מחירות לעבדות: האם באמת אפשר לרכוש דירה עם הון עצמי של 300 אלף שקל?
זוג חברים שגרים באזור המרכז שפנה אליי לאחרונה להתייעצות שאל האם אפשר לרכוש דירה עם תקציב של 500-600 אלף שקל. התשובה שלי הייתה פשוטה: אפשר לרכוש כמעט בכל סכום, גם בסכום נמוך יותר, בשני תנאים: תלוי איפה אתם רוצים לקנות והאם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי, כלומר לשלם בערך 30% משכר הנטו שלכם. התשובה הייתה חיובית והם יצאו לדרך. הם רכשו דירה בצפון והשאירו בידיהם הון עצמי של 50-60 אלף שקל לשינויים בדירה ושיפוץ קטן, אחרי שרכשו דירה ללא תיווך והיו צריכים להיעזר רק בשמאי של הבנק לצורך משכנתא ובעורך דין, שגבה מהם שכר טרחה של חצי אחוז. ההחזר החודשי היה נמוך, משהו כמו 25% מהשכר הפנוי. כך רכשו דירות פעם.
אפילו היא הפכה לאופציה יקרה. דירות באילת (איציק יצחקי)
אבל מה קורה עם זוג צעיר שיש לו הון עצמי נמוך יותר, 200-300 אלף שקל, והוא יכול לקבל עזרה מקסימלית של 100 אלף שקל מההורים. אתם יודעים מה? עזבו את החלוקה - מה קורה עם זוג צעיר שיכול לגייס 350 אלף שקל בסך הכל? האם הוא יכול לקנות דירה בישראל ואם כן - איפה? ובכן, קבלו עצה חכמה. לפני שאתם הולכים לבנק, עשו לעצמכם טובה ובדקו את הרקע שלכם עם יועץ משכנתאות. למה זה חשוב? כי הוא יוכל לתת לכם טיפ מנצח. יועץ הוגן יאמר לכם במידת הצורך שאתם לא זקוקים לו. אם זו עסקה מעט יותר מורכבת, קחו מישהו שינהל את המשא ומתן מול הבנק. הפקיד תמיד ייתן לכם הרגשה שהבנק יצא פראייר, שקיבלתם הנחה בריבית אחרי אישור מנהל (תחסכו מאיתנו את האמת, היא כנראה תכאב לכם).
- כל הכותרות
ועכשיו, לחלק העיקרי - איך קונים דירה עם הון עצמי של 350 אלף שקל? לכאורה, זה נראה סיפור כל כך פשוט לעומת זוג שרכש דירה עם הון עצמי של 570 אלף שקל, אותו זוג שרכש דירה בצפון. אבל זכרו: כל שקל שאתם שמים על הבית מההון העצמי שלכם, שווה בערך שלושה שקלים במינוף. זוג ששם 570 אלף שקל יכול לרכוש דירה, בכפוף ליכולת ההחזר כמובן, בסכום של 1.9 מיליון שקל. זוג ששם 350 אלף שקל יכול לרכוש בסכום של 1.16 מיליון שקל. כן, עד כדי כך משמעותי.
כבר דיווחנו לכם אתמול על רשימת הדירות שאפשר לקנות במיליון שקל, שזה המקסימום שתוכלו לקנות, כי אתם זקוקים לתשלום למתווך (במידת הצורך), שמאי, עורך דין ותקציב בסיסי לשיפוץ הדירה. רוב הדירות במחיר של מיליון שקל זקוקות לרענון, לאו דווקא לשיפוץ, כך שאם חשבתם לרכוש דירה בסכום הזה ולהתחיל לשפץ - תצטרכו לקחת הלוואה לכל מטרה, והיא הלוואה לטווח קצר יותר עם החזר גבוה, וזה לא מה שאתם צריכים עכשיו (אם כושר ההחזר שלכם יותר גבוה והשכר גבוה, סביר להניח שתמנפו את זה לנכס אחר).
במקרה שאתם יכולים לקחת הלוואה מההורים, מהמשפחה או לכל מטרה, ואתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי, אפשר למנף ולרכוש דירה יקרה יותר. זה כמובן פחות משתלם משיקולי ריבית, אבל לחלק מהפרויקטים החדשים שתמצאו ב-1.5 מיליון שקל (דירת 3 חדרים, בפריפריה) יש סיכוי גבוה יותר להניב לכם רווח בגין עליית מחיר הדירה עצמה. בקצרין, למשל, מצאנו לאחרונה דירות על הנייר במחיר של 1.1 מיליון שקל, וזו אופציה לא רעה גם למי שלא רוצה לקחת הלוואה לכל מטרה. התשלום לעורך הדין הוא נמוך יותר, אין צורך במתווך והשמאי שאתם לוקחים יקבל תשלום מינימלי של 800 שקל, דרך הבנק. אם אתם יכולים להתרחק מעט, זו אופציה טובה מאוד.
מה עוד אפשר לעשות בתקציב כזה? לקנות דירה להשקעה, באזור הצפון או הדרום. בדיקה שערכנו לאחרונה גילתה שבעכו, חיפה, דימונה, בית שאן ומגדל העמק, תוכלו לרכוש דירה במחיר של עד 900 אלף שקל, בתשואה של עד 5%. באילת, בניגוד לעבר, אי אפשר לרכוש דירה חדשה במחיר הזה. מחירי הדירות הגיעו ל-19-20 אלף שקל למ"ר והבניה החדשה כבר חוצה את הרף הזה.
מנגד, בשכונת כמו נוף גנים בבית שאן, למשל, המחיר הממוצע לרכישת דירה זול יותר מדימונה. מדובר בשכונה ישנה, אבל 8,000 שקל למ"ר זה מחיר ממש נמוך. יש שכונות, כמו נוף גנים, שבהן אפשר לרכוש דירה להשקעה בסכום של 450 אלף שקל והתשואה נעה סביב 5% ומעלה. הבעיה, ואת זה צריך לציין, הוא מה הביקוש לדירות בשכונה כזו. לכאורה, נמוך. העניין הוא שמי שגר בסביבה יודע מראש שלא יוכל לצאת ממנה, בגלל שפער מחירי השכירות לעומת שכונות אחרות גבוה יותר - מאות שקלים במקרה הטוב. מה הוא עושה? נשאר באותה שכונה, במידה דומה או עם עוד חדר. כשאין ביקוש מורידים את מחיר השכירות ואז התשואה יורדת, אבל במקרה של בית שאן, גם אם תורידו את השכירות בעוד 400 שקל תקבלו תשואה סבירה של כמעט 4%.
בגדול, יש כמה אזורים שבהם היינו מתמקדים: קו התפר של חיפה והקריות, אזור דרך הים - המחיר הנהדר ביחס לתמורה שאתה מקבל. היינו מחפשים דירות דומות גם באזור קריית ים. נכון, זה מאוד מפתה לגור ליד הים, אבל שימו לב איפה אתם קונים. הדירות בקו הראשון, חלקן עוברות התחדשות עירונית והמחירים כבר מאוד גבוהים. לכן, צריך לזהות אזור "צמוד דופן" ולרכוש שם דירה עם פוטנציאל כזה. ועדיין, אפשר לרכוש בקריות דירות ב-900-950 אלף שקל.
אזורים נוספים שזיהינו: קצרין, בשכונות מסוימות, ואפילו בשכונות ישנות בערים שאינם נחשבות לפריפריה בצורה מובהקת. בשכונות הישנות בחדרה ובפרדס חנה אפשר לאתר מציאות בודדות, דירות עד מיליון שקל. היינו ממליצים להתרחק מהשקעה במלון דירות במחיר הזה, תופעה מוכרת באזור זכרון יעקב למשל, גם אם המחיר נראה מפתה וכולל נוף לים, משום שיש לו חסרונות רבים עליהם נרחיב בפעם אחרת.
על השאלה האם לא כדאי להשקיע בשטח חקלאי - מיותר לענות. התשובה היא לא. אם מישהו מכם מכיר חבר קרוב (ולא סבא של חבר קרוב) שרכש שטח חקלאי והבנייה אכן החלה כפי שמבטיחים לו, אחרי 5-6 שנים, דעו לכם שזהו אירוע נדיר, אם אכן קיים. ואם זה קרה, היטל ההשבחה שהוא ישלם כל כך גבוה, עד שהופך את העסקה לכמעט לא כדאית.
לכן, התשובה צריכה להיות ברורה - אל תנסו להמציא את הגלגל מחדש. המשקיעים כבר הבינו את מה שאתם גיליתם אתמול, אל תנסו להמציא את הגלגל ולכו לאזורים שיוכל להניב לכם תשואה גבוהה אם אתם משקיעים, או ערך אמיתי אם אתם זוג צעיר. כל הדברים כאן נאמרים במקרה שבו לא הצלחתם לרכוש דירה בהנחה. במקרה כזה, יש אפשרות לרכוש דירה בפחות ממיליון שקל באזורים כמו צפת ואחרים, בלי בעיה. כל עוד לא קניתם דירה, כדאי להירשם.
במקרה שבו אתם מתכוונים לגור בדירה, חישבו מה אתם מעדיפים - קרבה למרכז או מעבר לפריפריה כדי לזכות בדירה במצב טוב יותר. אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה. החששות ברורים - אתם לא רוצים להיות חשופים לטילים במקרה של המלחמה הבאה. יחד עם זאת, ישנם מספר אזורים שבהם הסיכון לנמוך. כך למשל, מצאנו דירות 3 חדרים ביקנעם במחיר ממוצע של 1.05-1.09 מיליון שקל. גם בכרמיאל המצב דומה: דירות 3 חדרים יימכרו במחירים שנעים בין 950 אלף שקל ל-1.09 מיליון שקל. בחלק מהמקרים, מדובר בדירות 4 חדרים וזו אופציה לא רעה בכלל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
8.אני אקנה מהבנק כשקבלנים יתחילו לקרוס (ל"ת)t 24/04/2024 06:33הגב לתגובה זו1 0סגור
-
7.כמה ניתוקלאן הגענו 23/04/2024 11:55הגב לתגובה זו9 0הניסיון לייצר תמונת מציאות כאילו תיכף יגמר פשוט בזוי. חבורת אינטרסנטים מנהלת פה את המדינה, מוכרת לצעירים לוקשים, וכולם פה מפוחדים שמים את הידיים לאזיקים ונכנעים. מה קרה?? מה זה הסכומים האלה? אתם שפויים? הרי ברור שהכל יקרוס על כולנו. אז לא תודה. מעדיפה לשמור את ההון העצמי שלי לעצמי ונראה מה יהיה. יצאתי מהמשחק, כי אני דואגת לעתידה של המשפחה שלי. לא שמה את הכסף על בלוקים וחמדנות.סגור
-
מוזמנת לעיין באתר עמותת צפוףdw 23/04/2024 14:34הגב לתגובה זו3 4את עלולה לגלות שהניתוק הוא שלך מהנתונים הדמוגרפיים החריגים של ישראל. אף מדינה מערבית איננה מתרבה בקצב מטורף של 2% שנתי, שמשמעותם תוספת שנתית של 200 אלף מתחרים איתך על הדירה העתידית. מה יוצא לך מזה שמשום מה ממשיכים לעודד את האוכלוסיה כאן להתרבות בקצב הכי הכי הכי גבוה בעולם המערבי? לא ברור. זה הופך את הדיור העתידי שלך ליותר צפוף ויותר יקר. כיף לך שצפוף ויקר? אם לא אז אולי הגיע הזמן לדרוש שינוי מדיניות. למשל קיצבה לילד 1/2 ו... זהו. אין שום הצדקה לעודד את האוכלוסיה להביא ילד 3, 5 או 7 ולהתחרות בך על משאב הדיור המוגבל.סגור
-
האוכלוסיה שיש לה כסף לשלם את הסכומים המטורפים האלהאלמוג 23/04/2024 23:02הגב לתגובה זו4 0לא מתרבה בקצב ככ מהיר.סגור
-
6.המציאות הפוכהכלכלן בכיר 23/04/2024 10:13הגב לתגובה זו10 1לא ברור לי מה עומד מאחורי שטיפת המוח שלכם לקוראים במדור הנדלן, או זה שאתם לא מפרסמים תגובות מנומקות, אבל מה שברור וחד משמעי היא שבמצב של היום כלכלית מדינית בטחונית וחברתית בישראל - לקנות דירה זו כניסה לעבדות ויציאה מחירות ואין בה שום הגיון כלכלי!!!!!סגור
- טען עוד
-
זה מה כתוב בכותרת חח (ל"ת)לולי 23/04/2024 18:25הגב לתגובה זו2 0סגור
-
זה אתר כלכליdw 23/04/2024 14:31הגב לתגובה זו2 0ההיגיון הכלכלי הוא להעריך עליה מסויימת בנקודת שיווי המשקל מבחינת התשואה בנדלן. משקיע לא ישקיע בדירה להשכרה תמורת 2-3% כאשר בפקדון פשוט בבנק, או באגח קונצרני, הוא יכול להרוויח יותר. לכן או שמחיר הדירה יעלה (מה שאתה סבור שלא) או ששכ"ד יעלה. לדעתי די הגיוני שהשכד יעלה, כי פשוט אין מספיק משקיעים הדיוטים לספק דיור מסובסד לאנשים זרים בתשואה של 2-3%, ולמרבה הצער ממשיכים לעודד כאן ילודה בקצב הכי הכי גבוה בעולם המערבי. למה בעצם? לא ברור. צפוף כאן ואם לא ירגיעו קצת את קצב הילודה אז יהיה פה גם צפוף וגם יקר. כיף לכם שצפוף ויקר? אני את הכסף שלי מעדיף להשקיע באגחים של דלק קבוצה למשל. אני מקבל כפול מכל משכיר דירה בישראל. מעל 6%. למה שמישהו שפוי יסכים להשקיע מיליוני שקלים כדי לספק לך דיור בחצי תשואה ממני? שאלה טובה.סגור
-
אנשים בונים על עליית ערך הדירה השכירות זה דבר משני (ל"ת)אלי 23/04/2024 23:00הגב לתגובה זו0 1סגור
-
5.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)ראובן 23/04/2024 00:36הגב לתגובה זו0 2סגור
-
4.לנביאקימחי 22/04/2024 14:29הגב לתגובה זו6 0מה יהיה עם המפרסם היומיומי שלנו בנידון כי אנחנו חיים במקום אחד והוא חי במקום אחר ולך תגשר בינהםסגור
-
3.הזיההומלס 22/04/2024 13:06הגב לתגובה זו10 0מציאה, בקצרין ב-1.1 מליון. לב רמת הגולן.מישהו חישבר את העלויות הנוספות של מגורים בפריפריה מרוחקת. איכות השרות הרפואי, הריצות לעיר המחוז חיפה. ועוד.סגור
-
יש דיל טוב יותר בקצריןdw 23/04/2024 14:26הגב לתגובה זו1 1גיגלתי מחיר למשתכן וקצרין וראיתי שיש הצעה עדיפה על זו המוזכרת כאן. דירה חדשה לפי 8600 שח למטר, כלומר אפשר לקנות דירה חדשה בעודף ממיליון שקלים. למי שכבר יש דירה אז לא זכאי אבל למי שלא? מחיר למשתכן זו אופציה מעניינת, הודות להטבה החד פעמית שהמדינה מוכנה לתת לאנשים שבמקרה אין להם דירה כרגע. משוגע מי שלא מנסה להגריל.סגור
-
2.כדאי לחכות 3 שנים.יעלי 22/04/2024 12:40הגב לתגובה זו25 5מי הטיפש שקונה דירה ? מחירי הדירות קורסים, ב 3 שנים המחירים יפלו ב 40 אחוז.סגור
-
כל מי שיקשיב לך ישאר בסוף הומלס׳׳׳ 22/04/2024 16:12הגב לתגובה זו7 12וכך גם כל מי שהקשיב להיבגני צצל, טדי נויברט ודומיהם, לאורך אפילו רק 3 שנים, הפסיד מיליונים... מעניין, אולי כולכם עובדים למעשה כמעצבי תודעה, טוקבקוסיטים בתשלום, מטעם איזה אירגון פילנטרופיה לצמצום פערים חברתיים, באמצעות עצות כלכליות גרועות, שמשלם לכם בנדיבות?סגור
-
1.הערה לקונים לשימוש עצמיdw 22/04/2024 12:03הגב לתגובה זו1 4מתבקשת לדעתי הערה לאלה הקונים לשימוש עצמי, ולא להשקעה - קודם כל נסו להגריל דירה. אני לא יכול להפריז בעד כמה זו הצעה יותר טובה מכל ההצעות המוזכרות בכתבה (המתאימות יותר למי שמחפש דירה שניה להשכרה). למי שזו דירתו הראשונה הייתי מוסיף פיסקה שכדאי להתעניין גם בהגרלות מחיר למשתכן. מאד מאד כדאי. זה דיל עדיף משמעותית ע"פ כל ההצעות המוזכרות כאן. אני מכיר מישהי שזכתה ב 3 חדשים חדשה בקרית מוצקין לפני כמה שנים, ושילמה משהו כמו 700 אלשח. דירה חדשה כן? לא כמו הדירות המוזכרות כאן בנות ה 50 שנה. הרבה יותר קל לה להשכיר דירה כזו ולתת פייט לדירות להשכרה המוצעות כאן. דירה חדשה, עם מרפסת וממ"ד, שבצפון איננו שיקול זניח. אני זוכר שאחת ההצעות במחיר למשתכן היתה דירה במחיר של אוטו (יקר). בית שאן, ב... 400 אלשח. כן כן. אבל... הגרלת פיס הנדלן של המדינה שמורה רק לאלה שזו דירתם הראשונה. אידיוט מי שזכאי ולא מנסה להגריל. זה אשכרה זכיה בפיס, חד פעמית, על חשבון המדינה. אף השקעה בשוק החופשי לא מסוגלת להתחרות מול בוננזה משוגעת שכזו. אבל... מי שמשקיע וכבר יש לו דירה לא זכאי להשתתף.סגור
-
סיכוי?שרון 22/04/2024 13:11הגב לתגובה זו2 0אחד ל5000סגור
-
נכון, ה catch הוא הסיכוי לזכיהdw 23/04/2024 14:20הגב לתגובה זו0 0אבל... משוגע, פשוט משוגע, מי שלא מנסה להגריל, ולי כבר יש דירה, לכן לא זכאי ולכן זה לא בשבילי, אבל מכיר חברים שזכו, וכן, עבורם זו היתה לגמרי לגמרי זכיה בלוטו. ההצעות של מחיר למשתכן עדיפות על כל ההצעות המוזכרות כאן בכתבה. חד וחלק. פשוט בגלל שהמדינה מוכנה לתת מתנה חד פעמית משוגעת לזוכים, מה שלא קיים בכל ההצעות בכתבה. לכן את ההצעות בכתבה הייתי מפנה למשקיעים, ופחות למי שמחפש לשימוש עצמי. היתרון העיקרי בהצעות הללו הן שהן לשימוש מיידי ולא צריך לחכות עוד כמה שנים עד לכניסה, ובנוסף לא בכל ישוב נערכת הגרלת לוטו הנדלן של המדינה.סגור
