רוכשי דירות במחיר למשתכן הרוויחו 2-2.5 מיליון שקל - קנו ב-1.5 מיליון ומוכרים עכשיו ב-4 מיליון שקל

המדינה נתנה לזוגות צעירים כרטיס הגרלה. יש לכם אפשרות לזכות בדירה במחיר למשתכן (עכשיו שם התוכנית שונה ל"דירה בהנחה"). היא סיפקה יתרון, סיכויים גבוהים יותר לבני המקום וכך קרה שזוגות צעירים בהרצליה ורמת גן לדוגמה, זכו בהנחה ברכישת דירות כאלו. הזוגות האלו שקנו דירה ב-1.5-2 מיליון שקל לפני 5 ו-7 שנים הם לא נזקקים, והם לא אלו שאמורים להיות בראש התור כדי לקבל עזרה. יש לפניהם זוגות שבאמת אין להם. אבל מה לעשות - הם גרים בפריפריה ואין להם כסף לקנות דירה גם בהנחה במרכז וגם הסיכויים שלהם קלושים. אין להם את הסיכוי של "בן המקום".  וכך קרה שבגליל ים שבהרצליה, נרכשו דירות ב-1.5-1.8 מיליון שקל לפני 7 שנים על ידי הרבה זוגות מהרצליה. כעת, 7 שנים אחרי הם יכולים למכור את הדירה ומבדיקה שעשינו צפויות שם מכירות רבות. המכירות האלו יעשו במחירים של פי 2.5 - סביב 4-4.3 מיליון שקל, מדובר על רווח של מעל 2 מיליון שקל, רווח ממוצע של כ-2.5 מיליון שקל. מסקנה - אלו שהיה להם, ומראש לא היו צריכים עזרה, זכו בדירה בהנחה גדולה ועכשיו מרוויחים 2-2.5 מיליון שקל. זה מתסכל, כי הכוונה של התוכנית היתה טובה, אבל היישום היה מאוד עקום. גליל ים היא רק דוגמה, בקריית קרינצי, ליד תל השומר יש זכיות של בני המקום וזו שכונה יקרה ובכלל - מעל 15מקומות מתוך מעל 100 אזורים, היו מקומות מבוקשים.   

גליל ים - שכונה לעשירים?

יש ויכוח על המחירים בגלגל ים - האם הם גבוהים או לא? אבל בשורה התחתונה המחירים הם המחירים. אם אנשים משלמים 40 אלף שקל למ"ר כדי לגור שם אז זה המחיר.  יש מתווכים שמכלילים את שטח המרפסת כחלק מהשטח הבנוי. כלומר, מפרסמים מודעה של דירת 85 מ"ר, צפופה, עם 22 מ"ר מרפסת, ומספרים לך שהגעת לדירה של 107 מ"ר - וזה לא נכון. הסוג השני הם אלה שמחשיבים את השטח האקוויוולנטי. זה נכון, דין דירה של 100 מ"ר עם דירת 12 מ"ר מרפסת לא יכול להיות כדין דירה, באותו בניין או בפרויקט דומה, עם 40 מ"ר מרפסת. לרוב לוקחים את שטח המרפסת כחצי או שליש.  שכונה מול הקניון, במחירי תל אביב. גליל ים, הרצליה (ניר פיינה) בגליל ים החליטו ליישר קו: כל רוכש פוטנציאלי שמגיע לכאן יודע: המחיר למ"ר הוא אחרי חישוב של חצי מרפסת. הוגן, לא? האמת, גם עבור המוכרים זה ממש לא משנה. אלה שרכשו כאן דירות באוגוסט 2017, בתקופה בה משה כחלון עשה מהפך של ממש בנדל"ן בישראל (אפשר להתווכח על התוצאה) - רשמו רווח עצום (הנה הדיווח שלנו על מה שקרה כאן לפני שנה - ההיצע היה מוגבל והמוכרים המתינו לאוגוסט הנוכחי). ליתר דיוק, כמעט פי 2.5 בממוצע על דירה. זה נהדר: מחירי הדירות בישראל עלו ב-100% בעשור האחרון, כשרוכשי הדירות בגליל ים, עשו רווח עצום של 150% על הדירה שלהם. תחשבו על זה: איפה עוד הייתם מקבלים אפיק השקעה כזה, שבו הייתם שמים מיליון וחצי שקל ומקבלים פי 2.5? ניר פיינה הוא מתווך שמכיר את השכונה היטב. הוא מכר כאן עשרות נכסים, דרך החברה שלו, פיינה נכסים - נדל"ן בגליל ים‏. לאחרונה, הטלפון לא מפסיק לצלצל. הוא מספר כיצד רוכשי דירות מחיר למשתכן מתלהבים כשהם רואים דירות שנמכרות כאן ב-48 אלף שקל למ"ר, אבל מיד מצנן את ההתלהבות עם הסבר. "אני משווק כאן את השכונה עוד לפני הבניין הראשון, העברתי לכאן את משפחתי, אני פעיל מאוד בוועד, אז אנשים פונים אליי כי הם יודעים שאני יודע בדיוק בכמה הדירה שלהם תימכר", הוא מקדים. "לפני הכל, אני מסביר להם שאין דבר כזה גליל ים. נכון, כולם קוראים לה ככה, אבל היא עוברת תהליך מיתוג מחדש. השם של השכונה הוא מתחם הכוכבים. זוכר איך תל ברוך הפכה לתל ברוך צפון וזה עשה הייפ לשכונה? זה מה שיקרה כאן". מה אתה מספר ללקוחות לגבי מחיר הדירה? לפי נתוני המכירות, נראה שהם צודקים. "הנתונים לא תמיד מדויקים, כי לא מציינים את גודל המרפסת ולכן המחיר למ"ר הרבה יותר גבוה. בוא נתחיל עם המחיר הבסיסי, של הדירה עצמה. המחירים למ"ר הם 45-48 אלף שקל למ"ר, כשאתה משקלל את המרפסת המחיר למ"ר יורד ל-41 אלף שקל למ"ר. אבל, ויש אבל, כאשר הדירות פונות לפארק, אלה המבוקשות יותר, המחיר הוא 44-45". זה המיקרו. במאקרו, הם עשו רווח עצום. "החל מסוף יולי אפשר להתחיל למכור כאן, וכן - הם עשו רווח עצום. הדירות שנמכרו עד היום הן רק דירות שוק חופשי. למה אני מדגיש את זה? כי אלה היו בעיקר פנטהאוזים, מיני פנטהאוז וכו', כל הדירות הרגילות נמכרו במסגרת מחיר למשתכן. לכן המחיר, לרוב, יכלול בתוכו דירות יוקרה". יש כאן קצת בלבול בתקופה הזאת. פערי ההיצע, כלומר במודעות המכירה, גבוהים. זה בגלל מחיר למשתכן? "כמעט כל שמאי שמנסה לתמחר פה מתקשר אליי, כי הוא לא מצליח לנתח. הוא רואה דירת 4 חדרים ב-4.2 מיליון ועוד אחת ב-5 מיליון. הפערים גבוהים מדי. התשובה שלי אליו: יש דירות 4 חדרים שעוצבו אדריכלית, קו ראשון לפארק. ויש דירה, קו שלישי עם סטדנרט נמוך. כלומר יש שני חלקים לשכונה: האם הדירה היא פונה לפארק או לנוף או שיש לה ערך מוסף מעצם היותה דירה מיוחדת ושנית, מה רמת הגימור שלה". ומה קורה במחיר למשתכן? "הם מתקשרים ורוצים 48 אלף שקל למ"ר, אני מסביר להם: אלה דירות מיוחדות ושלך לא. הגמר והמיקום שלך שונים. אני מציע למכור אותה ב-40". תהיה הצפה, זה לא יוריד את המחיר? "ייצאו הרב דירות בבת אחת למכירה, הרבה אנשים דיברו איתי ולא הוציאו למכירה כי הם חושבים שיש להם עוד זמן. יש לי דירות שאפשר לראות מעכשיו, אבל הן לא למכירה, כי אדם עובר תהליך, הולך לבנק, לוקח משכנתא, עורך דין, מעצב כי הסטנדרט נמוך, אז אפשר לעשות זכרון דברים, משהו בעל פה, אבל לחתום? רק עוד 3 חודשים". עוד 3 חודשים להצפה. פיינה (פרטי) אותם אנשים שקנו ב-17 אלף שקל למ"ר עשו את עסקת חייהם. הם הולכים להרוויח 2-2.5 מיליון שקל. מי שלקח משכנתא, כיסה אותה ויכול להתקדם לדירה הבאה. "כן, הם קנו סביב 17-19 אלף. היום המחיר הוא 40 אלף שקל למ"ר לדירות כאלה. הגודל הוא 100 ועוד 12 מ"ר מרפסת והן תימכרנה סביב 4.3 מיליון שקל". הפנטהאוזים נמכרים כאן מעל 7 מיליון. "היו לי פה כאן, הם נמכרו בין 7-13 מיליון שקל, המחיר תלוי בגודל. 7 מיליון שקל עולה הפנטהאוז הקטן, סביב 125 מטר. זה מתחיל שם ועולה בהתאם לגודל והמיקום. נמכר כאן פנטהאוז כזה בקו קדמי יותר לפארק ב-10 מיליון שקל". מאיפה הגיעו אנשי מחיר למשתכן? "יש פה זוכים מירושלים וחיפה, מיהודה ושומרון, בעיקר תושבי ישראל ולא חוץ. הרווח שהם בשבע שנים גדול מאוד בדירות 3 חדרים, פי 2.5 על הכסף, עבור 4 חדרים כמעט פי 2.5 ועבור דירות 5 חדרים פי 2 בערך. הנה דוגמאות: דירות של 3 חדרים נמכרו אז סביב 1.4 מיליון שקל והיום סביב 3.5 מיליון שקל. דירות 4 חדרים שנקנו ב-2 מיליון נמכרו סביב 4.3. עבור דירות 5 חדרים ישלמו גם מס רכישה, כי המחיר מעל 5 מיליון שקל לדירה רגילה". כיום, בגליל ים נבנים עוד מספר פרויקטים, בין היתר כינור על הפארק, שאמור לקבל היתר בניה. שם ייבנו 70 דירות בשני בניינים. בפרויקט של קטה גרופ ייבנו שני מגדלים של 13 קומות, ויש עוד. הדירות יימכרו סביב 44-45 אלף שקל, כי הן בקו ראשון לפארק. תגיד, לא הגיוני יותר ללכת לתל אביב? אין כמו הצפון הישן. יש שם שכונות שמוכרות במחיר הזה. "באתי מתל ברוך צפון, אח שלי מרמת אביב ג', חמתי מרובע הדר ברמת השרון - הרבה מתושבי גליל ים הבאתי משם, מצפון תל אביב, מהגוש הגדול, מת ברוך, שכונה ג' ועוד - אבל אין שכונה היום בצפון הישן והחדש בתל אביב שנותנת תמהיל כזה. זו שכונה מעולה למשפחות, אבל לא לסטודנטים, זה לא בשבילם. הילדים כאן בגילאי 0-10. בוא נדבר על המיקום - באזור צפון תל אביב, על מחלף הסירה, כביש החוף, תחנת רכבת, קניון שבעת הכוכבים ומרכז הייטק. איפה יש דבר כזה כשחוף היום שני קילומטר מערבית מאיתנו? התב"ע כאן מטורף עם פארקים ושטחי ציבור ופארקים. יש כאן 32 גני ילדים ומעונות יום, עם שני בתי ספר יסודיים ועוד שניים ובבנייה. באיזה עוד מקום בתי הספר חיכו לתושבי השכונה ולא נבנו תוך כדי? משפחה לא צריכה כאן כלום. היא חוצה את הכביש לשבעת הכוכבים, פארק הרצליה ברגל. בסוף החודש הקאנטרי נפתח מעבר לכביש. עוד סיבות לגור כאן?". ועדיין, עד 48 אלף שקל למ"ר - זה הרבה מאוד כסף. "באופן כללי מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים, אבל גליל ים מתומחרת יחסית זול יותר". מה מחיר השכירות בשכונה? "4 חדרים סביב 9,000 שקל, פלוס מינוס, הדירות המשודגרות 10,000 שקל. 5 חדרים לכיוון 11 אלף שקל. 3 חדרים - 8,000 שקל". ובשכונות ליד? "אם אתה עובר את הכביש לויצמן, שכונה פחות טובה של פינוי בינוי, אז השכירות שם נושקת למחיר בגליל ים אבל המחיר נמוך במיליון שקל. יש פה פער ארביטראז' והוא צריך להיסגר". יכול להיות שגם לכיוון השני. בכל אופן, מחירי השכירות הם מחירי תל אביב. "נכון, אבל אתה לא יכול לקבל את מה שאתה מקבל כאן. דבר אחד הכי חשוב הוא נושא הקהילה. בצפון תל אביב תמצא גם נובורישים, פה יש הרבה הייטקיסיטים שמאוד פעילים חברתית. 12 שנה אני בתל אביב ולא הכרתי שכן אחד. כאן אנחנו מבשלים יחד".