עשוי להוריד את מחירי הדירות
שכר דירה
ב-12 החודשים האחרונים היתה ירידה ממוצעת של כ-6% במחירי השכירות של דירות ברחבי הארץ. בת"א הירידות היו של כ-7%. עיקר הירידה היתה מאז המלחמה ובעיקר ברבעון הראשון של 2024 וזו בחלקה טרם באה לידי ביטוי במדד המחירים. מדוע הירידות האלו?
מובילות את הדרמה הן כמובן דירות שאין להן ממ"ד. אלו ננטשו בהמוניהן בחודשים הראשונים של המלחמה והיה קושי ניכר למצוא להן שוכרים חדשים. העסקאות החדשות שנחתמו כבר היו בשכר דירה נמוך, לעיתים בעשרות אחוזים, משכר הדירה שנדרש לפני כן.
על פי ניתוח שפרסם מאקו על בסיס עיבוד נתונים מאתר יד2, בהסתכלות לפי ערים, במחצית השנה האחרונה הנפגעת העיקרית היא תל אביב, שהירידות בה היו חדות יותר מאשר בכל עיר אחת. להלן שיעורי ירידה בערים נבחרות עבור דירות 4 חדרים:
הנתונים האלו לא מובהקים. בבדיקות בשטח של ביזפורטל נמצא שיש אזורים ששכר הדירה בהן עלה, לרבות בהרצליה, קרית אונו וראשון לציון. למעשה, מורגשת עלייה מסוימת בשכר הדירה בחודשים האחרונים, אחרי שבתחילת המלחמה היתה ירידה חדה במחירים, בעיקר בתל אביב.
- כל הכותרות
מעבר לנושא הממ"ד, גורם נוסף שמשפיע על המחירים הוא כמובן קרבתן של ערים מסוימות לקווי העימות בדרום ובצפון וכן לגדר ההפרדה באיו"ש. גם היציאה למילואים של הרבה מאד צעירים/ות וחזרת צעירות וצעירים לבתי הוריהם. כמובן שגם נושא הריבית שמעיק ומשפיע ובעקבות זאת מייצר אפילו שינוי במערכת הטעמים – חוזרים לגור עם ההורים וחוסכים כסף רב. הדחייה בפתיחת שנת הלימודים האקדמית שעיכבה ביקושים חדשים של סטודנטים בערים המובילות. בנוסף גם שוק ה- Airbnbשכמעט מת ותחייתו מחדש השנה מוטלת בערפל, הוסיף אף הוא להיצע הדירות השכורות.
ירידות מחירים אלו מובילות את המשכירים להוריד את שכר הדירה בידיעה ברורה שבתנאי שוק כאלו ואי הוודאות הרבה בהמשך - עדיף למצוא שוכר מאשר להישאר עם דירה ריקה.
כששכר הדירה יורד – נוצר לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות
כאשר שכר הדירה יורד, החישובים של המשקיעים שמעוניינים לרכוש דירות חייבים לעבור עדכון, כי התשואה על ההשקעה שלהם אף היא תרד. אם משקיע הניח שיקבל על השכרת דירה שקנה, החזר של 3% בשנה, עליו להניח כעת, עקב ירידת מחירי השכירות, שההחזר יהיה 2.8% בשנה – אין מדובר בשינוי גדול אך זה משפיע בהחלט על כדאיות ההשקעה ברכישת דירה.
חשוב מכך, ברגע שמחירי השכירות יורדים - יעדיפו הקונים לחסוך בעלויות, בטח בסביבת ריבית גבוהה ובתנאי משכנתא קשים - ולשכור דירה. זה מרחיק קונים פוטנציאליים משוק הדיור ומאותת על אפשרות לירידות מחירים נוספות של דירות המוצעות למכירה.
גורם חשוב להורדת האינפלציה
מדד מחירי השכירות מהווה 5.7% מכלל מדד המחירים לצרכן ומדד "שירותי דיור בבעלות הדיירים", מהווה 17.2% נוספים מהמדד והוא מושפע בעיקר משכר הדירה שהיה ניתן לקבל מהשכרת הדירה שמצויה בבעלות. אלו הם הסעיפים הגדולים שמשפיעים על האינפלציה בישראל כי משקלם במדד המחירים יחדיו הוא 23%. אם מחירי השכירות ירדו בשנה האחרונה ב-6% בממוצע, זה מוריד את האינפלציה השנתית בכ-1.5% וזה המון.
מכיוון שירידות חזקות במיוחד היו לפי הניתוח של אתר מאקו ברבעון הראשון של 2024, יתכן וחלק מהירידות אפילו עדיין לא נכלל במדד המחירים – כי לוקח זמן לנתונים להתעדכן אצל הלמ"ס. בכל מקרה, המשך המגמה הזו תקל על בנק ישראל להמשיך ולהוריד את הריבית.
יש גם הערכות אחרות: הנתון שמרמז על עלייה במחירי הדירות. הסכנה הגדולה בהתפרצות ביקושים לדירות, הריבית שאולי תמנע זאת והחשש הגדול של הצמרת הכלכלית - עלייה בשכר הדירה
ד"ר אדם רויטר – יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה"
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
26.יש 100K דירות מחוץ לשוק בצפון. לא יתכן שהמחירים יורדים.אבי 18/04/2024 09:28הגב לתגובה זו1 0שלא לדבר על הדרום. חלקם מתגלגלים לשוק השכירות במרכז, ומשלמים יקר כי המדינה נותנת.סגור
-
25.שטויות, יש שכונות שבהן דירה לא מחזיקה 3 ימים בשוקדודו 16/04/2024 16:45הגב לתגובה זו5 0זה מאוד לא אחיד, יש מקומות עם ביקוש חזק וקשיח, במקומות האלו המחירים לא יורדים, ואפילו עולים.סגור
-
24.מחוץ לרומא אפשר לקנות ארמון במחיר של דירה בחולון.ee 16/04/2024 15:27הגב לתגובה זו1 1נהיה עצוב ומסוכן פהסגור
-
23.על פי נתוני הלמ"ס מאתמול שכר הדירה עולה וכך גם מחירי הדאדם רויטר 16/04/2024 14:45הגב לתגובה זו4 0אז מי טועה כאן? הלמ"ס או אדם רויטר??? אולי אדם יסביר.סגור
-
22.דירות יד שניה ודירות חדשות מקבלןארד 16/04/2024 10:53הגב לתגובה זו0 0יש שני שוקי דירות: שוק של דירות יד שניה - אתה יודע כמה אתה משלם ומקבל את הדירה תוך כמה חודשים בשוק הזה יש עודף ביקוש, בעיקר לדירות חדשות יחסית עם ממ"ד, והמחירים עולים שוק של דירות חדשות מקבלן אתה משלם קצת ומבטיחים שהמחיר לא צמוד, ואז אתה מתפלל שהקבלן לא יפשוט רגל (אבל חלק מהקבלנים יפשטו רגל ותצטרך להוסיף הרבה כסף) מועד המסירה הוא 36 חודש מתאריך התר בניה או מ מועד ביאת המשיח, לפי המאוחר על איחורים אף אחד לא יפצה, גם לא על ליקויי בניה בשוק החלומות יש עודף הצע והמיחרים יורדים, אבל דירות לא בטוח שיצאו מזהסגור
- טען עוד
-
21.שכ״ד התייקרעולה עולה 16/04/2024 08:48הגב לתגובה זו4 1יש לחץ מחירים כלפי מעלה בתחומים רבים. לפי נתוני הלמס של נראה שיש עלייה … כך לפחות אני הבנתי מאתר הלמססגור
-
20.בכול 15 לחודש כשהולך להתפרסם המדד מייד מופיעות "דעות"משעשע 16/04/2024 08:46הגב לתגובה זו3 1פרשנויות ויחצנויות המפמפמות ירידת מחירים מדומה, ואז מתפרסם המדד ותמיד יש ציבור מסוים שנותר מבולבל...כרגילסגור
-
19.מוזמנים לבדוק מה קורה בטבריההטברייני 15/04/2024 20:34הגב לתגובה זו5 0משכירים עם דירות ישנות שאמרו תודה אם שילמו להם אלפיים שקל בחודש על הדירה המתפוררת מבקשים, ומקבלים, סכומי עתק מהמפונים, מחירים כמו בתל אביב, והכל הכל על חשבון המדינה (כלומר משלם המיסים). זה הכי עקיצה שיש. עוקצים פה יפה יפה את המדינה.סגור
-
18.נגמרו המציאותתל אביבי 2 15/04/2024 20:26הגב לתגובה זו1 3המציאות בת"א היו באוקטובר/נובמבר 23. מי שהיה זריז הצליח לתפוס אז דירה במחירים זולים ולסגור לעצמו חוזה לשנה בשכירות מוזלת. זהו, זה נגמר. הסטודנטים החלו לחזור לת"א החל מסוף דצמבר ועוד ועוד מילואימנקים שנטשו דירות בת"א חוזרים לעיר, לכן רואים עליה בשכ"ד במהלך 2024. עד השנה הבאה לא יזכרו בשוק הנדלן שהיתה מלחמה.סגור
-
מתווכצ'יק, 10 דקות ברכבת והשכירות חצי מחירארנון 16/04/2024 13:56הגב לתגובה זו1 0הלקוחות שלך צריכים לדעת שכל מה שיש בת"א נגיש ב-10 נסיעה ברכבת ועולה חצי מחירסגור
-
מה לעשות שמתעקשים על ת"א?תל אביבי 2 17/04/2024 18:12הגב לתגובה זו0 0מסכים איתך לגמרי שאפשר לגור בערי הלויין של ת"א יותר בזול, אבל אנשים מתעקשים על ת"א. יודע מה? אני אומר לפחות צאו ממרכז ת"א גם לשכונות - שכונות צפוניות, מזרחיות ודרומיות. לא חייבים להתעקש רק על מרכז העיר דווקא. אין דירות לכולם באזור הדי קטן של מרכז העיר, וזה בסדר גמור לחפש גם בשכונות, וכפי שגם אתה אומר - גם בערי הלויין. אני לגמרי איתך.סגור
-
17.מדד מרץ 2024הומלס 15/04/2024 18:37הגב לתגובה זו4 0לכל המומחים בשקל - בשכר הדירה נרשמה עלייה של 2.7%!סגור
-
16.חחח הצחקתם את בעלי הדירות בתל אביב (ל"ת)קליטוריס 15/04/2024 16:20הגב לתגובה זו0 0סגור
-
15.כבר מכינים אותנו להפתעה במדד-חחחח (ל"ת)יוסף 15/04/2024 12:31הגב לתגובה זו0 0סגור
-
14.ניפוח מחירי הדירות זה בגלל המשכנתאות האיןסופיות שהבנקיםאין משכנתא לשכירות 15/04/2024 12:22הגב לתגובה זו4 1בגלל שהבנקים הצליחו בסיוע הממשלה והתקשורת להשחיל מאות אלפי זוגות צעירים לקחת משכנתא חונקת עד סוף חייהם. שכ"ד נתקל בתקרת האוברדרפט. ולכן השכ"ד יורדסגור
-
13.מחירי הדירות עולים בוודאות בתל אביביוסי 15/04/2024 10:06הגב לתגובה זו2 11מחירי הדירות עולים בוודאות בתל אביב, ועמם גם השכירות, התשואה של משקיעים באחוזים לא בשיקול רק משכר דירה, אלא מהשיקול שמחירי הדירות עולים ופה תשואתם האמיתית.סגור
-
לא פראייר, זה רק אצלך. תעניק לפיאודל את שכרך בכיף (ל"ת)מעיין 16/04/2024 14:03הגב לתגובה זו0 0סגור
-
12.דבר לא יעצור את ירידת מחירי הנכסים בעולם וגם בישראלקשקש 15/04/2024 10:02הגב לתגובה זו16 1הירידות ימשיכו עוד השנה ולאורך כל שנת 2025סגור
-
11.בקיצור לא יודעים כלום (ל"ת)אנונימי 15/04/2024 09:51הגב לתגובה זו1 0סגור
-
10.נו באמת בכתבה הקודמת סיפר לנו על היצע דירות גדולבחיאת ראבק 15/04/2024 09:35הגב לתגובה זו3 1אתמול פורסם שהיצע הדירות קטן והולך אבל כותב הטור לא מתחבר לשינוי המגמה ולכן מתעלם ממנהסגור
-
9.כל הורדת ריבית זה ייקור של שכר הדירה. (ל"ת)אייל 15/04/2024 09:32הגב לתגובה זו2 3סגור
-
8.ניתוח נכון חלקיתכלכלן 15/04/2024 08:58הגב לתגובה זו1 4ניתוח נכון חלקית - אכן יש ירידה במחירי שכירות שעשויה להשפיע על מחירי הדירות , אבל יש סתירה פנימית כשאתה אומר " ברגע שמחירי השכירות יורדים - יעדיפו הקונים לחסוך בעלויות, בטח בסביבת ריבית גבוהה ובתנאי משכנתא קשים - ולשכור דירה" - אתה בעצם אומר שמחירי השכירות ישובו לעלות .סגור
-
7.אנחנו בלונה פארק ? המחירים לא ירדו וגם לא עלו ....ניר 15/04/2024 08:54הגב לתגובה זו2 2שבוע אומרים שירדו מחירים. אחר שבוע עלו המחירים במדינת תל אבי הכל עובדסגור
-
6.זה זמני . בגלל המלחמה (ל"ת)חחח 15/04/2024 08:25הגב לתגובה זו0 5סגור
-
5.הבנקים עליות חדות (ל"ת)אלי 15/04/2024 08:23הגב לתגובה זו1 2סגור
-
הבנקים תמיד אומרים: רק עליות (ל"ת)נביא 15/04/2024 09:10הגב לתגובה זו4 0סגור
-
4.יוקר מחייה = 15 שנה של ביבי (ל"ת)רונן 15/04/2024 08:23הגב לתגובה זו5 4סגור
-
3.שכר דירה יורד כשלא בונים-יורדים מהארץעושה חשבון 15/04/2024 08:10הגב לתגובה זו9 3לא בונים בקצב גידול האוכלוסיה זו עובדה. המפונים מגבולות העימות שוכרים דירות . אז לאן נעלמו הגידול באוכלוסיה ? פשוט לחו"ל . וזה עצוב .סגור
-
צודק, משכירים דירות בטבריה במחירים לא יאומנוהטברייני 15/04/2024 20:33הגב לתגובה זו1 0מוזמנים לבדוק מה קורה בטבריה. משכירים עם דירות ישנות שאמרו תודה אם שילמו להם אלפיים שקל בחודש על הדירה המתפוררת מבקשים, ומקבלים, סכומי עתק מהמפונים, מחירים של תל אביב, והכל הכל על חשבון המדינה (כלומר משלם המיסים). זה הכי עקיצה שיש. עוקצים פה יפה יפה את המדינה.סגור
-
חשבת על יכולת של שוכרים? (ל"ת)אולי 15/04/2024 16:26הגב לתגובה זו2 0סגור
-
2.חכו לירידה הגדולה ביולי אוגוסט (ל"ת)דורון 15/04/2024 08:06הגב לתגובה זו7 1סגור
-
1.מאגר נתונים שגויאלעד 15/04/2024 08:01הגב לתגובה זו3 8אנמ אישית במוצקין מעלה שכירות ב500 ש"ח עליה בחידוש חוזה 9.25% שטויות מאיפה מסד הנתונים חצי מהשכרויות משלמים בשחור .....סגור
