ראול סרוגו: "מחירי הדירות יעלו בלפחות 10% בשנה הקרובה"

נתוני הלמ"ס מצביעים בפעם השלישית ברציפות על עליות מחירים. זה קורה דווקא בתקופת מלחמה, ועוד בתקופה שבה הריבית גבוהה מאוד והובילה לעצירת ביקושים בשנה החולפת. בשלושת החודשים האחרונים חלה התעוררות. זה קורה לא רק בצפון, אלא גם בדרום שמאז ה-7 באוקטובר עדיין לא זכה לראות את החטופים חוזרים הביתה, ליישובים צמודי הגדר מהם נלקחו, ורואה כיצד קצב המכירות גדל מחודש לחודש, כשההתאוששות נרשמה פחות מחודשיים אחרי האסון. "עלייה דו ספרתית לפחות". דירות חדשות (איציק יצחקי) אם יש נתון אחד שיכול לעודד את הקבלנים, הוא הירידה בקרב הדירות הלא מכורות (כבר הזכרנו כאן, לא מדובר בדירות מוכנות. כעשרת אלפים בלבד מהן, כך על פי ההערכות, מוכנות לאכלוס). קצת יותר מ-66 אלף דירות לא מכורות יש בשוק. זה הרבה יותר מנתוני 2021 ובכלל - זהו נתון שעולה בהדרגה בשלוש השנים האחרונות. יחד עם זאת, הבלימה בעלייה של מספר הדירות הלא מכורות מצביעה על כך שאנשים חזרו לשוק ורכשו דירות חדשות ומוכנות מקבלנים, ללא הטבות מימון (כי הם צריכים לשלם את כל הכסף עכשיו, עם הכניסה לדירה). "אנחנו בתהליך של ירידה של דירות חדשות ומוכרות שמוצעות למכירה. לא הרבה מבינים, אבל מלאי הדירות אכן מורכב מדירות שלא מוכנות לאכלוס ונמצאות בשלבי הקמה - חלק נמצאים בשלב יסודות וחלק בפיניש הסופי", אומר נשיא התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו, בראיון לביזפורטל. "מה זה אומר? שרוב הדירות שנמכרות הן דירות בתוך המלאי ולא מתוך התחלות בנייה, שכמות הדירות הנמכרת יותר גדולה מכמות הדירות החדשות שמתחילות להיבנות. לכן, מלאי הדירות יורד. המשמעות היא פשוטה - קצב התחלות הבנייה לא מדביק את הביקושים ולכן המלאי יורד. כשהוא יורד, זה סימן לעליות מחירים". זה לא בהכרח בשורה טובה לזוגות הצעירים ולאנשים שישבו על הגדר. "ההיצע הוא לא גבוה, הביקושים מתחילים לחזור לשוק. המחירים עולים כי כמות הדירות הולכת ויורדת. והם ימשיכו לעלות". עוד מעט נשאל על כך. אבל בינתיים - אנחנו מדווחים שבתל אביב יש עליות מחירים ומצד שני - ההיצע נמוך. היזמים מספרים לנו שהם לא מורידים מחירים. איך זה יכול להיות? "גם אם הקבלנים מחזיקים במלאי של דירות מוכנות לאכלוס, המחירים עולים והם לא מורידים מחיר על דירות שלא נמכרות. אנחנו מאמינים שמחירי הדיור יעלו בשנה הקרובה - אז למה למכור? אם אתה שואל מתי מחירי הדירות ירדו, אז זה יקרה כשהקבלנים יאמינו שהם ירדו". שנינו יודעים שהם לא יאמינו. בטח לא יצהירו על כך. "מתי הם כן יאמינו? כאשר המדינה תשווק קרקעות ותוציא לפועל התחדשות עירונית בהיקפים גדולים. במיקרו, אסביר לך: הקבלן שקונה היום קרקע לא רוצה להיות בתחרות. הוא יודע שיש לו יש יתרון על הקבלן ממול כי הוא קנה קרקע במחיר גבוה והוא זכה בקרקע במחיר נמוך. כשזה קורה במסה גדולה, כשיש כמות גדולה של קרקעות במחיר נמוך, כולם יורידו מחיר כי הם לא ירצו להיות בתחרות כזאת".

"כל הווקטורים שמצביעים על עלייה במחירי הדיור"

זאת הבעיה המרכזית בשוק? "התחלות הבנייה יורדות בגלל חוסר כדאיות כלכלית של הקבלנים. הם הגדילו את התחלות הבנייה, היו עליות מחירים, אבל עם הירידה התחלות הבנייה ירדו. תוסיף את המחסור בכוח אדם שגם הוא משפיע, אתה מקבל באמת את כל הווקטורים שמצביעים על עלייה במחירי הדיור". בוא נדבר במספרים. מה יקרה ב-2024? "אנחנו מתחילים לראות עלייה ברמה שנתית, עלייה דו ספרתית לפחות". אתה טוען שמחירי הדיור יעלו בשיעור דו ספרתי עוד השנה? "מאפריל 2024 לאפריל 2025 הם יעלו לפחות ב-10%. וזו הערכת חסר. אנחנו עוד נחזור למדדים של 20-25 אחוז בשנה והכל בגלל ממשלת ישראל, היא אשמה בזה. היא לא מייצרת מצב של התחלות בנייה חדשות". זו קטסטרופה. ואני מזכיר - זה ללא המשקיעים. "אחד הצעדים החשובים הוא דווקא הפחתת מס הרכישה למשקיעים. הם רוכשים דירות על הנייר. הם לקוח מתוחכם שרוצה לקנות דירות בזול, הוא לא בונה על התשואה השנתית כי הוא סביב 3%. כלומר, יציאת המשקיעים תעלה את מחירי הדירות ולא תוריד ותכניס יותר כסף לקופת המדינה". מצד שני, זה יוריד את ההיצע לכלל השוק. "בסופו של דבר, הפחתת מס רכישה למשקיעים אלף דירות בחודש תוריד את מחירי הדירות כי על כל אלף דירות ייצאו עוד 3,000-4,000 דירות של משפרי דיור שלא נבנות היום. למה? כי הקבלנים רואים שהם לא מוכרים אז למה להם להתחיל פרויקטים חדשים? גם הבנקים לא מאפשרים לפרויקט לצאת אם לא יהיה פריסייל. המשקיעים בחוץ כי המחירים יקרים. ברגע שתהיה הורדת מחיר, גם דרך הורדת המס וגם דרך שיווק קרקעות נכון, הם ייכנסו פנימה ויקנו דירות על הנייר במחיר זול יותר. הקבלן ייצא למכירה עם 4-5 דירות נוספות על כל אחת כזאת. רק ככה המדינה יכולה להוריד את מחירי הנדל"ן".