עליית מחירי הדיור מסוכנת לשוק השכירות - תשכחו מהורדת ריבית בזמן הקרוב

נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר חשפו כי שינוי הכיוון של שוק הנדל"ן איננו רגעי: הרוכשים ירדו מהגדר ומחירי הדירות עלו ב-1% בחודש האחרון, בהמשך לעלייה של 1.2% בחודש שלפניו. למי שנמצא בשוק הנדל"ן, שינוי כיוון המחירים איננו הפתעה, שכן הירידות בהתחלות הבניה, יחד עם הכישלון הממשלתי במציאת פתרון לבעיית המחסור בעובדים, משפיעים על צד ההיצע של שוק הדיור, והחרם הטורקי שצפוי לייקר את חומרי הבנייה ולהשפיע על מדד תשומות הדיור יתגלגל גם הוא למחירי הדיור. הכתבות על הקיר כבר חצי שנה, וזאת לאחר שהמחירים ירדו בשנה שעברה.

שוק הדיור הוא שוק של ציפיות: כך שלמרות שההשפעות של האירועים האלו יורגשו במלואן בטווח הזמן הבינוני, השוק מבטא אותן כבר כעת. כלומר, המחסור בפועלים עדיין לא מורגש במלאי הדירות הגמורות למכירה, אבל עצם הידיעה שאנחנו לקראת ירידה במלאי, מביאה רוכשים פוטנציאלים לאתרי המכירות. הבשורות הרעות אינן נוגעות רק למי שמעוניין לרכוש דירה, אלא גם – לכל מי שממתין לירידת הריבית.

עליית הריבית בשנתיים האחרונות הכבידה על שוק הנדל"ן: על הרוכשים דרך מחירי המשכנתאות, על בעלי הדירות דרך ההחזר החודשי של המשכנתאות, על שוכרי הדירות שהעלייה בריבית גולגלה אליהם, ועל הפעילים בשוק המימון דרך עלויות המימון של הפרויקטים השונים.

בין גובה הריבית לבין מחירי הדיור היה קיים בעשור שעבר יחס הפוך. הריבית הנמוכה תדלקה את מחירי הדיור, בשל שתי סיבות עיקריות: העדר אלטרנטיבות לחיסכון סולידי, וריביות משכנתא זולות. כאשר הריבית החלה לעלות, הצפייה הייתה שהקשר יתקיים גם בכיוון ההפוך: כלומר כאשר יהיו אלטרנטיבות חיסכון סולידיות, והמימון יהיה יקר, שוק הנדל"ן יתקרר. זה לא קרה כפי שציפו – לא בעוצמה ואל בפרק הזמן של הירידות. זה היה מעט ולפרק זמן קצר יחסית. גם ברמת הריבית הנוכחית – אנו רואים ביקושים הולכים ומתעוררים במהירות וזאת בשל הבעיה כאמור בהיצע הדירות.

הורדת ריבית כעת, יכולה להעצים את עליות המחירים, שכן כפי ראינו, הורדת ריבית כן מתדלקת את שוק הנדל"ן. כאשר הנגיד צריך להחליט האם להוריד את הריבית ועד כמה, הוא ייקח בחשבון, שכבר ברמת הריבית הנוכחית מחירי הנדל"ן עולים, והורדת ריבית תאיץ את העלייה בהם, וזוהי בשורה רעה. זה יוביל אותו שלא להוריד את הריבית.

החשש הגדול של הנגיד נמצא במקום אחר: בשוק השכירות שמהווה רבע ממדד המחירים לצרכן. בשנים האחרונות ראינו זינוק בעליית מחירי השכירות, ככל שהריבית עלתה, והמשכנתאות התייקרו. רוכשי הדירות להשקעה שראו את ההחזר החודשי שלהם על המימון לרכישת דירה מתייקר, גילגלו את ההתייקרות לשוכרי הדירות. בעוד מחירי הדירות אינם חלק ממדד המחירים, מחירי השכירות כן. הזינוק במחירי השכירות התבטא במדד, והשפיע על העלות הריבית.

כעת, מששבו מחירי הנדל"ן לעלות, בסביבה בה הריבית על המימון גבוהה, החשש הוא שהדבר יוביל להמשך עלייה גם במחירי השכירות, שתתבטא במדד המחירים לצרכן, ותרחיק עוד יותר את תהליך ירידת הריבית. בחודש האחרון כבר ראינו התחלה של שינוי כיוון אינפלציוני, שלווה בעלייה של 2.6% במחירי השכירות לשוכרים חדשים.

נגיד בנק ישראל מכיר כמובן את המתאם בין מחירי הדירות לשכר הדירה ומבין שהבעיה של היצע הדירות היא בעיה משותפת לשוק השכירויות ולשוק הדירות בבעלות, בסוף זה אותו המוצר. מוצר במחסור מוביל לכך שמחירו עולה. הורדת הריבית רק תקל על הביקוש למוצר הזה בעוד ההיצע מוגבל ותעלה את המחירים – הן של הדירות למגורים והן של שכר הדירה. זה עלול להוביל לעלייה באינפלציה שכאמור תלויה מאוד בשכר הדירה. ולכן, במכלול השיקולים, לא סביר שהריבית תרד בטווח הקרוב.

המצב הקיים, מחדד את הצורך לתכנון מקיף וכולל לפתרון בעיית שוק הנדל"ן. הריבית היא רק כלי אחד, שיכולתו מוגבלת. יש צורך בפתיחת חסמים הרבה יותר מאסיבית, שתעודד את הגדלת ההיצע, ואז יתאפשרו ביתר קלות צעדים כמו הורדות ריבית, שמעודדים את הגדלת הביקוש.

*הכותב, ארז גולדשטיין, הוא הבעלים של קבוצת גולדשטיין, העוסקת בייזום, השבחה והשקעות בנדל"ן.