מאישור של 200 אלף דירות, להקמה של פחות מ-10 אלף דירות - האם התחדשות עירונית תיתן מענה למצוקת הדיור?

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אומר מעל לכל במה שהתחדשות עירונית היא הפתרון למשבר הדיור. הוא כנראה צודק, אבל הדוחות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מצביעים דווקא על הכשל הגדול בתחום - יש הרבה תוכניות, יש מעט ביצוע. לנפנף בתוכניות זה נחמד, אבל לוקח שנים רבות עד לשלב הביצוע והקמת הבניין. מעל 200 אלף דירות אושרו במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, אבל כ-44 אלף בלבד הגיעו לשלב קבלת ההיתר. מההיתר ועד לבניין מוכן יש כמה שנים טובות, ובינתיים הושלמו על פי ההערכות כ-10 אלף דירות. 

ומכאן שהנתונים הבאמת חשובים בהתחדשות עירונית הם כמה דירות בבנייה, מה בצנרת לקראת ביצוע ולא כמה אישורים ניתנו. 200 אלף בעשור זה נחמד, במיוחד שהבשנים האחרונות - ב-2022-2023 - הקצב הוא 40 אלף, זה אפילו מרשים, אבל זה לא עוזר לשוק הדירות, במיוחד שדווקא יש ירידה בהיתרים שניתנו לפרויקטים  מכ-11.9 אלף דירות לכ-9.6 אלף דירות. זה אומר שיש צנרת ענקית של תוכניות שאושרו ומסיבות שונות ומעצם טיבו של התחוחם והתהליכים הארוכים בו, יגיעו רק למימוש בעוד שנים רבות. ולכן, מה שבאמת חשוב, זה כמה דירות בבנייה וכמה פרויקטים אמורים להיכנס למסלול בנייה. עם זאת, יש גם פרויקטים של תמ"א 38 ונוספים כך שהיקף ההיתרים והבנייה גבוהים יותר, יותר מפי 2, ועדיין - פרויקטי התחדשות עירונית הם העתיד, כי בהם גם יחס הדירות החדשות לעומת הישנות הוא גבוה מאוד.

האם התחדשות עירונית באמת תוציא אותנו מהבוץ ותאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים סבירים?  לא בטווח הקרוב. מניתוח הנתונים עולה כי חלק קטן מ-55-60 אל דירות חדשות שאנחנו צריכים מדי שנה יגיע מהתחדשות עירונית. זה ישתפר בהדרגה, אבל ב-2-3 השנים הבאות, זה לא יהיה דרמטי מדי. רק כאשר כמות ההיתרים תתייצב על מעל 20 אלף דירות, נוכל לדבר על היקפים גדולים וכ-15 אלף דירות חדשות בזכות התחדשות עירונית.

אז הפוטנציאל קיים, וברור שזה סוג של פתרון עתידי, אבל כשמסתכלים רחוק - 10 שנים קדימה ומבינים שבעשור הזה יצטרכו מעל 600 אלף דירות (מדי שנה הכומת הנדרשת עולה), הרי שבהתחדשות עירונית של פינוי בינוי אם יגיעו ל-70-80 אלף דירות חדשות זה יהיה הישג. הסיבה היא כמובן התהליכים הארוכים - מרגע שבו מתחילים לדבר על התחדשות עירונית ועד שזה קורה עוברות 10-15 שנים.

• בת-ים מתחדשת: אושרה תוכנית לבניית כ־1,000 דירות חדשות
• 430 דירות חדשות בחיפה: הכשרת הישוב מתקדמת עם פרויקט פינוי־בינוי בשכונת קריית אליעזר

במברגר משדר אופטימיות - "השנים האחרונות בענף ההתחדשות העירונית התאפיינו בקפיצה אדירה בהיקפי העבודה. למרות ששנת 2023 הביאה עמה אתגרים קשים במיוחד לציבור בכלל ולמשק הדיור בפרט, הצלחנו ביחד עם שותפינו השונים לשמר את נפח וקצב העבודה, כאשר מגמה זו עולה כמעט בכל פרמטר".  ושוב - זה בהחלט יכול להיות חלק מהפיתרון לבעיית הדיור, אבל לצד דיור להשכרה ופתרונות רחבים ועמוקים נוספים. צריך גם לזכור שהתחדשות עירונית יוצרת בעיה עד לרגע שבו הדירות מוכנות - היא מצמצמת את היצע הדירות. אנשים עוזבים את הדירות שלהן ומקבלים דירה שכורה. יש פחות דירות בשוק, יש עודף ביקוש באזורים האלו לדירות להשכרה וזה מעלה מחירים. אז זה אולי פתרון חלקי לטווח הארוך וזה בעיה גדולה לשוק השכירות כבר בטווח הקרוב-בינוני שמושפע מכל עודף קטן של ביקושים כי זה שוק במחסור. 

מהדוח של רשות ההתחדשות העירונית עולה כי נתניה, ירושלים ותל אביב הן המקומות עם היקף הבנייה הגדול ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי. דווקא במקומות שנדרש בהם פינוי בינוי וחיזוק הבניין בשל רעידות אדמה וכן ממ"ד כמו הצפון והדרום, לא נמצאים כמעט בטבלת הערים עם פרויקטי פינוי בינוי. שם זה פשוט לא משתלם ליזמים וכך נוצר מצב שהמקומות שצריכים פינוי בינוי (אחרי הכל, אחת המטרות החשובות בתוכנית היה לחזק את הדירות מפני רעידת אדמה) לרבות אלו שקרובים לשבר הסורי אפריקאי, לא נהנים מהתוכנית. מעבר לכך, הם גם יותר חשובים לרקטות, טילים ואיומים נוספים והתחדשות היתה נותנת להם מענה מסוים. 

• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
• מה קורה בשוק הקרקעות החקלאיות? בדקנו
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"