יעד חדש למשקיעים: דירה בק"ש ב-24 אלף שקל למ"ר - איך זה יכול להיות?

משקיעי הנדל"ן כבר לא יושבים על הגדר. רובם החליט לצאת מהמעגל. אף אחד לא יכול לשכנע אתכם אחרת, או לספר לכם סיפורים: רוב המשקיעים שהבינו שהוראת השעה בנוגע למס הרכישה תתארך - יצאו מהשוק וזה כנראה יגרום, בעקיפין, לעליית מחירי השכירות.

שכונת יובלים קריית שמונה (צילום מרחפן: עומרי בשירי)

אלה שכן נשארו, לוטשים עיניים לפרויקטים במקומות שלא חלמתם עליהם. רק השבוע סיפר לנו מתווך מאזור הצפון כי יש ביקוש ער לפרויקטים בקריית שמונה. העיר שחוטפת טילים, שנמצאת תחת איום של החיזבאללה - דווקא היא, מעוררת עניין מחדש. איך מסתדר העניין הזה עם עיר הקטיושות, שאלנו. הרי לא הגיוני שאדם ירכוש דירה דווקא שם.

"בדיוק כמו במניות", השיב לנו אותו משקיע, ממרכז הארץ אגב. "יש הערכה היא ברגע שתסתיים המערכה, והיא תסתיים להערכתי עם עסקה, המחיר בקריית שמונה יעלה יותר מכל האזור. זו עיר גדולה, יש בה פוטנציאל גדול יותר מאשר בערים אחרות או ביישובים מרוחקים ומבודדים עם פיתוח ברמה נמוכה, ולכן - אין שום סיבה שאם כבר שמת כסף על נכס - לא תרכוש כזה בקריית שמונה". לדבריו, המשקיעים לא מעוניינים לרכוש נכסים יקרים בעת הזו, כי בכל זאת יש סיכון.

הסיבה לקפיצה: האוניברסיטה

אז מה קרה שקריית שמונה הפכה ליעד עבור חלק מהמשקיעים? את הפתרון מצאנו רק אחרי שיחה עם מתווכים מהאזור. הם סיפרו לנו כי ההתעוררות החלה בסוף פברואר, לאחר שהוחלט כי המכללה האקדמית תל-חי תהפוך לאוניברסיטת הגליל בקריית שמונה. תל חי חיכתה לא מעט זמן מאז 2005. אחרי שקיבלה את אישור המל"ג, היא קיבלה בשורה נהדרת משר החינוך יואב קיש - בשורה שעשויה להשפיע בקרוב גם על הנדל"ן באזור.

ההודעה הזאת הקפיצה, באופן אוטומטי, את מחירי השכירות בקרבת המכללה. המשקיעים טוענים כי ההערכה היא שהמחירים יקפצו ברגע שתתקבל ההודעה הרשמית על הפיכת המכללה לאוניברסיטה. לכן, בדקנו את המחירים ואת התשואה באזור.

לפני שנתחיל - כמה מילים על קריית שמונה. המחיר הממוצע בעיר עומד על 11 אלף שקל למ"ר - נמוך משמעותית מהממוצע בישראל, שעומד על קצת יותר מ-23 אלף שקל למ"ר. למעשה, מדובר בחצי מחיר. התשואה היא גבוהה יחסית, בין 3.5% ל-4%, תלוי בשכונה, אבל יש אזורים שבהם התשואה גבוהה יותר ומטפסת ל-5.5%. אחד האזורים האלה הוא מגורי הסטודנטים ליד מכלת תל חי. שם נמכרות דירות ב-24 אלף שקל למ"ר, אבל כשבוחנים את הסכומים עומת השכירות המתקבלת, עולה כי התשואה יכולה להיות כמעט חסרת היגיון, בטח במונחים של העיר.

בפרויקט החדש של מגורי הסטודנטים (חשוב לציין: כל הדירות שבדקנו אינם של מתווכים, רק של אנשים פרטיים), Be Co-Living, הדירות הגדולות הן בשטח של כ-69 מ"ר. הן כוללות שני חדרי שינה, מטבח וסלון ומרפסת של כ-13 מ"ר, כשמתחת לבניינים יש לא מעט שטחי פנאי ומסחר, כשממול - נוף לחרמון. ההערכה היא שמדובר בתשואה של 4.2% לשנה - קצת פחות מהריבית אבל בהשקעה לטווח ארוך זה יכול להיות משתלם. מי שמוכר את הדירות כרגע באתרי המכירות הם בעיקר משקיעים וסטודנטים מהאזור. לפי הערכת מתווכים מהאזור, מחירי הנדל"ן עלו בכ-8% ויותר בשנה האחרונה, למרות הירידות במחירי הנדל"ן.

איך מגיעים ל-5.5% תשואה?

בדקנו את מחירי ההיצע. דירת סטודיו, 32 מ"ר, בקומה 6, מוצעת למכירה בסכום של 675 אלף שקל. דירה בקומה 6 בגודל 26 מ"ר, שמושכרת ב-2100 שקל, מרוהטת לגמרי בבניין שכולל בית כנסת, חדר כושר, ספרייה, לובי, נמכרת סביב 645 אלף שקל.

המחיר של 3 חדרים בקומה 5, 36 מ"ר (ככל הנראה הכליל את המרפסת, בטאבו זה 32 מ"ר), המרוהטת ומושכרת לשני שותפים החל מאוקטובר 2022 ב-3,000 שקל (סכום כולל), הוא 645 אלף שקל. הדירה כוללת ריהוט קומפלט - שני חדרי שינה ומרפסת - בכל אחד מיטה, ארון, שולחן כתיבה, כסא וטלוויזיה. המטבח, כך נמצא, מאובזר לגמרי וכולל מיקרו, מקרר, תנור, כיריים, קומקום. אפילו שולחן אוכל בנמצא. שימו לב לתשואה - 5.5%. לא רע בכלל וברור שבסכום הזה מדובר בעסקה טובה למשקיעים.

מצאנו גם דירת חדר בקומה 7 הכוללת מיטה, ארון, שולחן לימודים, מטבח עם כל המוצרים. הדירה עם נוף לחרמון, מושכרת ומניבה. המחיר: 520 אלף שקל, לאחר הורדת מחיר. הדירה בגודל 21 מ"ר (דירה קטנה מאוד שספק אם תספיק לזוג) ובחישוב למ"ר מקבלים מחיר גבוה - יותר מ-24 אלף שקל למ"ר. דמי הניהול נעים על 10% משכר הדירה - כלומר, לא גבוהים במיוחד.

עומרי בשירי, שמשווק דירות בפרויקט, מסביר כי "הפרויקט הזה יושב על מלונאות ומעונות סטודנטים. הבנייה של היחידות לא מדובר על דירה. המטבחים ללא גז, המקלחת בחימום מהיר, ויש שם שטח קטן מאוד. הדירה הגדולה היא 32 מ"ר". חשוב לציין כי במקרה הזה, המשקיע לא ישלם מס רכישה. על פי חוק, המשקיעים יכולים להשכיר את הדירות כדירות AIRBNB והיו כאלה ששכרו שם דירות לפני המלחמה.

ראוי לציין כי כל הדירות (המעונות) שבדקנו נמכרות על ידי משקיעים או סטודנטים, ולא על ידי חברות נדל"ן או מתווכים. אגב, למכללת תל חי כולל גם דירות 3 חדרים מרוהטות, מאובזרות ומנוהלות על ידי חברת ניהול. הן נמכרו עד המלחמה (וכולם שווקו) על ידי חברות שיווק החל מ-844 אלף שקל, אבל מצאנו גם דירות קטנות יותר במחירים נמוכים יותר. מדובר בפרויקט "המושבה יובלים" - במרחק של כ-200 מטר בלבד מהמכללה.

"לא הייתה כאן בנייה משנת 2000". בשירי (פרטי)

בשירי מוסיף כי "בקריית שמונה, בכללותה, לא הייתה בניה מאז שנת 2000. כל התשתיות היו ישנות. שכונת יובלים עדיין לא הושלמה עד הסוף, אבל הפרויקט הזה נבנה בשבילים מחמירים. השכונה עצמה היא מחוץ לק"ש ולכן התשתיות חדשות לגמרי, כולל אינטרנט. בפרויקט היו 500 נכסים, הם נמכרו תוך 6 שנים".

ביובלים, אגב, נמכרים גם צמודי קרקע. לפני המלחמה הנכס היקר ביותר, דו משפחתי, היה 2.2 מיליון שקל. באותה שכונה נמכר נכס בשיטת "בנה ביתך", מגרש של 380 מ"ר לפחות, עד 200 מ"ר בנוי. "שם נמכרה וילה ב-2.4 מיליון שקל", הוא מסביר.

ההערכה היא שמספר הסטודנטים במכללה עולה בשנים האחרונות בהדרגה ב-5% לשנה ולכן הביקוש לדירות גבוה מההיצע, בטח כשהבנייה מתחדשת לאחר כ-20 שנה. יחד עם זאת, המחיר במקרה הזה גבוה יותר מאשר בפרויקט BE ׁ(זה פרויקט שונה לגמרי, חשוב לציין).

המחיר בקריית שמונה עדיין יכול להיות אטרקטיבי למשקיעים, אבל תלוי באילו אזורים. בדקנו דירות שמחירם זהה, אבל לא קיבלנו תשואה זהה. הסיבה לכך היא שסטודנטים מוכנים לשלם יותר עבור דירה מרוהטת קומפלט - כי זה מנכה להם את הרכישות החד פעמיות ואת עלויות המעבר. רוב הסטודנטים, אגב, הם שוכרים. רובם לא קנו דירה במקום והם שוכרים אותה.

בשירי מסכם: "בשנה וחצי שאחרי המלחמה השוק יהיה בהתאוששות, המחירים לא יעלו. מי שיקנה עכשיו יהנה מעלייה בעוד שנתיים. יש כמה סיבות לעלייה הצפויה: מכללת תל חי תהפוך לאוניברסיטה. יש מענקי חזרה לתושבי חוזרים ועוד מענקים שהמדינה עובדת עליהם. הסיבה השלישית: מענקי מיסים. להעלות את שיעור הפטור מ-20% ל-25%. מדברים גם על חזרה למתווה גני הילדים. אין לנו היום החזר על מעונות, בעבר היו משלמין 1,200, ולא 3,500 שקל כמו היום. תוסיף לזה את הבחירות. בעיר לא היו בחירות וכנראה שהם יתקיימו אחרי המלחמה, אולי זה ייתן מוטיבציה מה יקרה ביום שאחרי".