מי יציל את הבית שלי? כולם בורחים ממטולה - גם המשקיעים

"לדנה יש 3 ציפורים. איפה הן יכולות לחיות יותר - במטולה או בעפולה?". הבדיחה המוכרת הזאת הצליחה לבלבל הרבה ילדים בדור הקודם, אלה שהיו עסוקים במהות ולא במסך הסמרטפון שלהם. מי שחי כאן בשנות השמונים בטח מכיר את התשובה. "בעפולה הן עפו-לה, במטולה הן מתו-לה (בשינוי אותיות), אז בעפולה הן חיות יותר".

לא ברור אם התכוונו לכך כבר אז, אבל החיים בעפולה אכן רגועים יותר. הם נמצאים באזור בטוח יותר לטווח הטילים, בטח לטילי הנ"ט ששוגרו על מטולה בסוף השבוע ופגעו בבית מגורים, כשבנס איש לא נפגע.

ראש מועצת מטולה בלחץ, ובצדק. הוא רואה את הטילים מתעופפים מעל גג הבית שלו ומבין את המציאות החדשה - זאת שמפחידה את התושבים וגם את המשקיעים, שפעם חיפשו כאן דירות אטרקטיבית והיום בורחים כמו מאש. "למעלה מחצי שנה אנחנו נמצאים במעין מצור תחת שליטת חיזבאללה, בכל פעם שהוא רוצה הוא יורה ופוגע", הוא אמר רק הבוקר בראיון לינון מגל וברק סרי, ובעצם סיפר טוב יותר מכולנו את הסיפור של העיר שלו. "אנו היישוב היחיד בארץ שמוקף משלושה כיוונים בגבולות. הם פוגעים בבית והעוברים לבית הבא. למי מחכים? למה שדה התעופה בביירות עדיין פעיל כבר חצי שנה, ואצלנו אין תושבים. אין פה דילמה בעיניי, כתושב הצפון שכל יום כל היום נמצא בכוננות ספיגה".

תושבי מטולה פונו מבתיהם בבסוף אוקטובר, כמה ימים לאחר הטבח בדרום. כבר אז הם היו מוקד עבור החיזבאללה מצפון. הם איימו כבר אז שלא יחזרו הביתה אם חיזבאללה לא יחוסל, ונראה שיאלצו להמתין לפני שזה יקרה.

מטולה (צילום: אתר מועצת מטולה)

גם הנדל"ן באזור קורס. את התשובה לכך אפשר לקבל דרך העסקאות ברשות המסים. שימו לב מתי העסקה האחרונה שנעשתה באזור: ה-23 ביולי. כן, עוד לפני המלחמה אף אחד לא רצה לגור במטולה. לא מספיק שהביקוש הוא אפסי, עכשיו יש סיבה טובה גם לתושבי האזור לברוח. פתאום, כפר גלעדי ובטח שקריית שמונה נראות כמו מקום בטוח.

שמאי מקרקעין לו נקלע למקום נתקל בבעיה. קשה מאוד להעריך נכסים במצב הזה. א. אין כמעט עסקאות השוואה. ב. המחירים משתנים מאזור לאזור, בטח כשהמצב רגיש. דירות של 14 אלף שקל למ"ר נמכרות ב-11 אלף. רוב העסקאות הן צמודי קרקע ולא בניינים. זה חלק מהאופי של מטולה - אפשר להבין גם למה המשקיעים בורחים ולמה אנשים גרים רק בצמודי קרקע - מי ישקיע בבניין ישן בלי ממ"ד? באזור כזה, זה ממש פיקוח נפש.

גם את המעבר לאזור הזה אפשר בהחלט להבין - איפה עוד אפשר למצוא צמודי קרקע במחיר של פחות מ-2 מיליון שקל? (או במקרה קיצוני - 2.4 מיליון שקל). מאז 2018 כמעט לא בונים כאן, אבל העסקאות כוללות קוטג'ים גדולים ומרווחים סביב מרחב ירוק ומדהים לגידול ילדים, מלבד דבר אחד - הסיכון הביטחוני שלא מרפה ונושף כל הזמן בעורף של התושבים.

בדקנו מה חושבים ברמ"י על האזור - הרי לכאורה, מדובר באזור עם שטחים רבים, חלקם לבנייה. אז איך זה, תהינו, שיצא רק מכרז אחד מסוף 2021 עד היום? מדובר בפוריקט של 76 צמודי קרקע, מתועדף לבני המקום, אבל מאז ועד היום הוא תקוע. מתברר כי המגרשים שווקו בסופו של דבר באוגוסט 2022, אבל מאז היום - לא נמצאו מכרזים נוספים. 

בשנה שעברה נמכרו רק חמישה קוטג'ים בשנה. העסקה האחרונה ביולי הייתה עבור בית של 5 חדרים ברחוב הנרקיס, 184 מ"ר נמכר ב-1.38 מיליון שקל. במאי נמכר בית של 80 מ"ר, 3 חדרים, ב-1.15 מיליון שקל (נבנה בשנות ה-70). בחודש מרץ נמכר בית ישן שנבנה בשנות ה-60 במחיר גבוה יחסית של 2.2 מיליון שקל, על שטח של 434 מ"ר. ברחוב הנרקיס נמכרה דירה נוספת, 5 חדרים, בשטח של 432 מ"ר, בסכום של 1.85 מיליון שקל. שתי הבתים שלא ציינו את שנת הבנייה שלהם נבנו בשנת 1990.

אם כך, קשה לחזות בדיוק את מחירי הבתים, שמושפעים גם מהמצב הגאו-פוליטי באזור. מטולה היא כנראה העיר עם הביקוש הנמוך ביותר בישראל ויש לכך סיבה טובה. כל עוד המלחמה נמשכת, יהיה קשה לראות עסקאות.

אפילו דירות למכירה אין הרבה במטולה. מהמעט שמצאנו, מדובר בצמודי קרקע במחיר גבוה מהמחירים של 2021 - משהו כמו 2.2-2.5 מיליון שקל לבית, יש גם כאלה שדורשים 2.7 מיליון שקל ומעלה. קוטג' פרטי עם 3 יחידות אירוח נמכר סביב 3.5 מיליון שקל. בפועל, חשוב לציין, כמובן שאפשר להשיג בתים במחירים נמוכים יותר. ההערכה היא שבעסקה במימוש מהיר, כלומר לא בין קונה ומוכר מרצון, המחיר יעמוד על 15%-10% פחות. צריך להבין את המצב: אי אפשר למכור דירה במחיר ההיצע. בישראל יש נטיה להגזים במחיר בעת פרסום המודעה, משום שכל אחד חושב שהנכס שלו שווה יותר. במקרה הזה, המחיר צריך להיות נמוך בהרבה. סיכון, בסוף, שווה כסף.

חוץ מזה, מצאנו מגרש אחד בשטח של 9.3 דונם במחיר של 11 מיליון שקל, בייעוד תיירות ומגורים, שניתן לחלוקה ל-13 למגרשים, כולל הקמת בית מלון. בינתיים, אין קונים. אחרי הכל, זאת עסקת חבילה - נופש בבריכה במטולה עם אופציה למרגמות. ספק אם העיר הזאת תחזור לימי הפריחה שלה בקרוב.