ההשפעה השולית של הסחר עם טורקיה על מחירי הדירות; ולמה זה לא יימנע מהיזמים לנסות להעלות מחירים

"רג'פ טאיפ ארדואן לא אמר את המילה האחרונה" הערכנו לפני כשבוע, והנה טורקיה הכריזה על עצירה מוחלטת של הסחר עם ישראל. אין נכנס ואין בא - אין ייצוא ואין יבוא. לפני חודש  טורקיה עצרה את אספקת חומרי הגלם וכעת זה הפך מוחלט, לרבות שילוח מכוניות לישראל. עוד לפני כן כבר הופסקה כמעט לחלוטין התיירות לטורקיה. 

ההשפעה של עצירת הסחר תיפגע בכמה שווקים - היבוא מטורקיה הוא של מתכות וחומרי גלם לתחום הבנייה, פירות וירקות, מכוניות, אבנים יקרות, כלי מטבח, כלי חשמל, שיש, ריצוף  ועוד. אבל האמת שלא מדובר בנזק גדול מאוד, למרות שזה מה שהיבואנים והיזמים בתחום הנדל"ן, רוצים שתחשבו. ראשית, יש חלופות, שנית - אפשר עדיין לייבא את המוצרים האלו אבל לא במישרין. דמיינו שהסחורה עוברת ליוון, קפריסין ומשם לישראל. זה ייקר את המוצרים, אולי חלק מהן באופן משמעותי, אבל במבט על, לא מדובר בקטסטרופה. עם זאת, יהיו חברות שיפגעו. חמת שמייבאת מטוריקה חלק גדול מהמוצרים לבית ולמטבח עלולה להיפגע מהסגר, אלא אם תייבא תחליפים או כאמור דרך נמלים אחרים ואז היא תספוג את ההתייקרות (או תגלגל הלאה).

הבעיה היא שזה יהיה תירוץ מצויין להעלאת מחירים. בימים האחרונים יש גל של עליות מחירים בתחום המזון והטואלטיקה על רקע ההאטה הכלכלית. היבואנים וגם היצרנים סובלים מפגיעה ברווחים בשנה האחרונה, והנה יש להם עכשיו תירוץ מצויין להעלאות מחירים. הטענות כלפיהם ירוככו. זה גם הם וגם בענפים אחרים, כשהבולט מכולן הוא תחום הנדל"ן שהיקף הסחר שלו מול הטורקים הוא הממשעותי ביותר. חומרי גלם, מתכות מלט מיובאים מטורקיה. אבל גם כאן - יש תחליפים, וה"נזק", יהיה קטן יחסית.

בשנת 2023 היבוא מטורקיה התסכם ב-4.5 מיליארד דולר כשהייצוא של ישראל לטורקיה עמד על  1.6 מיליארד דולר. כלומר עודף ייבוא של 2.9 מיליארד דולר. בשנת 2022 היבוא הסתכם ב-5.7 מיליארד דולר כשהייצוא הסתכם ב-2.3 מיליארד דולר - עודף יבוא של 3.4 מיליארד דולר. המשמעות של הנתונים היא שהטורקים מפסידים יותר מאיתנו מכך שהם לא יהיו בקשרי מסחר איתנו. 

 

תגידו "לא" להעלאת מחירי הדירות

בעקבות חסימת הנמלים בטורקיה ליצוא ויבוא לישראל, טוען יו"ר ארגון הקבלנים והבונים, עמית גוטליב, כי ההשלכות על ענף הבנייה בישראל הן הרסניות. מנגד, בדיקה שנערכה מול ספקים גדולים מגלה כי המשמעות של אי הסחר עם טורקיה אינה גדולה. אז מי צודק? האם הקבלנים או הספקים - ומה יקרה למחירי הדירות בעקבות כך?

הקבלנים מסבירים כי הם מתכוונים לעלות מחירים. כלומר, הם טוענים שמרכיב עליית מחירי הסחורות תגרור עלייה במחירים משום שהמרכיב המרכזי בעלויות הבנייה הם הסחורות. מבחינתם הם צודקים, בתחום התשתיות בישראל יש מפעל אחד בלבד למלט – נשר ומולו יש את היבוא (לא רק מטוריקה). הם אומרים, שהמונופול, מפעל נשר ברמלה שמספק כ-45% מצורכי המשק המקומי, יעלה מחירים. אבל סימנט עדיין מייבאת מלט ובהיקפים גדולים.

עוד הם טוענים, כי בתחום הפלדה, נותרו בישראל שני מפעלים בלבד המייצרים מוטות ברזל לבנייה. מפעלים אלו מייצרים כ-30% מהצריכה של מוטות הברזל בישראל. ברגע שטורקיה תפסיק את הייבוא, המפעלים יוכלו לעלות מחירים. זה גם לא מדוייק, כי שוב - יש תחליפים ואפשר לייבא את הסחורה דרך נמלים אחרים.

ובכלל - עד כמה הסחורות מטורקיה מהווים, באחוזים, מרכיב חשוב בתוך עלויות הבנייה?

חשוב לציין כי העלויות של היזמים באזורי הביקוש הם בעיקר מחיר הקרקע. הם רוכשים את הקרקע במכרז, מוסיפים לכך את עלות הבנייה המורכבת מאותן סחורות שחלקן מיובאות, והמחיר הסופי נקבע על ידי הרווח היזמי שמתווסף לכך. באזור המרכז, עלויות הבנייה שאינם שכר עבודה הם כ-12%-15% כשיש מקומות שאפילו מתחת לזה. בפריפריה והיכן שהקרקע זולה, הנתח הזה עולה באופן יחסי ועדיין הוא סדר גודל של 30% ברף העליון.

המחירים, גם אם יעלו, לא אמורים להשפיע על מחייר הדירות. גם אם נניח עלייה של 10% וזו לא תהיה עלייה בשיעור כזה, הרי שמדובר בהשפעה של עד 1.5% בדירות באזור המרכז ו-3% בפריפריה. בפועל, בהינתן התחליפים והעבודה מול נמלים אחרים, ההשפעה המצטברת על העליויות של הבנייה תהיה אולי 1%. גם זה ממש לא בטוח. 

צריך להבדיל בין שני גופים בתחום הנדל"ן - היזמים שהם יוזמים את הבניין מגורים ומוכרים אותו ללקוחות והקבלנים שהם בעצם המבצעים. הם מקבלים עבודה מתמחרים מוסיפים 5% בערך, במקרים מסוימים מעט יותר ובונים. אצלם זה פרויקטים ברורים עם מחיר ברור. היזמים - הם אלו שעומדים מול הציבור - והם אלו שעשויים לנצל את המצב להעלאות מחירים. אתם צריכים להגיד "לא" להעלאות מחיר בגלל הפסקת הסחר עם טורקיה. זה תירוץ. 

לקבלנים המבצעים  יש שתי אפשרויות במקרה שבו מחירי הסחורות עולים - להעלות את מחיר הפרויקט בהתאם, כלומר באחוזים בודדים, או לחלופין לשחוק את הרווח הביצועי שלהם. הבעיה שמלכתחילה הרווח היזמי שלהם מאוד קטן, כך שצפוי שהם יעלו את המחיר מול היזם.

ליזמים יש מרווח גדול הרבה יותר - 15%-18%. ההתייקרות של עלות הפרויקט מצד הקבלן המבצע יכולה להיספג על ידם בקלות. זה לא ישפיע יותר מדי על הרווחיות של הפרויקט. אך כאמור זה תירוץ טוב להעלאת מחירים.

חשוב לציין שליזמים יש הסברים נוספים לכך שהמחירים צריכים, מבחינתם לעלות - עלויות העבודה עולות, הביקושים עולים, הסיכון גדל. בסוף זה היצע וביקוש, ואנחנו נמצאים במצב שבו כבר שלושה חודשים רצופים הלמ"ס מדווחת על עלייה במחירי הדירות ובשיעור מצרפי של קרוב ל-3%. 
 

היזמים מרוויחים - הקבלנים המבצעים בבעיה

אז כשעמית גוטליב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, טוען כי "חברות הבניה מקבלות את הבשורה הקשה וההכרזה של טורקיה, כאשר הענף נמצא במצוקה אדירה מאז תחילת המלחמה בגלל מחסור בכוח אדם ובחומרי גלם", צריך להבין שהוא צודק כי הוא מדבר על קבלני הביצוע, אלו שמרוויחים אחוזים בודדים. אבל היזמיםברווחיות גבוהה. מספיק שתסתכלו על הדוחות של דמרי, אפריקה מגורים, אזורים, פרשקובסקי, דוניץ ואחרות כדי להבין שחלקן אולי הוריד הילוך במכירות, אבל אף אחד מהם לא נמצא בבעיה, מצוקה פיננסית, ההיפך - התחזיות להמשך מצויינות.

אצל היזמים הקטנים יש מן הסתם לחץ בגלל המלחמה, בגלל ההאטה בהיקף המכירות (שהשתפרה מאוד בחודשים האחרונים), אבל אין משהו שאנחנו מזהים כסוג של נקודת שבר בענף שעלולה להוביל למצוקה גורפת של קבלנים קטנים וקריסת מחירים. המשבר של השנה האחרונה, כך נראה, לא מוביל להתרסקות, למרות הריבית הגבוהה ולמרות שהיא יורדת באיטיות ביחס להערכות הקודמות. 

ונחזור לגוטליב שמייצג את הקבלנים והבונים המבצעים - "אני מפנה אצבע מאשימה כלפי המדינה שכמו בנושא כוח האדם, בחרה להישען על סחר סחורות עם מדינה שאינה אוהדת אותנו מזה שנים ולא עשתה דבר למצוא אלטרנטיבה. גם תעשיות הבניה נושאות באחריות על כך שלא השכילו למצוא מקורות לחומרי גלם ממדינות אחרות מאז אוקטובר ולא הבינו את ההשלכות הכלכליות הרות הגורל. כמנהל חברת בנייה, אני מביא כדוגמא את מה שקרה בעקבות מלחמת רוסיה אוקראינה – אוקראינה הייתה המקור לחומרי גלם ובעיקר ברזל ואלומיניום עבור תעשיות הבניה והמלחמה בינה לבין רוסיה, הביאה לסגירת מפעלים ולמחסור בסחורות דבר שהאט משמעותית את התקדמות הבצוע של פרויקטים וייקר את המוצרים בזמנו בכ-30 אחוזים.

"הפעם המצב חמור עוד יותר כיוון שהביצוע לא רק במגורים אלא גם בתשתיות נשען על מלט וברזל המגיעים מטורקיה. הציבור ישלם מחיר כבד על כך שעבודות רכבת, בניית מוסדות ציבור, גשרים וכדומה, יתייקרו ואף ייפסקו לתקופה שאין לדעת כמה תתארך. בנוסף, מדד תשומות הבניה צפוי להתייקר. אני לא רואה כיצד חלק מחברות הבניה תהינה מסוגלות להתמודד את ההתייקרויות של מוצרי הבניה ומעריך כי נראה כאן קריסה של חברות ביצוע. שוב הוכח כי ענף הבניה מופקר".