כך הפכו זוכי מחיר למשתכן ברמת גן למיליונרים וכמה עולה דירה בקרית קריניצי?

הרוכשים הראשונים של דירות מחיר למשתכן בגליל ים שבהרצליה ממתינים לחודש יולי כדי למכור, והם יעשו רווח מרשים. גם בפרויקטים בערים אחרות החלה תופעה דומה כשיש כבר מקומות כמו בלוד ועפולה שעברה התקופה של 7 שנים לפני כשנה ורבים מימשו ונפגשו עם תשואה מרשימה.

רוכשי דירות מחיר למשתכן בלוד ועפולה הרוויחו 80% בעפולה ו-120% בלוד. העלייה היא משמעותית, בעיקר כשמדד מחירי הדירות עלה באותה תקופה ב-50%. כלומר, מדובר בסוג של תשואה עודפת (ביחס לכל התקופה) שנובעת מעליית המחירים ובעיקר מההנחה הגדולה שקיבלו רוכשי הדירות - מעל 20% ממחיר השוק כשלרוב גם מעל 30%.

אזור מחיר למשתכן ברמת אפעל (אתר סלע בינוי)

כמה עלתה דירה?

מתברר שגם רוכשי הדירות ברמת גן יוכלו לממש השנה. פרויקט מחיר למשתכן החל שם בנובמבר 2016, לפני כמעט 7 שנים, כך שסביר שבקרוב מאוד נראה שלטי פרסום של המוכרים. 318 דירות בשני מתחמים שווקו אז, כשחברת הנדל"ן שבנתה את הדירות הייתה סלע איסתא. המחיר הממוצע למטר בפרויקט עמד על  14,339 שקל - פחות ממחצית מהמחיר הממוצע ברמת גן היום, בטח כשמדובר באזור הצמוד לבית החולים שיבא תל השומר, ממש ליד בית הספר בגין בעיר. אם תרצו, קו התפר של שכונת רמת אפעל/קריית קרינצי - סביב הרחובות גבריאלה, רפאל איתן ודרך שיבא.

• מגליל ים עד קריית אליעזר: השכונות בהן זוכי מחיר למשתכן עשו "קופה"
• גינדי מציעה דירות בגליל ים בהנחה של חצי מיליון שקל ותשלום של 7% בלבד - האם ההנחה אמיתית?

בדקנו מה היו המחירים של הדירות הראשונות שנמכרו באזור. ובכן, בפועל - דירת 85 מ"ר כולל מרפסת, חניה ומחסן עלתה 1.355 מיליון שקל; דירת 100 מ"ר כולל מרפסת, חניה ומחסן עלתה כ-1.569 מיליון שקל; דירת 5 חדרים, 120 מ"ר, כולל מרפסת, חניה ומחסן עלתה כ-1.854 מיליון שקל. מבדיקה לעומת מחירי השוק אז, מדובר היה בהנחה של 22% - ממוצע של 437 אלף שקל בערך לדירה ממוצעת של 4 חדרים.

וכמה היא עולה היום?

אפשר להסתכל על זה גם אחרת - לפי מחירי השכירויות. דירת 4 חדרים תושכר ב-7,500 שקל (ממוצע לדירות שאינן חדשות, כי אנחנו בודקים את מחירי הדירות בבניינים שהוקמו לפני מספר שנים) ובהינתן תשואה ממוצעת של 2.5%, כפי שמשתקף בשכונה, אפשר לומר שדירת 4 חדרים כזו, בגודל 100 מ"ר, שווה בערך 3.6 מיליון שקל. חלק ממחירי ההיצע גבוהים יותר באזור הזה וייתכן שהמחיר אף עלול לעלות מעט כלפי מעלה. עם זאת, תשואה מבורשת גדולה יותר תתבטא במחיר נמוך יותר וצריך לזכור שדירות במחיר למשתכן בהגדרה זולות יותר מדירות אחרות סמוכות. 

כמובן, צריך לעשות הערכה זהירה משום ששינוי קטן בשיעור ההיוון (תשואה), במטראז' הדירה וכמובן בדמי השכירות המשתנים יכול לשנות לגמרי את התמונה, אבל הנקודה היא שאותן דירות, שעלו לזוכי המחיר למשתכן 1.6 מיליון שקל בממוצע (המחיר שכתבנו הוא המחיר ההתחלתי, יש משמעות לקומה ונוף ותוספות בסיסיות), שוות היום הרבה יותר. זוכי מחיר למשתכן עשו על הנייר רווח של 2 מיליון שקל. בחלק מהדירות שבדקנו המחיר עלה והוא עומד על 4 מיליון שקל. ברף העליון הרווח ינוע בין 2-2.4 מיליון שקל, בדומה למה שקרה בשכונת גליל ים בהרצליה.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

השאלה החשובה כאן היא למה לתת הטבה במיליונים לחלק מהציבור ולא לעשות זאת בצורה שיוויונית. גרוע מכך - למה לתת לצעירים מרמת גן עדיפות ברכישת דירה ברמת גן וכרטיס הגרלה מאוד יקר, בעוד שצעירים בדימונה, ירוחם, אשקלון מקבלים כרטיס הגרלה נחות. מי שזכה בדירות ברמת גן ובגליל ים הם הרבה תושבי המקום שקיבלו עדיפות על פני אחרים וכך מתקבל העשירים שיכולים לקנות דירה ב-2 מיליון שקל לפני 7 שנים, התעשרו ב-2 מיליון שקל נוספים. 

זה רק מגדיל את הפער בין האוכלוסיות וזה לתת מתנה למי שלא באמת צריך אותה. הבעיות והעיוותים האלו נמשכים גם היום - 8 שנים אחרי שהתחילה התוכנית, יש העדפה ברורה לצעירים עם יכלות כספיות, לעומת אלו שמגיעים מהפריפריה. נותנים הטבות גדולות למי שיש לו, הטבות קטנות למי שאין לו.

מחיר למשתכן הוא פרויקט שהשתלם מאוד לאלה שזכו בו, אבל יש כאן כוכבית: מי שלא זכה בפרויקט הזה, שילם ביוקר. ברוב המקומות בהם פרויקט של מחיר למשתכן הסתיים בהצלחה, המחירים עלו בשיעור גבוה יותר מהממוצע הארצי. הסיבה לכך היא שזוגות רבים חיו את החלום, ביקרו באזור, התחברו ומאוד רצו דירה. כשהם הבינו שהם רוצים לגור באזור, הביקוש הגבוה הוליד עליית מחירים, כשהתירוץ של הקבלנים היה דומה: "הדירות ששיווקנו למי שזכה בפרויקט הם ברמה נמוכה, בואו לקנות דירה טובה במבצע". האם זה היה שווה תוספת של 30%? בראיה לאחור, המחירים עלו, אבל באותה נקודת זמן, ברור שרמת הגימור לא הייתה שווה את הפער.