מה הייתם מעדיפים - דירת יוקרה או שתי דירות של 3 חדרים באותו בניין?

אחת השאלות שמשקיע נדל"ן שואל את עצמו היא איך ואיפה עדיף להשקיע את הכסף - האם בדירות גדולות או דירות קטנות? האם בדירה אחת גדולה או בשתי דירות קטנות?  כלל האצבע שתקף ברוב המקרים (אבל לא בכולם) הוא שככל שהדירה קטנה יותר וגם ככל שהיא מרוחקת יותר, התשואה שמקבלים עליה גבוהה יותר. כלומר שכר הדירה השנתי חלקי ההשקעה יבטא תשואה גבוהה יותר.

אבל משקיעים ותיקים יודעים גם שלצד התשואה יש גם השבחה והיא לרוב מסתבר גבוהה יותר במרכז. תראו לדוגמה את המשקיעים בבאר שבע - הם סבלו בחמש השנים האחרונות מקיפאון במחירי הדירות, בעוד שממוצע העליות בארץ היה קרוב ל-50%.  

בדקנו לאחרונה באיזה אזורים עדיף דירה גדולה להשקעה על פני דירות קטנות , ואז שאלו אותנו שאלה נוספת: מה עדיף, לרכוש דירת יוקרה, כמו פנטהאוז או חמישה חדרים מרווחת, או שתי דירות קטנות של 3 חדרים, באותו בניין?  השאלה הזו לא טריוויאלית כפי שנראה במבט ראשון. מתברר שלמרות שהתשובה המיידית היא דירות קטנות, הרי שפנטהואוזים ודירות יוקרה הם נכס נדיר יותר ולכן המחיר שלו עשוי לעלות בשיעור גבוה יותר. כמגיע מיליונר לקנות דירה ב-10 מיליון שקל, זה כבר לא משנה לו יותר מדי אם זה 10 מיליון או 10.5 מיליון שקל. ברגע שהדירה נראית לו הוא יקנה. 

כשמתקרבים למרכז, בטח לדירות כאלה - הפער זניח (אלכס כץ)

מנגד, זה פועל גם הפוך - שיש חולשה בשוק של דירות יוקרה, קשה מאוד למכור דירות והמחירים שלהם יורדים בשיעור חד יותר. כלומר, בעליות זה יכול לטוס, אבל בירידות זה יכול להתרסק. 

מעבר לכך, זה תלוי כמובן במיקום עצמו וביחס בין הפנטהאוז לדירה רגילה. לפעמים הפערים מלכתחילה כאלו שלא משתלמים. יש אזורים, שבהם ההשקעה בפנטהאוז פשוט לא משתלמת למרות ששווי הדירה גבוה יותר. רוצים דוגמא? מצאנו פרויקט באזור השרון שבו דירת פנטהאוז, 140 מ"ר פלוס מרפסת של 60 מ"ר, נמכרת סביב 5.5 מיליון שקל. לעומת זאת, שתי דירות בבניין, 4 ו-3 חדרים, יעלו סביב 2.85 מיליון שקל ו-2.2 מיליון שקל בהתאמה.

אם אתם משקיעים, תבדקו קודם כל את הביקוש לדירות באזור. מה קורה כשדירות מסוג מסוים אינן מבוקשות, כמו למשל דירות קטנות באזור שבו יש ביקוש לדירות של משפחות? במצב כזה, הדירות הקטנות יהיו זולות באופן יחסי כי אין להם ביקוש. אז דירות קטנות אולי יהיה קשה להשכיר שם. מנגד, דירות גדולות, יוקרתיות הן נדירות יחסית ובאזורים יחסית יקרים, יהיה להם ביקוש - גם לרכישה וגם להשכרה.   

השאלה המרכזית - מה התשואה?

בפרויקט הספציפי הזה, עבור דירת פנטהאוז ממוצעת תוכלו לקבל שכירות של 10,000 שקל בחודש. עבור דירת 4 חדרים - 6,200 שקל ועבור דירת 3 חדרים - 4,100 שקל. כלומר, התשואה אם תקנו דירות קטנות תהיה גבוהה יותר כשההשקעה שלכם נמוכה יותר ב-400 אלף שקל. זה צפוי כאמור, אבל צריך לקחת בחשבון את ההערכה שלכן לגבי ההשבחה של הנכס.

מעבר לכך, תזכרו שכשתיגשו לקבלן לרכוש שתי דירות, אוטומטית ההנחה תהיה גבוהה יותר מאשר של הפנטהאוז שלרוב גם נשמר לסוף. כשמתקרבים לפריפריה, מתברר כי המרחק בין הפנטהאוז למחיר של שתי דירות בבניין, גדל עוד יותר. מדוע? כי בפריפריה הביקוש לפנטהאוזים, למרות דמי השכירות הנמוכים יותר, דווקא יורד.
 

מה עדיף למשקיע - דירת 5 חדרים או דירת 3 חדרים?

השאלה המורכבת יותר, מגיעה דווקא בנוגע לדירות 5 חדרים לעומת דירות 3 חדרים. לקחנו פרויקט באור עקיבא, בשכונת אור ים, שם מצאנו כי דירות 3.5 חדרים יעלו 2.3 מיליון שקל. לעומת זאת, דירת פנטהאוז בקומה לפי אחרונה (כן, יש דבר כזה), בגודל 146 מ"ר (לא הדירה הגדולה בפרויקט, הפנטהאוז בקומה למעלה גדול יותר), תעלה 4.3 מיליון שקל. לכאורה - השקעה כמעט כפולה. כשמסתכלים על מחירי השכירות מבינים את התמונה. דירת 3.5 חדרים תושכר סביב 4,500 שקל, כשדירת פנטהאוז תושכר ב-8,500-8,000. אנחנו לא מדברים על מחירי ההיצע (אל תאמינו לכל מודעת פרסום שאתם רואים, אדם פרטי יכול לבקש מחיר של 11 אלף שקל ולשנות כל יום את המחיר, דווקא המתווכים משקפים את המחיר הנכון יותר), אלא על המחירים הריאליים בשכונה. כלומר, ההשקעה בדירות הקטנות נראית משתלמת יותר.

עכשיו, ניסע לתל אביב. שם התמונה משתנה ובחלק מהפרויקטים מצאנו שדווקא השקעה בדירה אחת כדאית יותר מאשר שתי דירות קטנות יותר. זה קורה, בין היתר, משום שמחיר הדירות הקטנות גבוה פר מ"ר.

במגדלי צהלה, למשל, נמכרות דירות 3 חדרים, סביב 80-90 אלף שקל מ"ר, ב-3.9 מיליון שקל. דירות 5 חדרים, לעומת זאת, עולות 5.74 מיליון שקל - כ-50-55 אלף שקל למ"ר. דירות הגן - 6.35 מיליון שקל. בדקנו מה שווה יותר מהזווית של משקיעים. בדקנו את מחירי השכירות - עבור דירת גן תוכלו לקבל סביב 13 אלף שקל, עבור 3 חדרים תקבלו כ-7,200 שקל, עבור 5 חדרים - סביב 10,000 שקל. כלומר, התשואה לדירות 3 חדרים ול-5 חדרים די קרובה, קצת מעל 2%.

וחשוב להבהיר - ההתייחסות היא למשקיעים שיש להם דירה, אחרת, יש עניין חשוב של מיסוי. על הדירה הראשונה תשלמו מס רכישה מופחת, על השנייה 8%. במקרה זה, תשלמו מס בגובה 312 אלף שקל - כך שלא בטוח שההשקעה בדירות הקטנות משתלמת.

והנה דוגמה נוספת מבאר שבע. בשוק יד שנייה, למשל, מצאנו דירות 5 חדרים במחיר של 2 מיליון שקל, לעומת דירות 3 חדרים שעולות 1.1 מיליון שקל. השכירות עבור הדירה הבודדת עומד על 5,500 שקל לעומת הדירות הקטנות, שם תקבלו שכירות של 7,500 שקל בערך לשתי הדירות. נכון, בדירות 3 חדרים יש לכם באם אין לכם דירה בבעלות, מס רכישה גבוה יותר אבל הוא זניח בדירה השנייה (88 אלף שקל).

לקחנו, לשם השוואה, עסקה דומה ברמת גן. בפרויקט ברחוב הרא"ה מצאנו את המחירים הבאים: דירות 3 חדרים בשטח של כ- 75.7 מ"ר עם מרפסות של כ- 11.29 מ"ר, יעלו 2,872,000 שקל (המחיר עולה בכל קומה). דירות פנטהאוז 4 חדרים בקומה התשיעית בשטח כ-106-109 מ"ר, עם מרפסות של 51-53 מ"ר, מתחילות מ-4.9, בהתאם לכיוון והגודל (צריך לזכור שמדובר בדירה בגודל סטנדרטי). כשמשקללים את התשואה, נראה שבסופו של דבר התשואה של דירת 3 חדרים גבוהה יותר (ברוב הפרויקטים שבדקנו - בערך 2.9%-3% לעומת 2.6%-2.7% בדירות הפנטהאוז), אבל גם במקרה הזה - תלוי אם יש מס רכישה לשלם והוא לא נמוך - כ-230 אלף שקל. 

מה עוד צריך לקחת בחשבון?

צריך לזכור דבר נוסף: לשתי דירות 3 חדרים יש בממוצע ארנונה גבוהה יותר מאשר לדירת פנטהאוז, אלא אם מדובר בפנטהאוז גדול במיוחד. אם אנחנו מדברים על דירות 85 מ"ר לעומת דירת 140 מ"ר, אז לא רק הארנונה שתשלמו תהיה נמוכה יותר בפנטהאוז, אלא בדרך כלל ועד הבית. בדירת פנטהאוז תשלמו ועד ממוצע (ארצי) של 585 שקל לעומת דירת 3 חדרים שתשלם 350 בלבד. גם בפרויקטים אחרים, בהם הפנטהאוז משלם 800-900 שקל לחודש, מצאנו כי שתי דירות 3 חדרים ישלמו מעט יותר.

בשורה התחתונה, הכלל אצבע תופס ברוב המקרים - דירות קטנות משיגות תשואות גבוהות יותר. לרוב עדיף 2 דירות קטנות מאשר דירה גדולה, אבל צריך גם לחשוב על ההשבחה. יש אזורים, במיוחד אזורים יוקרתיים במרכז שהדירות היוקרתיות יהיו מבוקשות ולרוכשים לא תהיה בעיה לשלם. מדובר בדירות נדירות יחסית, ובתקופה של ביקושים ערכם בהתאמה יעלה. המחירים שם יותר תנודתיים לטוב ולרע. כמו תמיד - יש יותר סיכוי ויש יותר סיכון.