תל אביב, לונדון, פריז, ניו יורק: איפה הכי יקר לקנות דירת 100 מ"ר?

דוח של פירמת ראיית החשבון דלויט לפני המלחמה מלמד מה המקום הכי יקר בעולם לרכישת דירה מבין כל מדינות אירופה. לפי הממצאים, מחיר ממוצע למטר בישראל עומד על 23,341 שקל באירופה. מדינות כמו אוסטריה (20,253 שקל), גרמניה (19,739), צרפת (19,077) ונורווגיה (17,288) משתרכות אחרינו. מבחינת ערים, בתל אביב המחיר הממוצע למטר הוא בראש הרשימה. המחיר הממוצע עומד על 60,259 אלף שקל למ"ר (במקומות מרכזיים בעיר, כמובן, זה ריאלי - בשכונות הדרומיות למשל המחיר נמוך בהרבה). זה אומר שהיא יקרה יותר אפילו ממינכן (46,881) ופריז (60,131) ואפילו ממרכז לונדון (37,681 שקל). לפי החישוב שלנו, בהמרת מטבע, המחיר הממוצע לבית עומד על כ-3.184 מיליון שקל, (כנראה כי ממוצע השטח של הדירות קטן). המחיר הממוצע בבריטניה, אגב, מגרד בקושי את ה-5,000 אירו למ"ר, זה אומר שתוכלו לרכוש דירה סביב 2 מיליון שקל. הדוח אינו מדויק, כי יש עוד הרבה נתונים שצריך להכניס לתוכו, אבל הוא כלי חשוב כדי להבין את המגמה, ובעיקר - להצביע על כך שהיא מסוכנת - מי היה מאמין שתל אביב יכולה להיות יקרה יותר מפריז ולמה המחיר הממוצע הוא פי 3 מגרמניה? האם זה מוצדק? בדקנו מחיר ממוצע למטר גם בערים נוספות - בארה"ב למשל (דגמנו מספר ערים), טורונטו שבקנדה וכן ברומא, מדריד, בודפשט, אתונה ועוד. 

נתניה - יקרה מהממוצע באירופה

נתחיל דווקא עם האחרונה, שהפכה בשנים האחרונות ליעד פופולרי עבור ישראלים. מבדיקה שערכנו עולה כי המחיר הממוצע למטר ביוון עומד על כ-9,300 שקל. באתונה, המחיר שונה מאוד בין אזורי מרכז העיר (7,300 שקל) לצפון ולדרום (כ-12 אלף שקל למטר). בגדול, אפשר לומר שהמחיר הממוצע באתונה גבוה יותר בהשוואה לממוצע ביוון, אבל נמוך בהרבה מהממוצע בישראל. כדי להבין מה זה אומר, דירה ממוצעת בישראל, כ-23 אלף שקל למטר, לקחנו עיר בישראל שבה מחירי הדיור דומים. העיר הזאת היא אשדוד. שם, מחירי הדיור קרובים מאוד לממוצע באירופה. בנתניה, למשל, מחיר דירה ממוצעת גבוה יותר מאירופה - הבדל הוא גדול ועומד על כ-9%. הוא עומד על כ-25,500 שקל למ"ר, בעוד שבצרפת המחיר נמוך יותר. זה אולי מסביר את הרקע לעלייה בביקוש לדירות בנתניה מצד אמריקאים לעומת צרפתים. נראה כי הצרפתים שבכל זאת מגיעים לכאן באים בעיקר מפריז היקרה, שם מחירי הדיור דומים לתל אביב - כ-60 אלף שקל למ"ר. היכן תל אביב? ניחשתם נכון. מחירי הדירות בעולם כשתקראו מה המחיר הממוצע של בתים (צמודי קרקע) בברלין, יכול להיות שתעקמו מבט. המחיר הממוצע עומד כ-4,900 אירו למ"ר, בשכונות היוקרתיות הוא עומד על 10,435 אירו, שזה עדיין פחות מתל אביב, והמחיר הנמוך בשכונות הישנות מתחיל בכ-2,700 שקל למ"ר. השכירות בברלין עומדת על בערך 15 אירו למ"ר - כלומר 60 שקל. האם תוכלו לשלם 6,000 שקל על דירה במרכז תל אביב? כנראה שלא. השאלה היא כמה עולה דירה בברלין. ובכן, מצאנו כי דירות היוקרה נעות סביב 8,000 אירו למטר (במעוגל - 32 אלף שקל למ"ר) אך המחיר הממוצע עומד על כ-4,500 אירו (כ-18 אלף שקל למ"ר, פחות מהמחיר הממוצע למ"ר בחדרה). דירות בברלין מושכרות סביב 13 אירו למ"ר בממוצע, משהו כמו 1,300 אירו (5,200-5,300 שקל).

פריז - תמונת מראה לתל אביב

לגבי פריז חשוב להדגיש כי מדובר ב"עיר סגורה", כלומר כזאת שאין בה בנייה חדשה ואין היתרים חדשים. זו עיר שיש בה בעיקר ביקוש ולא היצע - ולכן זה משפיע על המחיר. נכון, יש שם דירות יקרות, בעיקר דירות עם ארכיטקטורה מיוחדת, ששם המחיר יכול להגיע ל-32 אלף אירו למ"ר (משהו כמו 130 אלף שקל) - אבל אם תסעו למלון מנדרין בתל אביב, או לדירות יוקרה אחרות, תקבלו מחיר דומה בחלק מהדירות - כך שלא מדובר בסכום שלא קיים בישראל. יחד עם זאת, המחיר הממוצע בפרברי פריז יהיה נמוך יותר, כ-40 אלף שקל למ"ר. את המגמה הזאת אפשר למצוא גם בתל אביב, כשבחלק מהשכונות הישנות אפשר למצוא דירות סביב 40-45 אלף שקל למ"ר. המגמה בערים אחרות לא שונה בהרבה. בבודפשט מצאנו טווח מחירים רחב, אבל אפשר לומר בגדול שהמחיר הממוצע עומד על 200 אלף אירו (800 אלף שקל) לדירה ממוצעת - כלומר, 8,000 שקל למ"ר - פי 3 פחות מבישראל. באיטליה המחיר דומה וגם שם - דירה ברומא תעלה לכם סביב המחיר הזה. חשוב לציין כי באזור הטובים יותר המחיר יעלה ל-3,000 אירו למ"ר, משהו כמו 12 אלף שקל, כשבשוליים מצאנו גם דירות ב-7,500 שקל למ"ר - תלוי במיקום. מדריד, בניגוד לערים אחרות, מחולקת לאזורים ושם מחירי הדיור שונים מאוד. אפשר לומר בזהירות שמחירי הדיור נעים סביב 7,000 שקל למ"ר, כלומר 28 אלף שקל - 2.8 מיליון שקל לדירה חדשה של 100 מ"ר, וזה בקצה העליון. בקצה התחתון, תמצאו דירות ב-4,000 אירו למ"ר, כלומר סביב 1.6 מיליון שקל ויש לכם אחלה דירה במדריד. ומה קורה בארה"ב? כמה עולה דירה ממוצעת בערים המרכזות שם ומה קורה בקנדה? מעיון במחירי הנדל"ן באזורים שונים, עולה כי דירה ממוצעת בארה"ב משתנה מאוד. אפשר לראות שבניו יורק המחיר יקר יחסית למדינה, כ-470 אלף דולר - אבל איפה תמצאו דירה בתל אביב ב-1.8 מיליון שקל? בניו ג'רזי, שם יש לא מעט ישראלים, המחיר הממוצע נע סביב 500 אלף דולר - פחות מ-2 מיליון שקל. בוושינגטון תשלמו כ-590 אלף דולר, כלומר סביב 2.26 מיליון שקל - מחיר ממוצע לדירה באשדוד. קליפורניה יקרה בהרבה - שם תשלמו 760 אלף אירו לדירה ממוצעת - כמעט 3 מיליון שקל עבור מגורים בעיר החוף. המחירים בטורונטו משתנים מאוד גם הם, מצאנו נכסים זולים ויקרים (מחיר למ"ר דומה לממוצע בישראל בחלקים נרחבים באזור), אבל בניגוד לישראל, שם לא מחכים שהמחירים יעלו והחליטה בנוסף להעלאת ריבית על מיסוי כבד למשקיעים והכפלת קצב הבנייה. הכפלת קצב הבנייה הוא הפקטור המשמעותי. בקנדה מעריכים שהמחירים יירדו בהדרגה כשההיצע יעלה. בישראל, עובדים ההיפך: שומרים על היצע נמוך ומחכים שהריבית תכה במשקי הבית דרך צד הביקוש.

מה ההכנסה הפנויה?

כשמסתכלים על מירי הדירות ומבינים עד כמה תל אביב יקרה, עולה מיד שאלה חשובה: מה השכר של תושבי האזור ביחס לאירופה. השאלה הזאת מיותרת. מה שקובע הוא ההכנסה, אלא ההכנסה הפנויה. ישראל היא יקרה, מאוד יקרה, ולכן זה נתון שצריך לקחת בחשבון. השכר הממוצע בישראל עומד, נכון לחודש האחרון, על 13,171 שקל. רכישת דירה של 100 מ"ר בלב תל אביב תעלה משהו כמו 455 משכורות, אך רכישת דירה ממוצעת בעיר בכלל תעלה לפחות 319 משכורות - משהו כמו 26.6 שנות עבודה. אבל, ואת זה צריך לזכור, ההכנה הפנויה היא זו שחשובה. ובמקרה הזה, אין לנו בשורות טובות עבורכם - תל אביב יקרה יותר מרוב ערי אירופה. במקרה הזה, מומלץ להתרחק מתל אביב. דירת 3 חדרים עולה בישראל בממוצע כ-1.867 מיליון שקל, שזה 140 משכורות (11 שנות עבודה בערך). 

• אייר חיפה משיקה קו לפאפוס: כמה תעלה הטיסה?
• ישראייר תפעיל טיסות מרמון לאתונה