דירות מחיר למשתכן נמכרות במחיר נמוך יותר. זו עובדה. מה הסיבה?

"בעבר היה מקובל לחשוב שהמשקיעים הם הדומיננטיים ברכישת דירות 'על הנייר'. לצד משפרי הדיור. צעירים? למי יש כסף גם לשכר דירה וגם להחזר משכנתא במשך יותר משנתיים. טוב, זה מה שעושים בעצם זוכי מחיר למשתכן, אבל הם לפחות מקבלים הטבה משמעותית". כך כתבה הכלכלנית גלית בן נאים, שאחראית לפרסום הסקירות החודשיות של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, בפוסט שפרסמה בחשבון הפייסבוק שלה.

דירות במחיר למשתכן (דוברות עיריית מגדל העמק) בן נאים מציינת בסקירה שלה את ראשוני המוכרים בלוד ועפולה, של דירות מתוכנית מחיר למשתכן. הנתונים מעניינים: הם מכרו ב-2023 דירות ברווח של 800-700 אלף שקל. רווח נאה, אך נמוך יותר מבערים אחרות, מרכזיות יותר. באחוזים, התשואה היא אותה תשואה. אבל במספרים התשואה שם היתה נמוכה יותר. ולא רק זה, נתוני המכירות מעידים על איכות הבנייה הנמוכה יחסית של מחיר למשתכן. אז מצד אחד הם הרוויחו, אך מצד שני פחות. וכשלוקחים את הנתונים האלה ומערבבים אותם עם נתוני דירות דומות מאותו אזור, עולה תמונה שלפיה הדירות בהנחה שוות פחות. את הדירות של תוכנית מחיר למשתכן מותר לזוכים למכור באחד משני המצבים: בחלוף חמש שנים מרגע קבלת טופס 4 (טופס אכלוס), או כעבור שבע שנים מההגרלה שבה זכו - לפי המוקדם יותר מביניהם.

למה לא לקנות דירת יד שנייה (לשעבר מחיר למשתכן)?

אם אתם מחפשים דירה חדשה ומתלבטים, תשקלו היטב אם אתם רוצים דירה שנמכרה במסגרת מחיר למשתכן. בחלק מהאזורים הסטנדרט הוא לא פחות ממרתיח: שעון מים בכניסה לדירה, מדרגה בכניסה למרפסת ועוד תקנים שלא ברור מי המציא אותם. אם הם כל כך הכרחיים, מדוע לא מחייבים לעשות אותם גם בדירות רגילות? הסטנדרט בחלק מהדירות אינו ברמה נמוכה - אלא ברמה נמוכה מדי. זה נותן פתח לקבלנים שמוכרים באזור לומר לכם: אל תדאגו, הרמה בפרויקט ההוא נמוכה, אתם מקבלים מוצר אחר (נכון שהמוצר אחר, אבל האם הוא שווה את התוספת?). בדקנו מה המחיר היחסי של דירות מחיר למשתכן לעומת דירות אחרות באותו אזור, והתוצאות לא מפתיעות - דירות מחיר למשתכן נמכרות במחיר נמוך יותר. כשאנחנו משווים, אנחנו לוקחים בחשבון דירות שנבנו באותן שנים. כך למשל, אם בלוד הן נבנו ב-2016, חיפשנו דירות שנמכרו באותה שנה ובטווח של עד שלוש שנים אחרי. לדברי בן נאים, מה שבלט מאוד אצל הזוכים האלה בלוד, מעבר לרווח שגרפו, זה שבחצי השנה האחרונה, זו שעומדת בצל המלחמה, קצב המכירות שלהם גבוה כמעט פי שניים מקצב המכירות בחצי השנה הראשונה להסרת תקופת החסימה. מנגד, היא מציינת כי בעפולה המכירות של הזוכים מדשדשות בחצי השנה האחרונה. למה זה קורה? אולי כי בעפולה הרוכשים קנו אותה למגורים ולא תכננו לעשות רווח, אולי כי המחיר למ"ר שבו נמכרו הדירות בלוד נמוך ב-10% ממחירי דירות יד שנייה בעיר, לעומת עפולה שם הפער אפסי. היא מניחה שלא מדובר בפערי איכות בלוד לעומת עפולה, ולכן מגיעה למסקנה שהלודאים פשוט גלגלו חלק מההטבה לרוכשים. ייתכן כי הם זכו להטבה גבוהה יותר מהמדינה (מיליון שקל לעומת 660 אלף שקל בלבד בעפולה - נתון שספק אם מישהו חשב עליו). ואם זה קרה, היא תוהה, מה יקרה באבן יהודה?

אבן יהודה - ההוכחה שמחיר למשתכן שווה פחות. הרבה פחות

אבן יהודה זה באמת פרויקט ששווה להתעכב עליו, ומוכיח שחלק ממקבלי ההחלטות לא מבינים מה הם עושים. אבן יהודה, למי שלא מכיר, הוא יישוב יוקרתי ליד נתניה. יש בו אווירה של כפר, אבל הוא קרוב מאוד ליציאות לכבישים 2 ו-4 - מיקום מושלם. צמודי קרקע שמאפיינים את האזור נמכרים שם כיום במחירי גבוהים יחסית - 6.5-6 מיליון שקל לדו משפחתי חדש באזורים הטובים שלה, ו-5.5-5 מיליון שקל באזורים האטרקטיביים פחות. דירות גן וגג תוכלו להשיג במחיר נמוך יותר (5-4.5 מיליון שקל). במהותה, ובתפישה של תושבי האזור, תושבי אבן יהודה, תל מונד ופרדסיה תמיד היו בתחרות של "למי יש גדול יותר". אבן יהודה כנראה מנצחת בתחרות הזו - גם בגלל שהמיקום שלה (מעט) יותר אטרקטיבי בעיני רבים. בינואר־פברואר נמכרו דירות מחיר למשתכן בהנחה משמעותית בשני פרויקטים שהזוכים בהם הוכרזו כבר במאי 2019 (רק כעת בוצעו המכירות, לאחר שורת עיכובים במתן היתר הבנייה). המחיר מעצבן: החל מ-811 אלף שקל לדירות שלושה חדרים בשטח של כ-77 מ"ר, ועד ל-1.58 מיליון שקל לדירות שישה חדרים בשטח של 150 מ"ר. רוצים לשמוע משהו? המחיר הזה לא שיקף גם את המצב לפני עשור. כן, ממש ככה. לפני עשור נמכרו דירות באזור נתניה במחיר גבוה יותר. התחשיב הוא מ-2019, אז איך יכול להיות שזה המחיר שניתן לרוכשים? 11-10 אלף שקל לדירות באבן יהודה - מחיר של תקופת האבן. אבן יהודה, שנמצאת לא רחוק מבני דרור, בונה בעיקר צמודי קרקע. כשיש בה בנייה לגובה, היא בעיקר נמוכה. 14 אלף תושבים יש שם, רובם מבוססים מאוד כלכלית. כמה מבוססים? השכר הממוצע למשק בית הוא 36.3 אלף שקל ברוטו. לא רע. המחיר הממוצע למ"ר ינוע סביב 25 אלף שקל, אבל זו טעות שרבים לוקים בה: בדיווחים של צמודי הקרקע לוקחים בחשבון מ"ר בנוי ולא מבונה, כלומר לא מתייחסים לקרקע. כלומר עורך הדין מדווח על עסקה של בית 190 מ"ר ב-5.5 מיליון שקל. מבחינת רשות המסים, אין הבדל אם מדובר בדירת גן, שהשווי שלה נמוך משמעותית, לצמוד קרקע רגיל. כשאדם נכנס למערכת רשות המסים, הוא רואה עסקה בקומת קרקע ב-28.9 אלף שקל למ"ר. זו כמובן בדיחה. ומה קורה כשיש לדירה חצר של 400 מ"ר, האם המחיר יהיה זהה? אני סבור כי המחיר לדירת שישה חדרים בשטח של 150 מ"ר, אף שלא מדובר בצמוד קרקע, לא רק שלא יגיע כיום ל-1.58 מיליון שקל - אלא ישלש את עצמו. דירה כזו תימכר כיום באבן יהודה בלא פחות מ-4.5-4 מיליון שקל. יכולים להעיד על כך מחירי הדירות הבודדות שיש כאן - דירות גן-גג נמכרות באחוזים בודדים גבוהים יותר. עכשיו אתם מבינים למה המחיר הוא בדיחה? בנוסף, לא ברור למה דווקא ביישוב כזה היה צריך לתת הנחה כזו. ואם התוצאה היא מכירה ב-2026 ב-3 מיליון שקל יותר, גם אם זה נמוך בכמה אחוזים לעומת המחירים בסביבה - המדינה פשוט נתנה 3-2.7 מיליון שקל במתנה לזוכים. זה כמו לזכות בלוטו, וכל זה, בזמן שאנשים רבים מחכים להנחה של עשרות אלפי שקלים בודדים כדי לקנות דירה בשוק החופשי.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• סיוע ברכישת דירה - למי מגיע, איך בודקים? שאלות ותשובות

מה קורה באזורים אחרים?

המחיר הממוצע למ"ר בלוד בפרויקטים שנבנו בין 2019-2016 הוא 18,951 שקל למ"ר, בעוד שמוכרי דירות במחיר למשתכן עושים זאת ב-17,057 שקל למ"ר. בעפולה המחיר בדירות כאלה הוא 11,030, כשדירות מחיר למשתכן נמכרות במחיר כמעט זהה, אך המחיר החציוני בעפולה גבוהה יותר. זה מביא אותנו למסקנה פשוטה - רוב הדירות יימכרו במחיר גבוה יותר, ומה שמושך את המחיר כלפי מעלה הוא דירות היוקרה. מחירי דירות מחיר למשתכן בעפולה ולוד (הכלכלן הראשי) גם בקריית מנחם שבאופקים קיבלנו תוצאות דומות. המחירים של הדירות שנמכרו במחיר למשתכן נמוכים בכ-1,000 שקל למ"ר (100 אלף שקל לפחות) מדירות רגילות. לקחנו דירה מול דירה באותו הרחוב, באותו גודל ומצאנו פער של 800-700 שקל למ"ר. כלומר בחישוב הכלכלי זה באמת לא נורא - דומה מאוד למצב בלוד ועפולה, אבל זו הוכחה נוספת לכך שדירות מחיר למשתכן זולות מעט יותר גם בשנים שאחרי. קרוב לוודאי שההסבר של בן נאים פשוט נכון - הזוכים ממחיר למשתכן פשוט מגלגלים חלק מההנחה כי נוח להם יותר. מה זה כבר משנה, להרוויח עוד 20-30 אלף שקל לכאן או לכאן - הם הרי יודעים שהדירה שלהם שווה פחות ומחפשים למכור אותה ברווח כמעט מקסימלי. חיפשנו בתים כאלה באזור שדרות והתוצאה דומה - 12-11 אלף שקל למ"ר זה המחיר שבו נמכרות דירות שבזמנו זוכי מחיר למשתכן קנו בחצי המחיר. במקביל, 13-12 אלף שקל למ"ר זה המחיר הריאלי של דירה דומה בשדרות הצפונית.