מחירי דירות יד שנייה בעלייה. הבעיה האמיתית: זו עדיין לא התפרצות ביקושים

בחודש אוגוסט האחרון, בניתוח שערכנו בנוגע לירידת מחירי הדיור, צפינו כי התפרצות ביקושים תוביל לעליית מחירי הדירות ב-2024. המלחמה לא שינתה דבר, היא רק הקפיאה את השוק לשלושה חודשים ומאז חודש ינואר אנחנו רואים שהביקושים מתחילים לחזור לשוק והמחירים ממשיכים לעלות, כשהדירות התייקרו בשיעור של 2.8% מאז חודש נובמבר.

הניתוח ההוא היה פשוט. זה משחק של ביקוש והיצע, שיעור ראשון במאקרו כלכלה, אם תרצו - שיעור ראשון בקריאת גרפים של פקידי האוצר, שיודעים בעצמם שאי אפשר להתגבר על חוסר היצע באמצעות כלי אחד - העלאת ריבית. "עד 2040 יהיו חסרות 2.6 מיליון דירות. אחרי כל ירידה - באה התפרצות", אמר אז עו"ד חגי אדורם שמייצג חברות בניה. גם הוא נזכר אז איך אחרי תכנית מע"מ אפס של לפיד שכשלה, באה התפרצות; איך אחרי מחיר למשתכן של השר כחלון, באה התפרצות וגידול קטסטרופלי בביקושים; הפתרון שלו היה פטור של 50% ממס שבח לדירות כלואות. כמה חודשים אחרים, באו נתוני הלמ"ס והראו שגם אותן הישראלים קונים - ירידה של אלף דירות מוכנות בחודש אחד היא לא דבר של מה בכך והצרה האמיתית למקבלי ההחלטות היא שההתפרצות עדיין לא הגיעה לשיאה, אלא רק התחילה. שיחה קצרה עם יזם חזק בשוק העלתה רק תסריט אחד להמשך קפאון במחירי הנדל"ן - התפתחות בלתי צפויה למלחמה כוללת עם איראן. בכל תסריט אחר, הוא אומר, המחירים יעלו, מחודש לחודש, כשהורדת הריבית הצפויה בהמשך השנה תומכת בכך.

הפסימיים נשארים בשלהם - הם לא רואים עלייה במחירי הנדל"ן, להפך - הם טוענים שנתוני הלמ"ס מוטים כלפי מעלה, שלא רואים את המספרים האמיתיים. הם צודקים, הקבלנים מחביאים מבצעי מימון ומגישים את ההטבות מהדלת האחורית, אבל - ויש אבל - הם מתעלמים לחלוטין מהנתונים של דירות יד שנייה. גם שם המחירים עולים וקשה לומר שהמוכרים מעניקים לרוכשים מבצעי מימון או מורידים מחירים.

שוק הולך ועולה. דירות יד שנייה (איציק יצחקי)

הנתונים שפורסמו אתמול מצביעים על עלייה של 1% במחירי הדירות בינואר-פברואר לעומת דצמבר-ינואר. הנתונים האלה כוללים דירות יד שנייה ואנחנו מזכירים שבערך מחצית מהרוכשים אינם רוכשים דירות חדשות. הנתונים החשובים יותר באים לידי ביטוי בהשוואה משנה לשנה. וכאן, רואים עלייה של 0.3%. זה מדאיג כי העלייה הזאת מגיעה על רקע העלאת ריבית אגרסיבית, אירועי הרפורמה המשפטית והמלחמה. 

בסקירה של המחירים בעשור האחרון אפשר לראות שתי תקופות בהן נרשמו ירידות מחירים שנתיות: הראשונה התרחשה ב-2018, במשך שלושה רבעונים, והשנייה במחצית השנייה של 2023 - כמעט שני רבעונים. הנתונים האחרונים מראים שזה מאחורינו ולא רק זה - הם מגיעים אחרי עליות מחירים של כ-20% בשנה.

מהדיווח של הלמ"ס עולה כי מחירי הדירות החדשות נותרו ללא שינוי בהשוואה לחודש שעבר. כלומר, אם ניתנו הנחות, הן ניתנו גם בחודש שעבר. במקרה הזה, משווים תופחים לתפוחים וזה אומר שהנתונים מדויקים. בנוסף, מכלל העסקאות של דירות חדשות, שיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית עלה מ-19.4% ל-24.2% בתקופה הנוכחית. כלומר, במסגרת הדירות החדשות נמכרו אפילו דירות רבות יותר בהנחה, אתם מבינים לבד מה המשמעות שרואים גם במספרים - מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית ירד ב-0.3% וזה רק מחזק את העובדה שדירות יד שנייה עלו - והם מראה טובה יותר לשוק כי הם לא כוללים נתונים שאפשר "להחביא". אם לוקחים את הנתונים משנה לשנה, המחירים ירדו ב-2.1% (במקרה הזה חייבים לציין כי הירידה גבוהה יותר, בגלל מבצעי הקבלנים) וריאלית ייתכן מאוד שירדו ב-6%.

התפרצות הביקושים רק מתחילה לחלחל וככל שמסתכלים על נתוני דירות יד שנייה בשלושת החודשים האלה לעומת שלושת החודשים שקדמו, מבינים טוב יותר את התמונה. נכון, בתקופה הקודמת המלחמה רק התחילה, ועלייה של עשרות אחוזים בכל הערים הגדולות עדיין מצריכה בדיקה מעמיקה יותר. אבל גם כשמשווים את הנתונים לאלה שהיו קודם המלחמה, אפשר לראות את העליות בערים המרכזיות. בפריפריה נרשמה עלייה מפתיעה בשל המלחמה, אבל גם באזורי ביקוש רואים זינוק במכירת דירות יד שנייה. בתל אביב נמכרו 416 דירות לעומת 388 לפני המלחמה ובפתח תקוה 384 דירות לעומת 297 דירות לפני המלחמה. כל הנתונים האלה לא משאירים מקום לספק - השוק חוזר לעצמו.