חנן מור מממש גם משרדים, מה אומרת העסקה על השוק ולמה המחירים בשפל?
גם בסוף השבוע קבוצת חנן מור המשיכה לממש: הפעם היא מכרה 1,546 מ"ר של משרדים בפרויקט LYFE בבני ברק. מור רכשה את המשרדים לפני שלוש שנים תמורת 22 מיליון שקל (ברמת מעטפת, כלומר עם קירות בטון, ללא ריצוף, מה שמצריך השקעה רבה, זה מבטא מחיר של 14,230 למ"ר). החברה תקבל 29 מיליון שקל (לא כולל מע"מ), אבל אחרי ההשקעה (הביאו את המשרדים לרמת גמר) אין כאן רווח מהותי והשורה התחתונה היא מחיר של 18,750 למ"ר.
ייתכן ומה שהעלה מעט את המחיר זו הקומה הגבוהה (מדובר במשרדים בקומה ה-37) והנוף הנשקף משם. מדובר במחיר ריאלי מעט גבוה מהשוק. כשמור לחוץ, זה מפתיע - לכאורה, היינו מצפים שהמחיר יהיה נמוך יותר, גם אם המשרד הגיע ברמת גמר (בבניינים האלה, אפשר להגיע ל-4,000 שקל למ"ר בקלות). האם מישהו ניסה לעזור לו? לא בטוח. כשחברה קונה קומה שלמה בקומה הזו, היא כנראה מוכנה לשלם קצת יותר.
ההיצע גבוה, הביקוש נמוך והמחירים יורדים. משרדים במרכז (למצולם אין קשר למוזכר בכתבה)
- כל הכותרות
מור קיבלה טיפה בים, 2.9 מיליון שקל ובקרוב תקבל עוד כ-1.5 מיליון שקל (השאר עם מסירת החזקה ובתוך 21 יום ממנה) - אבל נראה שהיא משקפת לא מעט ממה שעובר על שוק המשרדים - משבר אמיתי, שספק מתי הוא יסתיים.
שוק המשרדים בבני ברק ובסביבתה בכלל, פתח תקוה למשל, חווה טלטלה. משרדים רבים נותרים ריקים וברור שאם חלק מהחברות היו יודעים מה יהיה המצב, הן לא היו קונות בהייפ של 2021, בטח לא עם ריבית כל כך גבוהה. ההיצע בשוק המשרדים, בשונה משוק המגורים, גבוה מאוד והסביבה אינה אופטימלית למשקיעים - הם מעדיפים לשים את הסף בבנק או באפיק סולידי ולקבל 5%, מאשר לקבל (לכאורה) תשואה של 6% במשרדים, שעומדים ריקים ובכל חודש שעובר - התשואה הממוצעת שלהם לאותה שנה נפגעת. במקרים רבים, המשרדים נותרים מיותמים חודשים ארוכים וזה מוביל לירידה מחיר מיידית בשוק השכירויות.
מצאנו מודעה דומה לזו של חברת מור. קומה שלמה, 1,546 מ"ר, עומדת בימים אלה למכירה במחיר של 18,500 שקל למ"ר. המשרדים מכילים נוף מרהיב בכל הכיוונים, עם 4 מרפסות, ברמת מעטפת. כאמור, מור קנה בזמנו את המשרדים ב-14,230 אלף שקל למ"ר ומכר אותם במחיר של 18,750 שקל למ"ר, אבל כמו שהסברנו - כשמדובר במשרד מוכן וההבדל לעומת מעטפת יכול להגיע לפעמים ל-4,000 שקל למ"ר, בטח כשמדובר במשרדי יוקרה, כך שאפשר הלבין לבד מהנתונים שהשוק בשפל חסר תקדים.
מצאנו עוד משרדים במגדל הזה, סביב 17-18.5 אלף שקל למ"ר במשרד ברמת גמר טובה, מה שאומר שהמחירים, ריאלית, לא ממש עלו מאז 2021. יש תופעה מוזרה במגדלים בבני ברק ויש לה גם מסקנה חשובה: ככל שבדקנו את מחירי המשרדים הקטנים יותר המחיר למ"ר היה נמוך יותר. לכאורה, דווקא שטח גדול יותר היה אמור לבטא הנחה גבוהה יותר למ"ר. לאחרונה נסגרה עסקה במגדלים ב-12,700 שקל למ"ר. המחיר הושפע מכך שמדובר ברמת מעטפת, מה שיעלה את המחיר הסופי בעוד 4,000 שקל בערך - מחיר זול במיוחד גם בהשוואה לשוק היורד. מדובר ב-81 מ"ר בלבד ואולי הסיבה היא שלא מדובר במשקיע גדול, אלא באדם פרטי שרוצה לממש. מימוש מהיר שווה כסף.
בדקנו גם את המחיר באמצעות מחירי השכירויות ושיעור ההיוון. על פי הערכות, שיעור ההיוון במשרדים מסוג זה נעים סביב 7%. השכירות עבור משרדים קטנים, 45 מ"ר, עומדת על 4,500 שקל. מחישוב תשלום שכירות שנתי ובהתייחס לשיעור ההיוון, מצאנו שהמחיר למ"ר עומד על 17,142 שקל למ"ר, למשרד ברמת גמר גבוהה. כלומר, אם ב-2021 נמכרו כאן משרדים במחיר של 14-15 אלף שקל ללא גמר, וכעת נמכרים משרדים ברמת גמר גבוהה ב-17-18 אלף שקל למ"ר, המשמעות היא פשוטה - המחירים לא רק שלא עלו, אלא ירדו.
בכלל, עושה רושם ששוק המשרדים חווה האטה משמעותית. במגדלי ב.ס.ר בפ"ת ההיצע גבוה מהביקוש ולדברי מתווכים שעובדים באזור, המחיר יורד. שמאי המקרקעין אומיד עודד סולימני, לשעבר מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ערך לאחרונה חוות דעת באזור פתח תקוה שבהן הוא גילה ממצאים חדשים. חוות הדעת הציגה כי ישנו שינוי מגמה בשוק המשרדים, בעיקר באזורים שאינם אזורי ביקוש.
מבדיקה שערכנו באזור עולה כי מחירי השכירות יורדים לפני מחירי המכירה. לאחרונה נחתמה בבניין משרדים מוכר בעיר שכירות תמורת 40-45 שקל לרמת מעטפת. "אלה נתונים חסרי תקדים. ישנם בנינים באזורי התעשיה בקריית אריה ורמת סיב שעליהם מתנוססים שלטי ענק של השכרה. כלומר, אין ביקוש", אמר סולימאני.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
