באר יעקב יקרה מרמת גן - איך זה ייתכן ומה זאת עיר בתוך עיר?

המחירים בשכונות החדשות בבאר יעקב, לרבות בבאר יעקב החדשה, אקליפטוס ועוד עלו מאוד בשנים האחרונות והואצו בחודשים האחרונים כשהם מגיעים ל-27-28 אלף שקל למ"ר. זה לכאורה נראה גבוה כי אפשר למצוא דירות למשל במרום נוה היוקרתית ברמת גן ב-27 אלף שקל למ"ר. אז נכון שהמחיר הממוצע במרום נוה נע סביב 29-31 אלף שקל, ועדיין - איך זה שהמחירים בבאר יעקב נותנים "פייט" לשכונות חזקות במרכז?  

עיר בתוך עיר

הסיבה היא שמדובר ב"שכונה חדשה בתוך עיר" שהיא בעצם "עיר בתוך עיר". השכונות החדשות בתוך באר יעקב עם נגישות תחבורתית טובה, עם אופי מאוד ברור - זוגות צעירים ועם כל הפסיליטיז שזוגות צעירים צריכים. אז נכון שזו באר יעקב, אבל ברגע שזו "עיר בתוך עיר", אין לזה משמעות. ככה בעצם נמחקים בהדרגה פערי המחירים בין שכונות חדשות בבאר יעקב לשכונות חדשות בראשון לציון הקרובה, וככה בהדרגה נמחקים הפערים גם מול רמת גן ופתח תקווה. באם המושבות, נווה גן בפתח תקווה ומרום נוה ברמת גן, המחירים הם רק מעט גבוהים יותר מהמחירים בשכונות החדשות בבאר יעקב.  

הזוגות הצעירים רוצים מקום נוח לגידול ילדים, מקום קרוב לכבישים מהירים ומקום עם אנשים שדומים להם - זוגות צעירים במעמד פחות או יותר כמו שלהם. הם מוצאים את זה בשכונות החדשות, והביקושים האלו גורמים למחירים לעלות ולהצטצמם ביחס למקומות מרכזיים יותר. 

למעשה, זה תהליך שמתרחש בהרבה מקומות - ברגע שבונים שכונות חדשות בעיר, גם בעיר יחסית מרוחקת, השכונות החדשות מקבלות צביון אחר, יש בהן איכות חיים אחרת, יש לשכונות האלו אופי צעיר, נמרץ ויש את כל מה שצריך - גנים, בתי ספר, מרכז מסחרי, פארק ועוד וכך בעצם הביקושים עולים והמחירים עולים. במילים אחרות, פעם באר יעקב נחשבה זולה ומרוחקת. היום יש בה שכונות טובות והיא גם קרובה יחסית למרכז.

על באר יעקב הרחבנו אתמול - השכונות החדשות בבאר יעקב מקפיצות את המחירים בעיר כולה - מה המחיר בשכונות ובמרכז העיר? עסקאות אחרונות. הפעם נרחיב על מרום נוה ברמת גן.

• מושבה של פעם, עיר של היום: המחירים בבאר יעקב ממשיכים לטפס
• המרכז בבאר יעקב: אלף דירות שווקו, מחיר דירת 4 חדרים: 1.89 מיליון שקל

 

שכונת מרום נוה - כבר לא המרום של רמת גן?

המחירים בשכונת מרום נוה היוקרתית ירדו בשנה שעברה במקביל לירידה במחייר הדירות בכל הארץ, אבל בחודשים האחרונים המחירים חוזרים לעלות במתינות. המחירים לפני כשנתיים היו סביב 30 אלף שקל למ"ר, ירדו לאזור ה-28 אלף שקל ואפילו מתחת לזה, וכעת חזרו ל-30 אלף שקל למ"ר. זה ממוצע בהתחשב בשני פרמטרים - דירות למכירה שמפורטות ביד2 ובמקומות נוספים ועל המחירים שמוצעים הפעלנו הנחה שתנבע מהמו"מ (כמה אחוזים), וכן מידע מרשות המסים על עסקאות אחרונות באזור. 

שכונת מרום נוה נחשבת יוקרתית יחסית והיא ממוקמת במרכז רמת גן. זאת אולי הבעיה - האזור פקוק וקשה יחסית לצאת לכבישים המהירים. מעבר לכך, השכונה נבנתה החל מאמצע שנות ה-80' כשחלק משמעותי מהבתים כבר אינו חדש. באזורים הסמוכים יש התחדשות עירונית וגם המרכז הקיים איבד קצת מזוהרו. מרום נוה היא שכונה טובה, אבל "מניותיה בירידה", בעוד ששכונות חדשות הפכו למבוקשות יותר. 

בסמוך למרום נוה יש את שכונת גני מרום. זו שכונה שגובלת ברמת עמידר ובני ברק והיא סמוכה לבית הקברות של בני ברק. היא קטנה יותר משמעותית ממרום נוה והיא מאוד סגורה, יש שם רחובות שאין בהן גישה לרכבים. 

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

גני מרום עוברת התחדשות עירונית מאסבית באזורים הוותיקים שלה. המחירים בה נמוכים בכ-15% לפחות מהמחירים במרום נוה.

לעסקאות נדל"ן מהשבועות האחרונים:

תל אביב

• דירת 3 חדרים ברחוב רחל, 78 מ"ר+ קומה 7 מתוך 7, עם מעלית וחניה מקורה, נמכרה ב-4.65 מיליון שקל   
• פנטהאוס  4 חדרים ברחוב אלדד הדני, 130  מ"ר+20 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 4,  עם מעלית וחניה, נמכר ב-6.9  מיליון שקל   

פרדס חנה

• צמוד קרקע 4.5 חדרים ברחוב סמטת הורד, 112 מ"ר על מגרש בשטח 510 מ"ר, עם חניה נמכר ב- 3.7 מיליון שקל 
• צמוד קרקע 8 חדרים ברחוב הכינור, 220 מ"ר על מגרש של 500 מ"ר ב- 4.75 מיליון שקל

גבעת שמואל

• ברחוב כהנמן, דירת 3 חדרים, 81 מ"ר, בקומה 9 , ב-2.14 מיליון שקל.
• ברחוב יצחק שמיר, דירת 6 חדרים, 158 מ"ר, בקומה 1 ב-3.78 מיליון שקל.
• ברחוב כהנמן, דירת 4 חדרים, כ-100 מ"ר, בקומה 9 וגג  ב-3.2 מיליון שקל.

שלומי

• ברחוב ניצן, דירת 3 חדרים, 153 מ"ר, חצר בשטח 310 מ"ר, ב-1.2 מיליון שקל.

הוד השרון

• ברחוב התחיה, דירת 4 חדרים, 110 מ"ר, בקומה 2 ב-3.25 מיליון שקל.
• ברחוב הגיא, בית של 7 חדרים, 257 מ"ר, חצר בשטח 230 מ"ר, ב-5 מיליון שקל.