ההיצע גבוה - אז איך יכול להיות שמחירי הנדל"ן בתל אביב עלו?

נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע חושפים מהם שני האזורים שבהם מחירי הדירות עלו הכי הרבה: הראשון הוא חיפה, והשני, די מפתיע - תל אביב. שני האזורים הללו רשמו ירידה במחירי הנדל"ן בחודשים האחרונים ועכשיו מגיע התיקון.   במבט לאחור, מבינים כמה הנתון הזה היה משמעותי. משנה לשנה, מחירי הנדל"ן בחיפה עלו ב-4.4%, ובאזור תל אביב המחירים ירדו ב-1.8%. בתל אביב הנתון משמעותי יותר. העיר רשמה עלייה של 2.1% (שימו לב, אזור המרכז עלה ב-0.5% והוא מחושב בנפרד מתל אביב ורוב הדירות שנכללות במדד הזה הן אכן מתל אביב), לעומת 1.4% בחיפה, שבסך הכל סיימה שנה יציבה. העלייה בתל אביב מפתיעה בגלל הביקוש הנמוך והעובדה שנתוני הלמ"ס מראים שיש אלפי דירות רפאים באזור.

בנשימה אחת, צריך להזכיר: הנתונים האלה כוללים גם את הדירות החדשות (כלומר, את כל הדירות, גם דירות יד שנייה), ששם הנתונים לא תמיד מדויקים, בעיקר בשל מבצעי הקבלנים. שמענו שלשום מאפריקה מגורים ששוקלת לעלות מחירים, אחרי שהמחיר הממוצע בפרויקטים שלה נע ב-76 אלף שקל למ"ר - 10 מיליון שקל לדירה ממוצעת בפרויקט. יחד עם זאת, סטטיסטית, לפחות מחצית מהדירות שנמכרו היו דירות יד שנייה.

נתונים מפתיעים? לא בטוח. דירות בתל אביב (שלומי יוסף)

ועדיין, הנתונים מפתיעים. לפי נתוני הלמ"ס מהחודש שעבר יש באזור תל אביב כמעט 8,000 דירות חדשות שאינן מכורות (במחוז תל אביב כולו יש בערך 20 אלף), אבל מה שלא מספרים לכם זה כמה מהדירות האלה באמת מוכנות לאכלוס. לפי הערכת גורמים בענף הבנייה, ישנן בישראל אלפי דירות בלבד, משהו כמו 10,000 דירות שמוכנות לאכלוס כשכל השאר, כלומר בערך 56 אלף דירות, נמצאות בשלבים כאלה ואחרים של הבנייה. חלקן, אגב, קיבלו רק היתר בנייה לאחרונה ועדיין לא בשלב של חפירה ודיפון.

• דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
• דירה חדשה בלוד חצתה את רף ה-2.5 מיליון שקל - לאן זה יגיע?

פילוח נתוני הלמ"ס מראה כמה דירות מתוך אלה נמצאים בתל אביב: במחוז תל אביב כולו יש בערך 20 אלף דירות לא מכורות ועוד 16 אלף כאלה במחוז המרכז. אבל שוב, אלה נתונים שמראים שאתם יכולים לקנות דירה בתל אביב, אבל לא בטוח שתוכלו להיכנס אליה מחר. אם המספר שהזכרנו קודם, פחות מחמישית מהדירות הלא מכורות מוכנות לאכלוס היה זהה גם בתל אביב, זה אומר שרק מאות דירות חדשות מוכנות לאכלוס בעיר. אבל הנתון הזה לא נכון. למה? כי באזור המרכז נמצאות 50% מהדירות הלא מכורות, כלומר - באזור תל אביב אמורים להיות 5,000 דירות כאלה (מתוך 10,000 שמוכנות לאכלוס, כפי שציינו קודם). ההערכה היא שיש משהו כמו 3,000-4,000 דירות בשלבי אכלוס או המתנה לטופס 4 בתל אביב עצמה (השאר בסביבותיה). ומכאן, אחרי גיבוש הנתונים, אפשר לשאול את השאלה המרכזית - איך יכול להיות שהמחירים עולים אם ההיצע כל כך גבוה?

ובכן, יש לכך הסבר נהדר: הקבלנים בתל אביב פשוט לא הורידו מחיר בתקופה האחרונה. נכון, היו הטבות ומבצעי מימון, אבל המחיר עצמו לא רק שלא ירד, אלא לדברי גורמים בענף אפילו עלה. יכול להיות שתגידו שהנתון הזה מטעה, אבל חלק מהקבלנים טוענים כי ברוב הפרויקט ניתנו מבצעי מימון, אבל לא הטבות מפליגות בתוך הדירה, כך שבממוצע, ההטבה באזורי הביקוש הייתה נמוכה לעומת הטבות בערים אחרות.

קבלן תל אביבי, שסירב לדבר לייחוס, סיפר לביזפורטל כי "ההיצע הוא לא גבוה כמו שמציירים את זה. אתה צריך להבין שהדירות שנותרו בתל אביב הם חלק קטן מאוד, כלומר - הרוב מכור ורוב הבניינים שמקבלים טופס 4 מתאכלסים. מה לא נמכר? חלק מהפנטהאוזים וגם דירות מיוחדות אחרות, ויש כמה מאות כאלה באזור. מה שלא נמכר אלה בעיקר הדירות היקרות מאוד. המחירים פה גם ככה לא נמוכים. אני יכול לומר לך שיש משא ומתן לגבי חלק מהדירות האלה".

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

זה עדיין לא מסביר למה המחירים עלו. "אנחנו, כקבלנים, מחזיקים את הדירות שנשארו במחיר גבוה, לא מורידים מחיר. אנחנו מחזיקים בדעה שהמחירים בישראל יעלו בשנה הקרובה ומי שרוצה - בסוף יקנה. אין שום סיבה למכור דירות, בטח לא בתקופה הזאת כשהשוק עולה, במחיר נמוך. בעוד כמה חודשים הכל יימכר. הכל, כמובן, בהנחה שלא תהיה כאן מלחמת עולם שלישית".