"המשבר במשרדים - קודם במחירי השכירות, אחר כך במכירות"
חוות דעת שנערכה לאחרונה באזור שוק המשרדים בפתח תקוה מגלה תופעה מדאיגה - הביקוש נמוך, משרדים שלמים נותרים מיותרים והמחירים בהתאם - יורדים. זה המצב בפתח תקוה - עיר שלא הפסיקה בשנים האחרונות להוציא היתרי בניה והיום סובלת מאינפלציית משרדים. ואם זה לא מספיק, הגיעה סביבת הריבית הגבוהה והנחיתה מכה קשה על התחום - המשקיעים זנחו את השוק לטובת השקעה סולידית, שמייצרת להם תשואה דומה בהתחשב בעובדה שהם לא מצליחים להשכיר את כל המשרדים שלהם.
"נגישות גבוהה". משרדים באזור הבורסה בת"א (איציק יצחקי)
שמאי המקרקעין אומיד עודד סולימני, לשעבר מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ערך לאחרונה מספר חוות דעת באזור שבהן הוא גילה ממצאים חדשים. "תופעה מדאיגה", הוא קורא לזה. "שינוי מגמה בשוק המשרדים, בעיקר באזורים שאינם אזורי ביקוש".
- כל הכותרות
סולימני מחלק את שוק המשרדים ל-3 קטגוריות. "הראשונה היא הקטגוריה של אזורי הביקוש - מתחם הבורסה ברמת גן, תל אביב, מתחם הרב מכר ברמת השרון שמפתח צירי תנועה מעולים, הרצליה, הרצליה פיתוח, אלה האזורים הנגישים עם הרכבות". האזור השני הוא שוק המשרדים בערים הקטנות, ברמה סוציו אקונומית גבוהה. "יש ערים קטנות שיש בהן אוכלוסיה ברמה סוציואוקונומית גובהה - סביון קריית אונו, רמת השרון, נס ציונה, ערים שיש בהן מבנה משרדים בסמיכות, שנהנות מחוזקה מסוימת, שמהוות אלטרנטיבה", הוא מסביר. "יש שם אוכלוסיה גבוהה, העוסקת במקצועות חופשיים בעיקר, ויש להם יתרון מסוים. זאת בעיקר אוכלוסיה של צווארון לבן, משרדי עו"ד, רו"ח, קליניקות פרטיות - הם שמעדיפים להישאר קרוב לבית וגם להם יש ביקוש".
החלק השלישי הוא שוק המשרדים בפתח תקוה. "הוא שונה מאוד מכל מה שהכרנו. עיריית פתח תקוה בחרה לאשר תוכניות בצורה כמעט סיטונאית, מבלי להבחין בצד הביקוש. כמעט כל מי שביקש להגדיל תכנית הצליח. הדבר הזה הוביל להצפה של שטחי משרדים באזור, הן של תוכניות שמאושרות והן של מחירי היצע. השילוש הזה, בין הצפה בפתח תקוה, כלומר באזורים שהם לא אזורי ביקוש עם ריבית 6%, יחד עם שוק ההייטק שנפגע והדרישה למשרדים באזורי ביקוש, הוביל לביקוש נמוך באזורים שאינם אזורי ביקוש ומשם להורדת מחיר. אנחנו עדים לבניינים באכלוס חסר. על פי ההערכות, בב.ס.ר פתח תקוה היוקרתית עומדת התפוסה על 40%, חרף העובדה שהם נתמכים ברכבת הקלה".
איך אתה מסביר את מה שקורה בשוק?
"עד לפני מספר שנים כשהריבית הייתה אפסית, שוק ההייטק פרח. הייתה תופעה מדהימה, חברות הייטק שכרו קומות שלמות במגדלי יוקרה בתל אביב במחירים שיכולים להגיע ל-200 שקל למ"ר ועשו שיפוץ של 3,000 שקל למ"ר על חשבונן, כשההסכם מסתיים בעוד שנתיים. דמי השכירות אז נדבך קטן בתוך גיוס הכספים שלהן. היום חברות הייטק מצמצמות שטחים ומציעות שטחים בשכירות משנה".
הירידה היא ליניארית?
"ממש לא, לא לכולן. הפגיעה הקלה היא באזורי הביקוש אבל המשמעותית היא בכאלה שאינם אזורי ביקוש, כלומר בתל אביב, רמת השרון, במתחם הבורסה - שם יכולה להיות ירידת מחירים, אבל לא התרסקות. ההתרסקות תהיה במעגלים אחרים".
בפתח תקוה התופעה מדאיגה יותר.
"יש עוד מגדל משרדים בפתח תקוה שאני מכיר ובו שנה אחרי קבלת טופס 5, שיעור התפוסה עמד על 9%. רק לאחרונה נחתמה בבניין עסקה נוספת בקומות הגבוהות בתמורה ל-40-45 שקל לרמת מעטפת. אלה נתונים חסרי תקדים. ישנם בנינים באזורי התעשיה בקריית אריה ורמת סיב שעליהם מתנוססים שלטי ענק של השכרה. כלומר, אין ביקוש".
והמחיר יורד.
"קודם מחיר השכירות. המשבר במשרדים בא לידי ביטוי קודם כל במחירי השכירות, ועובדה - קומות במגדלים בפתח תקוה הושכרו במחיר של 40-45 מעטפת כשגמר מלא מוצע למכירה במתחם הב.ס.ר בגבולות 65 שקל. כל אלה, מעידים על תחילת ירידת מחירים. אז אמרנו: קודם יש שינוי במחירי השכירויות ואז, רק כשאנשים נאלצים לממש, יש ירידה במחירי המכירה".
"נקודת המפנה - אפריל 2022". סולימני (פרטי)
כמה הריבית השפיעה באחוזים?
"נקודת המפנה שלנו היא באפריל 2022, עליית הריבית מאוד השפיעה. זה הגדיל עלויות מימון, הכביד על המשק וכפועל יוצא פגע גם בענף המשרדים".
היזמים לא ממהרים?
"קח מספרים: ב-20 קומות משרדים יש עלות בנייה של לא פחות מחצי מיליארד שקל. אני מדבר על עלות כוללת. בריבית של 6% יש קושי רב, יכול להיות שיש גבוליות מסוימת בכדאיות הכלכלית".
אז למה ממשיכים לבנות בפתח תקוה?
"ולא רק זה, ביג תבנה בקרוב מתחם ענק 40 אלף מ"ר מסחר ועוד 172 אלף מ"ר משרדים בנוסף למלונאות. הכל שטחי עיקריים, תוסיף עוד שטחי שירות של 30% ואת העובדה כשיש שם עוד מתחמי משרדים באזור. זה ציר רווי. יש שם רכבת קלה, אבל במתחמים שלהם רכבת כבדה צמודה יש ביקוש יותר גבוה. למה? כי יש להם נגישות לעובדים מכל רחבי הארץ והרכבת הקלה משרתת רק את מי שבתוואי של הציר. במתחם הבורסה יש קו אדום, אבל גם את תחנת הרכבת".
ובכל זאת, יש מעט התחלות בנייה.
"התחלות הבנייה מתחלקות לשני חלקים: הבנייה כיום היא חלק מקבלת התרי בנייה מקרקע שנרכשה לפני שנתיים ושלוש. ידוע לי על מקרה אחד שבו אחרי שקומת המרתף הסתיימה הבעלים החליטו להקפיא את הבנייה ולבצע שימוש בקומת המרתף לטובת חניות. בנוסף, עסקאות המכר שרואים היום אלה מימושי אופציה, חוזים שנחתמו לפני שנה וחצי כשהשוק היה טוב. שוק העסקאות עדיין קפוא".
מה שיעור ההיוון וכמה הוא בפתח תקוה?
"שיעור ההיוון האחרון (של השמאי הממשלתי, א"י) שפורסם הוא מהמחצית הראשונה של שנת 2022 והוא עמד על 6.7%. בתקופה הזאת הריבית עדיין דשדשה. מאז ועד היום לא פורסם סקר נוסף, אך ידוע כי הגורמים העיקריים שמשפיעים הם הריבית במשק והסיכון. כשהריבית במשק עלתה, שיעור ההיוון עלה ויש לזה משמעות על שווי הנכסים. כיום, אני מניח ששיעור ההיוון נושק ל-8% בפתח תקוה, בשל הסיכון הרב".
מה לא עשו נכון?
"הוועדה המחוזית חטאה לתפקיד שלה. הרשויות המקומיות אישרו בצורה לא מבוקרת שטחי משרדים. הטריגר לעיריות היה קבלת הכנסות מארנונה שהם גבוהים משמעותית ממגורים ומאידך השירותים הניתנים למשרדים המוניציפלים הם נמוכים משמעותית. כלומר, חוץ מפינוי אשפה אין להם הוצאות - לא חינוך ולא תרבות. אז העיריות אישרו סיטונאית שטחים והמחוזית הבינה רק לאחרונה שיש הצפה. מה היא עשתה? אישרה תכניות שכפופות לביצוע, כלומר תוך זמן מוגבל. אני עד לתכנית שהעירייה עשתה לאחרונה, שבתב"ע נרשם שככל שלא יהיה היתר תוך 4 שנים לפרויקט, הזכויות יתאדו. זה מוכיח שגם במחוזית התחילו להפנים שיש היצעים גדולים בפתח תקוה ולמרות זאת הסעיף הזה מגביל ועלול לפגוע בהכנסות מהיטלים. הם עושים את זה כדי לעצור את הסחף".
למה לא להפוך את המשרדים למגורים?
"בטווח הארוך זה יתקדם. השאלה היא מתי. אני מאמין שבסופו של יום המגדלים שטרם נבנו בבנייה רוויה לא ישנו ייעוד אבל יאפשרו עירובי שימושים של דיור בר השגה ודיור לשכירות ארוכת טווח".
עד שזה יגיע לראשי הערים.
"הרשויות נרתעות כי זה עלול לפגוע בהכנסות מארנונה, אבל אני מאמין שזו הדרך הנכונה. הפתרון לשוק המשרדים יהיה לאפשר העצמת זכויות למשרדים תוך מתן אחוז שימוש לדיור למגורים להשכרה. הסבירות לאפשר שינוי ייעוד נמוך מאוד. אז מה עושים? מאפשרים לך לבנות במקום 10 קומות 20 קומות, אבל 25% יהיה למגורים להשכרה. יש רשויות מקומיות שאישרו תכניות מתאר שמאפשרות את זה".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
7.כך צריך להיותמציאותי 01/05/2024 13:00הגב לתגובה זו0 0מה פתאום ועדות צריכות להתערב בהיצע ובביקוש?? שיעשו את עבודתם ויאפשרו לכוחות השוק לפעול. האם כשיש יותר ביקוש הוועדות עובדות שעות נוספות להוציא היתרים??סגור
-
6.אומיד סולימןארי 30/04/2024 18:37הגב לתגובה זו0 0שמאי תותח עשה לי פעם עבודה בהטל השבחה שיגע את הועדהסגור
-
5.הארנונה אוכלת את בעלי המשרדיםמשקיען 29/04/2024 07:44הגב לתגובה זו6 0המשקיע הקטן שלא משכיר ועבר הזמן בו הוא לא צריך לשלם נאכל חי על ידי הארנונה ודמי הניהול.סגור
-
4.זו רק ההתחלה (ל"ת)היסטוריון 29/04/2024 03:18הגב לתגובה זו6 0סגור
-
3."הטריגר לעיריות היה קבלת דמי שכירות מארנונה שהם גבוהים"איל 28/04/2024 23:15הגב לתגובה זו7 0פה קבור הכלבסגור
- טען עוד
-
2.עוד כתבת לובי לשינוי יעוד למגורים. אתר פח לחומר שיווקי. (ל"ת)כלכלן בחי"ר 28/04/2024 23:13הגב לתגובה זו2 3סגור
-
1.לבנות ולבנות ולבנותכלכלן 28/04/2024 21:47הגב לתגובה זו4 1למה באים בטענות לרשויות המקומיות או הוועדות המחוזיות? לא תפקידן לחשוב על הביקוש. הן צריכות לאשר כל מה שעומד בתקן ובחוק. זה לא עניין שלהן אם יהיו מספיק שוכרים או המחירים ירדו.סגור
-
אתה כלכלן ולא מתכנן עריםשאבי 29/04/2024 07:38הגב לתגובה זו0 0צריך לבדוק השפעות של אזורים הנראים נטושים.סגור
