דירות עד מיליון שקל: דירה מרווחת עם חניה ומחסן ב-900 אלף שקל - איפה והאם כדאי?
בימים האחרונים רץ סרטון ברשתות החברתית טיקטוק של איש נדל"ן, שמסביר למה כדאי לרכוש דירה בבאר שבע. הוא מסתובב בין שכונות העיר, מספר שהוא רכש מספר דירות בשכונה קשה, בסכום של 400 אלף שקל "והיום הם שוות כמעט כפול". הסרטון זכה לתגובות רבות. רבים לא מאמינים בשוק הזה, של לרכוש דירות זולות. הרוכש לא מזכיר שהוא נאלץ לשלם דמי תיווך, עורך דין, שמאי, דמי פתיחת תיק להלוואה ושיש עוד הוצאות, אפילו גבוהות יותר - החל מהדירה השנייה הוא ישלם מס רכישה של 8% ויש גם מס שבח בעת מכירת הדירה. כלומר, בהנחה שההשקעה שלו רואה תשואה של 4%, ריאלית היא יורדת משמעותית כשמכניסים את האלמנטים האלה. השקעה בפק"ם נזיל אחת לשנה, למשל, יכולה להניב לו תשואה גבוהה יותר.
איפה מצאנו דירות ב-900 אלף שקל?
אבל לא כולם משקיעים, ויש אנשים רבים שבאמת רוצים לרכוש דירה, להשקעה או למגורים, בסכומי של עד מיליון שקל. סרקנו את המדינה, מצפון ועד דרום, כדי להבין איפה יש דירות סבירות למגורים במחיר של פחות ממיליון שקל. שהתוצאות לא יפתיעו אתכם - יש כאלה דירות, חלקן לא כל כך ישנות והן ראויות למגורים. בשל המחיר הזול, הם לא ישלמו מס רכישה (כמובן שאם מדובר בדירתם היחידה, הם תושבי ישראל מעל גיל 18 ועומדים בהגדרה של דירה מזכה) ויוכלו לרכוש דירה עם משכנתא נמוכה במיוחד.היום לא צריך בהכרח הון עצמי גבוה לדירות כאלה. הבנקים רק מחכים שתיקחו הלוואה ללא מטרה כדי לממן את זה (למרות שחלקם אוסר על הלוואה לכל מטרה לצורך רכישת דירה, אבל תמיד אפשר לסגור את ההלוואה שיש לכם על הרכב ולגרור את ההלוואה למקום אחר, זה טריק חוקי לגמרי). כלומר, בעזרת הלוואה של 200 אלף שקל, שאפשר לקבל תוך שעה בקליק, תוכלו לקנות דירה של 650 אלף שקל. ועל כל שקל שתוסיפו, תוכלו לקבל עוד עוד שלושה בערך. אז איפה אפשר למצוא דירות כאלה, של עד מיליון שקל, במצב סביר?
זו לא חייבת להיות דירה הרוסה. יש מציאות. דירה יד שנייה (איציק יצחקי)
- כל הכותרות
נתחיל בדירות היקרות יותר, שמצבן טוב יותר בממוצע. דירות כאלה, במחירים של 900-מיליון שקל, מצאנו בשדרות. בשדרות מצאנו עסקה מעניינת במיוחד. דירה אחת שמפוצלת לשתי דירות מושכרות של 3 חדרים ו-2 חדרים, צמודה למרכז קניות. הדירה שבאזור נאות המייסדים, מכניסה תשואה אטרקטיבית ומשופצת והיא אפילו כוללת ממ"ד. המחיר: 974 אלף שקל. גם במרכז העיר שדרות מוכרים דירות דומות. ליד המזרקה מצאנו דירה שעברה שיפוץ הכולל מערכת חשמל חדשה, מיזוג בחדר שינה וסלון, חניה מסודרת סגורה לדיירי הבניין והיא נראית, לפחות לפי התמונות, במצב טוב. הדירה היא ברחוב הולנד והמחיר עומד על 995 אלף שקל עבור 80 מ"ר - בערך 12,500 שקל למ"ר. לא רע.
קחו את הרכב, סעו לצפון
גם בחיפה הרחוקה מצאנו דירות דומות. מדובר בדירות של 2.5-3 חדרים, בשכונות כמו חליסה בעיר התחתית ובגאולה. הדירות שם נמכרות סביב 950 אלף שקל והן בנויות כ-70-80 מ"ר. כלומר, לא מדובר בדירות קטנות מאוד ובמחיר למ"ר שנע סביב 12 אלף שקל. באזור שוק תלפיות מוכרים גם כן דירות בסכומים דומים. מצאנו דירות 4 חדרים בפחות ממיליון שקל. דירות כזאת נמכרת בשכונה ממש ליד השוק. מצאנו שם בניין אבן אותנטי, עם מרפסת בכל חדר, גג מוצמד בטאבו ונוף מרהיב. מיליון שקל זה מחיר ההיצע וההערכה היא שתיסגר במחיר נמוך יותר.בכלל, עושה רושם שחיפה היא אזור אטרקטיבי מאוד לרכישת דירות כאלה. בקרית שפרינצק מצאנו דירת 2.5 חד' כשהנכס מושכר ב-2800 שקל. המוכר משאיר את כל הריהוט ומוצרי החשמל בדירה ללא עלות ודורש 950 אלף שקל. זוהי תשואה של 3.5%, אבל הרוכשים צריכים לבנות, כמובן, על עליית המחיר ולא רק על התשואה, במידה והם לא משקיעים שרוצים להשכיר אותו לטווח ארוך. בחיפה מצאנו דירה נוספת ברחוב מסדה, עם 5% תשואה בערך. מדובר בכניסה פרטית לדירה עם מספר מדרגות ישר לגינה הפרטית בטאבו בגודל 23 מטר. הדירה עצמה משתרעת על פני 54 מ"ר, אבל ישנה גם מרפסת שמש. המחיר הוא כמעט מיליון שקל, אבל צריך לזכור שלא לכל דירה יש גינה ומרפסת. מצד שני, המוכר הוריד 120 אלף שקל ממחיר הדירה. היינו בודקים למה (אולי העובדה שמחירי הדירות בסביבה הם דומים).
בבאר שבע, כמה מפתיע, מצאנו דירת 5 חדרים בפחות ממיליון שקל. מדובר בדירה של 90 מ"ר, בקומה ראשונה - כך שהסלון בוודאי לא מרווח, ועדיין מדובר במחיר אטרקטיבי. הדירה מחולקת לשתי יחידות, כך שהיא מתאימה למשקיעים. לדברי בעלי הנכס, הא מושכרת ב-4,500 שקל לחודש והתשואה היא 5%. בדקנו - ואם זה מחיר השכירות, התשואה היא אפילו גבוהה יותר, משום שהיא מוצעת למכירה ב-925 אלף שקל בלבד אחרי הורדת מחיר.
גם בנהריה מצאנו דירות במחיר של פחות ממיליון שקל. תמורת כ-990 אלף שקל תוכלו לקבל דירת 3 חדרים בבניין שנמצא מרחק הליכה מקניון ארנה, ברחוב שפרינצק. מדובר בדירת 3 חדרים הכוללת מעלית, מחסן וחניה בטאבו.
אזור נוסף בו אפשר למצוא דירות אטרקטיביות הוא בקריית ביאליק, ליד ציר ז'בוטינסקי שמיועד להתחדשות עירונית, ממש ליד ציר דרך עכו. הדירה כוללת מחסן, היא בגודל 72 מ"ר, יש בה 3 חדרים ובעלי הנכס דורש 940 אלף שקל. עוד דירה שמצאנו באזור היא ברחוב ש"י עגנון. מדובר בדירת 3 חדרים, כ-60 מ"ר, בקומה ראשונה. 990 אלף שקל דורש המוכר תמורת 60 מ"ר - 16,500 אלף שקל למ"ר, אחרי שהמחיר ירד ב-70 אלף שקל. זה לא זול (משקף מחיר דומה לדירות בסביבה) אבל כדאי לבדוק. בכל זאת, אין הרבה דירות באזור כזה בפחות ממיליון שקל.
בכלל, באזור דרך עכו המוכר יש הרבה מאוד דירות כאלה, להשקעה במחיר נמוך. בקריית מוצקין השכנה יש דירות שנמכרות סביב המחיר הזה. ב-980 אלף שקל תוכלו לקבל דירת 3 חדרים, 72 מ"ר, שנמצא ממש ליד הקריון, פינתית לנוף פתוח ועורפית כך שלא פונה לכביש. הידרה אפילו כוללת מחסן.
אזור השקעה נוסף הוא בעפולה. מצאנו דירות סביב מחיר של 900 אלף שקל עד מיליון שקל. אחת כזו נמצאת ברחוב משמר הירדן, אבל יש עוד כאלה בסביבה. במקרה הזה מדובר בדירת 4 חדרים במיליון שקל - אבל היא בגודל 100 מ"ר, כולל מטבח ענק, יחידת ארונות ולצד שדרת חנויות. זה מחיר נמוך גם ביחס לעפולה.
בשורה התחתונה, יש מציאות. בעיקר באזור הצפון. ואם אפשר לקבל גם מחסן ומרפסת ולא לרכוש דירות חדשות ב-2.5 מיליון שקל באזור קרוב, למה לא?
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
26.לא שווה כי העיר מפוצצת בדואים וגנבות (ל"ת)אא 26/04/2024 12:41הגב לתגובה זו1 0סגור
-
25.כתבה מהממת! (ל"ת)אורי מ. 23/04/2024 19:47הגב לתגובה זו2 1סגור
-
24.אנשים שקונים דירה להשקעה לא מבינים בכסף... 23/04/2024 18:15הגב לתגובה זו3 0הם רק מושפעים מכתבות ממומנות של קבלנים. כל חישוב מאוד מאוד פשוט מוכיח שהשקעה במדדי מדיות תמיד נותנת יותר כסף מהשקעה בדירה. ומדובר פה הבדל של לפחות 5% תשואה לטובת השקעות בבורסה אבל ישראל טמבלים מעדיף לשלם משכנתא לבנק מאשר להרוויח כסף בהורסה בלי כאב ראש משוכרים, תיקונים ועורכי דיןסגור
-
23.אם היה לי מיליון קונה בחול וגר שם (ל"ת)פפ 23/04/2024 15:30הגב לתגובה זו3 0סגור
-
22.עדיף קרן כספית (ל"ת)צורי 22/04/2024 21:35הגב לתגובה זו7 3סגור
- טען עוד
-
21.צפוןאני 22/04/2024 15:49הגב לתגובה זו2 0ועל טבריה לא דיברתם?סגור
-
20.בעיהאפי 22/04/2024 15:25הגב לתגובה זו3 1בעיה של זבל אינושי שמשעבד את רוב הציבור למגורים חיבים הצעירים לשנות את זה חיבים מיפלגת הצעירים שתשנה את המצב לחלוטין יש בארץ בעלי ענין רבים וזה מנובלסגור
-
19.שעבודאפי 22/04/2024 15:21הגב לתגובה זו2 0אין בעיה שדירה במרכז תירד למיליון שקל רק שמי שמחזיק בדירות מעונין שהצעירים ישועבדו למרבית חייהם אין בעיה לבנות מאה אלף יחידות בו זמנית אין בעיה יש בעיה עם סוג האנשים שמשעבדים דור שלם לקירותסגור
-
18.לא יילך לך מר פמפוםרועי 22/04/2024 09:55הגב לתגובה זו8 2שוק הנדל"ן מת בארץ, הדירות האלה שוות אולי 400 אלף , לך תחפש פראיירים חחחסגור
-
תמשיך להשכוריורי 22/04/2024 12:50הגב לתגובה זו1 2ותמשיך לחלום שמתישהו זה יגיע ל400סגור
-
אני אמשיך לקבל 100,000 בשנה מהמיליון שהשקעתי בבורסה.... 23/04/2024 18:19הגב לתגובה זו4 0כן שמעת 10% תשואה ממוצעת בבורסה ואתה תמשיך לשלם משכנתא לבנק כי רצית דירה, ועכשיו את בקושי יכול לסגור את החודש חחחח טמבלסגור
-
17.לרוב הדירות בחיפה אין חניה כך גם לחלקדעתי 22/04/2024 01:43הגב לתגובה זו2 0מהדירות שציינת בקריותסגור
-
16.ואף מילה על יהודה ושומרוןחברוני 21/04/2024 22:37הגב לתגובה זו6 2הדירה שלי חצי שעה מירושלים עשרה חדרים שני גינות מרפסת גג ענקית שני חניות צמודות ארבע שירותים שלוש מקלחות שני מטבחים יחידת הורים 235 מטר בנוי וכל הטוב הזה עולה מליון וחצי עד שניים . בשקלים לא בדולרים . כן וזה בעיר האבות חברון קרית ארבעסגור
-
שאלהיורי 22/04/2024 12:52הגב לתגובה זו6 2זה כולל נשקייה ופילבוקס?סגור
-
מזל שבתל אביב אין ממ"דים , כי באמת ערביי יפו הרבה יותרמייקל 23/04/2024 07:14הגב לתגובה זו1 3מתורבתים מערביי חברוןסגור
-
15.אחלה דרך לצנן את השוק ממשקיעיםאביאל 21/04/2024 20:45הגב לתגובה זו6 2אחלה דרך לצנן את השוק ממשקיעים - קחו תרכב סעו לצפון או לדרום לחפש דירה יפגע בכם נ"ט או פצמר בהצלחה חה חהסגור
-
14.דירה מחולקת?!?משה 21/04/2024 20:10הגב לתגובה זו3 1אם החלוקה איננה חוקית (ולפי המתואר אין מצב שכן), מה העניין לציין זאת לשבח? השמאי כנראה יעריך את הדירה בפחות..סגור
-
13.חיפה עיר מעולה למשפחה ולתיירותליאור 21/04/2024 16:47הגב לתגובה זו7 2עיר שיש בה הכל כולל שדה תעופה בינלאומי ברגע שהלחימה תסתיים והתיירות תתחדש הכיוון הוא לעליות חדות כי חיפה היא כמו תל אביב שיש בה הכל בילוי , קניונים, פארקים ירוקים , ים. ,,בנייני משרדים חדישים , רכבת טובה ועודסגור
-
12.2 הערותdw 21/04/2024 16:47הגב לתגובה זו2 1למי שזו דירתו הראשונה הייתי מוסיף פיסקה שכדאי להתעניין גם בהגרלות מחיר למשתכן. מאד מאד כדאי. זה דיל עדיף משמעותית ע"פ כל ההצעות המוזכרות כאן. אני מכיר מישהי שזכתה ב 3 חדשים חדשה בקרית מוצקין לפני כמה שנים, ושילמה משהו כמו 700 אלשח. דירה חדשה כן? לא כמו הדירות המוזכרות כאן בנות ה 50 שנה. הרבה יותר קל לה להשכיר דירה כזו ולתת פייט לדירות להשכרה המוצעות כאן. דירה חדשה, עם מרפסת וממ"ד, שבצפון איננו שיקול זניח. אני זוכר שאחת ההצעות במחיר למשתכן היתה דירה במחיר של אוטו (יקר). בית שאן, ב... 400 אלשח. כן כן. אבל... הגרלת פיס הנדלן של המדינה שמורה רק לאלה שזו דירתם הראשונה. אידיוט מי שזכאי ולא מנסה להגריל. מי שמשקיע וכבר יש לו דירה לא זכאי להשתתף. הערה שניה היא שאצל ידיד, משקיע עם דירה בקרית שפרינצק בחיפה, שזו שכונה עממית לעולים, המחיר ל 3 חדרים הוא 2700 שקל, כך שאפשר לבקש 2800 על 2.5 חדרים אבל לא בטוח שגם נקבל. זו שכונה חלשה עם אוכלוסיה רגישה למחיר. סיבה חשובה מבחינתו להשקעה זה פוטנציאל הפינוי בינוי. זה צפוי להקפיץ לו משמעותית את התשואה. בלי זה? אהה, השקעה לא משהו במחירים של היום.הוא קנה פעם.סגור
-
11.אפשר לקנות במטולה קרית שמונה .המחיר כולל רקטות וכטבמים (ל"ת)יוסי אלקיים 21/04/2024 16:33הגב לתגובה זו7 5סגור
-
10.היית פעם בחליסה בחיפה?חיפאי 21/04/2024 16:14הגב לתגובה זו14 1גם בחצי מיליון לא קונה שם דירה. את התשואה על בדירה אתה גם לא תראה. מילא אם היית אומר לי קרית אליעזר או העיר התחתית. אבל חליסה?סגור
-
9.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)דני 21/04/2024 16:11הגב לתגובה זו1 3סגור
-
8.למה כן?סבלנות 21/04/2024 15:57הגב לתגובה זו3 0תודה על הטיפים. בקרוב ירידות בכל הארץ, אין טעם לקנות דברים כאלה כרגע.סגור
-
כן אין ילודה, אין גירושין , אין עלייהמייקל 23/04/2024 07:18הגב לתגובה זו2 1ואין התייקרות של הכל , בכל העולם . המחירים חייבים לרדתסגור
-
7.ב"ש נמאסה כבר גם על המשקיעים למרות נתונימתניה 21/04/2024 13:52הגב לתגובה זו6 0הלמס שגורסים אחרת..........סגור
-
6.חיפה והקריות אחלה אזורעוזי 21/04/2024 13:51הגב לתגובה זו11 2עדיף מהדרוםסגור
-
5.קשקשן בקשר להשקעותאיש חכם 21/04/2024 13:51הגב לתגובה זו2 4בדירה אפשר לקחת הלוואה גדולה שהשכירות מממנת את ההחזר החודשי. בפק"מ??? ממש לא! מי שקנה דירות בטווח של שנים רק הרוויח הנדל"ן עולה ועולה ועולה עם מימון עצמי נמוך מאד. בפק"מ לך תשיג כמה מאות אלפי שקלים לשים בפק"מ וכשהריבית תרד... גם לא תקבל רווחים בכלל.סגור
-
מי שהשקיע בבורסה עשה הרבה הרבה יותר כסף מדירה... 23/04/2024 18:21הגב לתגובה זו1 0רק מושפעים ופראיירים משעבדים את עצמם למשכנתא תמורת תשואה ממוצעת של 5.5 אחוזסגור
-
יש שיטה למינוףשאבי 21/04/2024 16:15הגב לתגובה זו2 0אפשר להשקיע גם עם מינוף. שם כסף בקרן גמל להשקעה, לכולם יש גם פנסיה. לוקח הלוואה ומכניס לקרן גמל להשקעה. מסיים הלוואה וחוזר חלילה.סגור
-
4.הדירות בכתבה בחיפה הן בשכונות ישנות מוזנחות וללא חניההעורב 21/04/2024 13:40הגב לתגובה זו6 4שוות אולי חצי ממה שמבקשים עליהן. לפני 15 שנה הגיעו בקושי למאה אלף ש"ח.סגור
-
שים לב איך ענית לעצמך בתגובה שלךמייקל 23/04/2024 07:21הגב לתגובה זו2 1אתה לא מבין איך לפני 15 שנה יכולת לקנות במאה אלף . אם תמשיך ככה לא תבין עוד 15 שנה עוד פעםסגור
-
בחיפה פינוי בינוי בכל פינהדן 21/04/2024 16:44הגב לתגובה זו1 2העיר עברה שינוי ב180 מעלות לטובה וכעת יש גם שדה תעופה בינלאומי המחירים רק עולים ובצדקסגור
-
3.שדרות? חחח. כן, בטח. (ל"ת)כלכלן בחי"ר 21/04/2024 13:12הגב לתגובה זו7 2סגור
-
אתה מסתכל היום על שדרות במלחמהמייקל 23/04/2024 07:23הגב לתגובה זו4 0מלחמות לא נמשכות לנצח . הן מסתיימות מתי שהוא .סגור
-
2.שדרות היא פנינת נדל"ן ויש עוד הרבה מקומות טובים בפריפרי (ל"ת)לא להידחס במרכז.. 21/04/2024 13:05הגב לתגובה זו2 4סגור
-
1.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)מנשה 21/04/2024 12:53הגב לתגובה זו2 8סגור
