דירות מחיר למשתכן נמכרות במחיר נמוך יותר. זו עובדה. מה הסיבה?
"בעבר היה מקובל לחשוב שהמשקיעים הם הדומיננטיים ברכישת דירות 'על הנייר'. לצד משפרי הדיור. צעירים? למי יש כסף גם לשכר דירה וגם להחזר משכנתא במשך יותר משנתיים. טוב, זה מה שעושים בעצם זוכי מחיר למשתכן, אבל הם לפחות מקבלים הטבה משמעותית". כך כתבה הכלכלנית גלית בן נאים, שאחראית לפרסום הסקירות החודשיות של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, בפוסט שפרסמה בחשבון הפייסבוק שלה.
דירות במחיר למשתכן (דוברות עיריית מגדל העמק)
בן נאים מציינת בסקירה שלה את ראשוני המוכרים בלוד ועפולה, של דירות מתוכנית מחיר למשתכן. הנתונים מעניינים: הם מכרו ב-2023 דירות ברווח של 800-700 אלף שקל. רווח נאה, אך נמוך יותר מבערים אחרות, מרכזיות יותר. באחוזים, התשואה היא אותה תשואה. אבל במספרים התשואה שם היתה נמוכה יותר. ולא רק זה, נתוני המכירות מעידים על איכות הבנייה הנמוכה יחסית של מחיר למשתכן. אז מצד אחד הם הרוויחו, אך מצד שני פחות. וכשלוקחים את הנתונים האלה ומערבבים אותם עם נתוני דירות דומות מאותו אזור, עולה תמונה שלפיה הדירות בהנחה שוות פחות. את הדירות של תוכנית מחיר למשתכן מותר לזוכים למכור באחד משני המצבים: בחלוף חמש שנים מרגע קבלת טופס 4 (טופס אכלוס), או כעבור שבע שנים מההגרלה שבה זכו - לפי המוקדם יותר מביניהם.
למה לא לקנות דירת יד שנייה (לשעבר מחיר למשתכן)?
אם אתם מחפשים דירה חדשה ומתלבטים, תשקלו היטב אם אתם רוצים דירה שנמכרה במסגרת מחיר למשתכן. בחלק מהאזורים הסטנדרט הוא לא פחות ממרתיח: שעון מים בכניסה לדירה, מדרגה בכניסה למרפסת ועוד תקנים שלא ברור מי המציא אותם. אם הם כל כך הכרחיים, מדוע לא מחייבים לעשות אותם גם בדירות רגילות? הסטנדרט בחלק מהדירות אינו ברמה נמוכה - אלא ברמה נמוכה מדי. זה נותן פתח לקבלנים שמוכרים באזור לומר לכם: אל תדאגו, הרמה בפרויקט ההוא נמוכה, אתם מקבלים מוצר אחר (נכון שהמוצר אחר, אבל האם הוא שווה את התוספת?).
בדקנו מה המחיר היחסי של דירות מחיר למשתכן לעומת דירות אחרות באותו אזור, והתוצאות לא מפתיעות - דירות מחיר למשתכן נמכרות במחיר נמוך יותר. כשאנחנו משווים, אנחנו לוקחים בחשבון דירות שנבנו באותן שנים. כך למשל, אם בלוד הן נבנו ב-2016, חיפשנו דירות שנמכרו באותה שנה ובטווח של עד שלוש שנים אחרי. לדברי בן נאים, מה שבלט מאוד אצל הזוכים האלה בלוד, מעבר לרווח שגרפו, זה שבחצי השנה האחרונה, זו שעומדת בצל המלחמה, קצב המכירות שלהם גבוה כמעט פי שניים מקצב המכירות בחצי השנה הראשונה להסרת תקופת החסימה.
- כל הכותרות
מנגד, היא מציינת כי בעפולה המכירות של הזוכים מדשדשות בחצי השנה האחרונה. למה זה קורה? אולי כי בעפולה הרוכשים קנו אותה למגורים ולא תכננו לעשות רווח, אולי כי המחיר למ"ר שבו נמכרו הדירות בלוד נמוך ב-10% ממחירי דירות יד שנייה בעיר, לעומת עפולה שם הפער אפסי. היא מניחה שלא מדובר בפערי איכות בלוד לעומת עפולה, ולכן מגיעה למסקנה שהלודאים פשוט גלגלו חלק מההטבה לרוכשים. ייתכן כי הם זכו להטבה גבוהה יותר מהמדינה (מיליון שקל לעומת 660 אלף שקל בלבד בעפולה - נתון שספק אם מישהו חשב עליו). ואם זה קרה, היא תוהה, מה יקרה באבן יהודה?
אבן יהודה - ההוכחה שמחיר למשתכן שווה פחות. הרבה פחות
אבן יהודה זה באמת פרויקט ששווה להתעכב עליו, ומוכיח שחלק ממקבלי ההחלטות לא מבינים מה הם עושים. אבן יהודה, למי שלא מכיר, הוא יישוב יוקרתי ליד נתניה. יש בו אווירה של כפר, אבל הוא קרוב מאוד ליציאות לכבישים 2 ו-4 - מיקום מושלם. צמודי קרקע שמאפיינים את האזור נמכרים שם כיום במחירי גבוהים יחסית - 6.5-6 מיליון שקל לדו משפחתי חדש באזורים הטובים שלה, ו-5.5-5 מיליון שקל באזורים האטרקטיביים פחות. דירות גן וגג תוכלו להשיג במחיר נמוך יותר (5-4.5 מיליון שקל). במהותה, ובתפישה של תושבי האזור, תושבי אבן יהודה, תל מונד ופרדסיה תמיד היו בתחרות של "למי יש גדול יותר". אבן יהודה כנראה מנצחת בתחרות הזו - גם בגלל שהמיקום שלה (מעט) יותר אטרקטיבי בעיני רבים.
בינואר־פברואר נמכרו דירות מחיר למשתכן בהנחה משמעותית בשני פרויקטים שהזוכים בהם הוכרזו כבר במאי 2019 (רק כעת בוצעו המכירות, לאחר שורת עיכובים במתן היתר הבנייה). המחיר מעצבן: החל מ-811 אלף שקל לדירות שלושה חדרים בשטח של כ-77 מ"ר, ועד ל-1.58 מיליון שקל לדירות שישה חדרים בשטח של 150 מ"ר. רוצים לשמוע משהו? המחיר הזה לא שיקף גם את המצב לפני עשור. כן, ממש ככה. לפני עשור נמכרו דירות באזור נתניה במחיר גבוה יותר. התחשיב הוא מ-2019, אז איך יכול להיות שזה המחיר שניתן לרוכשים? 11-10 אלף שקל לדירות באבן יהודה - מחיר של תקופת האבן.
אבן יהודה, שנמצאת לא רחוק מבני דרור, בונה בעיקר צמודי קרקע. כשיש בה בנייה לגובה, היא בעיקר נמוכה. 14 אלף תושבים יש שם, רובם מבוססים מאוד כלכלית. כמה מבוססים? השכר הממוצע למשק בית הוא 36.3 אלף שקל ברוטו. לא רע.
המחיר הממוצע למ"ר ינוע סביב 25 אלף שקל, אבל זו טעות שרבים לוקים בה: בדיווחים של צמודי הקרקע לוקחים בחשבון מ"ר בנוי ולא מבונה, כלומר לא מתייחסים לקרקע. כלומר עורך הדין מדווח על עסקה של בית 190 מ"ר ב-5.5 מיליון שקל. מבחינת רשות המסים, אין הבדל אם מדובר בדירת גן, שהשווי שלה נמוך משמעותית, לצמוד קרקע רגיל. כשאדם נכנס למערכת רשות המסים, הוא רואה עסקה בקומת קרקע ב-28.9 אלף שקל למ"ר. זו כמובן בדיחה. ומה קורה כשיש לדירה חצר של 400 מ"ר, האם המחיר יהיה זהה? אני סבור כי המחיר לדירת שישה חדרים בשטח של 150 מ"ר, אף שלא מדובר בצמוד קרקע, לא רק שלא יגיע כיום ל-1.58 מיליון שקל - אלא ישלש את עצמו. דירה כזו תימכר כיום באבן יהודה בלא פחות מ-4.5-4 מיליון שקל. יכולים להעיד על כך מחירי הדירות הבודדות שיש כאן - דירות גן-גג נמכרות באחוזים בודדים גבוהים יותר. עכשיו אתם מבינים למה המחיר הוא בדיחה? בנוסף, לא ברור למה דווקא ביישוב כזה היה צריך לתת הנחה כזו. ואם התוצאה היא מכירה ב-2026 ב-3 מיליון שקל יותר, גם אם זה נמוך בכמה אחוזים לעומת המחירים בסביבה - המדינה פשוט נתנה 3-2.7 מיליון שקל במתנה לזוכים. זה כמו לזכות בלוטו, וכל זה, בזמן שאנשים רבים מחכים להנחה של עשרות אלפי שקלים בודדים כדי לקנות דירה בשוק החופשי.
מה קורה באזורים אחרים?
המחיר הממוצע למ"ר בלוד בפרויקטים שנבנו בין 2019-2016 הוא 18,951 שקל למ"ר, בעוד שמוכרי דירות במחיר למשתכן עושים זאת ב-17,057 שקל למ"ר. בעפולה המחיר בדירות כאלה הוא 11,030, כשדירות מחיר למשתכן נמכרות במחיר כמעט זהה, אך המחיר החציוני בעפולה גבוהה יותר. זה מביא אותנו למסקנה פשוטה - רוב הדירות יימכרו במחיר גבוה יותר, ומה שמושך את המחיר כלפי מעלה הוא דירות היוקרה.
מחירי דירות מחיר למשתכן בעפולה ולוד (הכלכלן הראשי)
גם בקריית מנחם שבאופקים קיבלנו תוצאות דומות. המחירים של הדירות שנמכרו במחיר למשתכן נמוכים בכ-1,000 שקל למ"ר (100 אלף שקל לפחות) מדירות רגילות. לקחנו דירה מול דירה באותו הרחוב, באותו גודל ומצאנו פער של 800-700 שקל למ"ר. כלומר בחישוב הכלכלי זה באמת לא נורא - דומה מאוד למצב בלוד ועפולה, אבל זו הוכחה נוספת לכך שדירות מחיר למשתכן זולות מעט יותר גם בשנים שאחרי. קרוב לוודאי שההסבר של בן נאים פשוט נכון - הזוכים ממחיר למשתכן פשוט מגלגלים חלק מההנחה כי נוח להם יותר. מה זה כבר משנה, להרוויח עוד 20-30 אלף שקל לכאן או לכאן - הם הרי יודעים שהדירה שלהם שווה פחות ומחפשים למכור אותה ברווח כמעט מקסימלי.
חיפשנו בתים כאלה באזור שדרות והתוצאה דומה - 12-11 אלף שקל למ"ר זה המחיר שבו נמכרות דירות שבזמנו זוכי מחיר למשתכן קנו בחצי המחיר. במקביל, 13-12 אלף שקל למ"ר זה המחיר הריאלי של דירה דומה בשדרות הצפונית.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
24.הזדמנות שהמדינה נתנהקונילמל 19/05/2024 10:52הגב לתגובה זו1 0לפני 30 שנה היה פנסיה תקציבית, האנשים בני 40 ומעלה היה מאיפה להתחיל את החיים התנאים במדינה היו שונים לגמרי. כרגע רק ע"י זכיה בהגרלה אפשרי להתחיל לחיות למה לא לפרגן? רק צריך לשנות את התכנית שההטבה תהיה אחידה לכל הארץ ללא הפליות זכיה בין איזור לאיזור...סגור
-
23.גר בלוד צמוד למשתכןקונילמל 19/05/2024 10:48הגב לתגובה זו0 0המחירים שם לא דומים לשאר הארץ הזוכים רובם לא דתיים, ליד יש איזור חרדי והזוכים חותכים צמשם,היום מי שקונה במשתכן זה רק חרדים והמחיר שמשלמים משקף את המחיר באיזור 100,000-150000 פחות מבניין ליד שאיכות הבניה טובה יותר והבניין כולו חרדים.סגור
-
22.תכנית ביזיוןמחיר למתחמן 17/05/2024 17:08הגב לתגובה זו2 2אין לכם מושג איזה קומבינות עושים עם התכנית הכושלת המפלה והגרועה הזאת. הורים משתמשים בה לרכישת דירה להשקעה במחיר שלא חלמו לקבל , צעירים קונים ומשכירים ועושים כסף בזמן שאחרים בני גילם לא קרובים לדירה. ממשלת הביזיון שהרסה הכל והפקירה אזרחים ב 7.10 , נכשל. בכך התחומים.סגור
-
21.קניתי 5 חדרים 118 מ"ר ב1.19 וכעת סוגר ב2.7 מיליון ש"חמתעשר ברמת בית שמש 17/05/2024 11:11הגב לתגובה זו0 2שם היה הסיבוב הכי גדול. נא לפרסם סקירה. זה במדינת ישראל והרווח שווה כתבה.סגור
-
20.תכנית למשתכן עזרה להרבה אנשים שאין להםתפסיקו לקשקש 17/05/2024 09:31הגב לתגובה זו4 0אתם כל הזמן מסתכלים כמה הרויחו. רוב האנשים שקנו במחיר למשתכן לא יממשו את הרווח כי זאת דירה ראשונה שלהם.סגור
- טען עוד
-
19.כתבה מגמתית..זכינו בענק הכל תלוי במיקום (ל"ת)זוכה מאושרת 16/05/2024 19:46הגב לתגובה זו3 1סגור
-
18.להפוך את מחיר למשתכן למחיר למילואימניקשולתתתתת 15/05/2024 20:29הגב לתגובה זו5 1צריך לתת לאנשי המילואים הגיבורים עדיפות של 100 אחוז בהגרלות. יחד ננצח!סגור
-
17.מכרתי את הדירה בזול יותרדנה 15/05/2024 15:03הגב לתגובה זו5 1וכן וואלה היה בא לי לגלגל חלק מההנחה שלי לקונה, שיהיה לו לבריאות. דיי עם החזירות, זכינו, הרווחנו, אין לי בעיה לתת גם לאחרים להנות ולקנות בזולסגור
-
16.איזו ממשלה בעולם מגרילה בתים לאזרחים?רק לישראלי השרדותיהזיות 15/05/2024 11:56הגב לתגובה זו7 5ארוע שחייב ועדת חקירה - בינתיים יש למסות ב 50 אחזו כל מכירה של דירה שכזו עד ל 15 שנה מיום קבלת מפתח. הן לא נוצרו בכדי לעשות סיבוב התעשרות. אלא בכדי לתת פתרון דיורי.סגור
-
15.לוקיישן לוקיישן לוקיישןדכשכד 15/05/2024 11:51הגב לתגובה זו6 1בפרויקט שאני רכשתי בהרצליה (גליל ים), בנייני מחיר למשתכן ממוקמים באזורים מעולים בשכונה. רוב הדירות שווקו נמצאים קו ראשון לפארק ענק שאפילו לא צריך לחצות כביש בכדי להגיע אליו. גם רוב הדיירים שרכשו את הדירה למגורים ולא להשקעה, השקיעו במטבח חדש ובמיזוג מתקדם.סגור
-
14.לא משנה איך תהפכו את זה, זו זכיה שמשנה חייםאחד העם 15/05/2024 07:41הגב לתגובה זו15 1גם אם הדירה לא הכי וואו, היום כדאי להגיע לדירה דומה זה קשה עד בלתי אפשרי!! אנשים קיבלו כאן משכנתאות בריביות טובות ועם הון עצמי נמוך...ממש קיבלו מתנה מהמדינה. היום זוג צעיר כמעט ולא יכול לקנות דירת 4 חדרים חדשה. הדור הנוכחי אכל אותה.סגור
-
ולכן זו תוכנית פופוליסטית ופושעתלאוניד 16/05/2024 23:58הגב לתגובה זו3 2בדיוק בגלל זה זו תכנית נוראית. הגרלות!? באמת. הטבות של מאות אלפי שקלים לאחוז קטן מהציבור, על סמך מזל?סגור
-
13.תוכנית מחיר למשתכן פופוליזם ושריפת כספי המיסים שלנו (ל"ת)הטבה הזויה בגובהה 15/05/2024 00:28הגב לתגובה זו10 7סגור
-
תוכנית גרועהגדי 15/05/2024 09:27הגב לתגובה זו9 6שישלמו מיסים במכירהסגור
-
12.קשקשת ברשת על הכתבהארי 14/05/2024 22:30הגב לתגובה זו8 5מחיר למשתכן הוא לא רק בעפולה ונשיקות נמכרות המכיר הכי יקר בעיר ( קריות למשל ) מאחר וזאת שכונה חדשה ונשיקות הם ברמת איכות גבוהה מאוד כחלון השר היחיד שעשה פה משהו לטובת הציבור !סגור
-
11.חכו למכירות בגליל ים בהרצליהכמו זכיה בלוטו! 14/05/2024 22:16הגב לתגובה זו7 0כמו זכיה בלוטו!סגור
-
תוכנית גרועהגדי 15/05/2024 09:30הגב לתגובה זו2 2כחלון לא הבים שהוא בישראל ואנשים עושים מהזכייה ביזניססגור
-
10.מה זה 36.3 אלף ש״ח ברוטו זה מבוסס? ליפני 8 שנים הרווחתיסרגיי 14/05/2024 21:01הגב לתגובה זו5 1יותר.סגור
-
9.דירות 5 חדרים שטח של 135 מטר נמכרות ב 2 מיליון ו300 000 , זאת ממש מציאהיציק 14/05/2024 20:15הגב לתגובה זו2 4לחטוף דירות 5 חדרים באחיסמך רכז הארץ ,מחירים יקפצו בחדותסגור
-
8.תהיו כחלוניםהומלס 14/05/2024 20:13הגב לתגובה זו6 1זו התוצאהסגור
-
7.באילת הזוכים מקבלים רווח שלל1.5/2mמנחם 14/05/2024 19:15הגב לתגובה זו2 1והפלה ופלה רוב זוכי הדירות קשורים לעירייהסגור
-
6.אחלה כתבה דירות אכן פח (ל"ת)יובל 14/05/2024 18:56הגב לתגובה זו1 2סגור
-
5.מחיר למשתכןרח 14/05/2024 18:55הגב לתגובה זו12 1כיצד קורה שהמדינה מסבסדת חלק מהזוכים בהנחות של מיליונים .ללא הבחנה בין עשירים לסתם עמך.ורק לאלה שאיתרע מזלם וזכו בהגרלה. מה עם אלה שלא זכו בהגרלה?למה להם לא מגיע סיבסווסגור
-
יש למסות 50 אחוז על מכירה של דירה מסוג זה - זה רק הוגן (ל"ת)פתרון פשוט 15/05/2024 11:57הגב לתגובה זו3 5סגור
-
4.המבדיל 13לבנה טסטו 14/05/2024 18:07הגב לתגובה זו1 0רמת גןסגור
-
3.הלחץ הציבורי מהפגנות רוטשיל יצר את המודל הלקוח הזהעודד 14/05/2024 16:59הגב לתגובה זו1 2ואף אחד בזמנו לא חשב שזה טעות. להיפך דרשו שיהיו יותר הגרלות. זה לא סייע במחירי הדירות אלא רק יצר הפליות.סגור
-
2.איכות זבל - זו הסיבהאנונימי 14/05/2024 15:53הגב לתגובה זו10 16בנייה בלי סטנדרטים. איכות זבלעל פניו נראה חדש, אבל האיכות על הפניםבמדינת הרמאים, הכול הולךסגור
-
ככל שאחוז דירות לשוק חופשי גבוהה כך גם קבלן השקיעסרגיי 14/05/2024 21:04הגב לתגובה זו5 3יותר. כמו כן מהדורה יותר גבוהה של מחיר למשתכן, לא פרוייקטים ראשונים בעפולה פח זבל.סגור
-
לא כי אצל קבלן רגילזוכה 14/05/2024 17:30הגב לתגובה זו17 3הכל פיקס פוקס ראה מרפסות נופלות של גינדיסגור
-
1.ליצחקימשה זיכמך 14/05/2024 15:27הגב לתגובה זו7 1על איכות הבניה שמעתהסגור
